״הייתי משקיע היום בצפון; ביוקנעם יש הזדמנות טובה״

הריבית הגבוהה, מלאי הדירות הלא מכורות וההאטה בעסקאות שינו את כללי המשחק עבור המשקיעים בדירות. שכר הדירה לבדו כבר לא בהכרח מכסה את עלות המשכנתא, ובאזורים היקרים נדרש הון עצמי גבוה כדי להיכנס לעסקה. למרות זאת, שמאי המקרקעין עומר ג׳ורג׳י סבור שעדיין קיימות הזדמנויות - בעיקר בערים ובשכונות שטרם השלימו את תהליך ההתפתחות שלהן.

״אני תמיד ממליץ ללכת לאזורים שנמצאים בהתפתחות״, הוא אומר ומפרט: ״צריך לראות שכבר מקודמים בהם מתחמים של התחדשות עירונית, שנכנסים אזורי תעסוקה חדשים ושיש לוועדה המקומית אינטרס לחדש את האזור. חשוב לראות פעולות שכבר בוצעו ולא להסתפק רק בהבטחות״.

״קשה מאוד להגיע היום לתזרים חיובי״

כאשר מציגים לג׳ורג׳י משקיע שמגיע עם 700 אלף עד מיליון שקל, הוא מפנה את תשומת הלב מחוץ לאזורי הביקוש היקרים במרכז. לדבריו, במחירים הנוכחיים גם דירות קטנות במרכז דורשות סכומים גבוהים, בזמן שהתשואה משכר הדירה אינה מפצה בהכרח על עלויות המימון.

״היום, בגלל הריבית על המשכנתא, רוב הסיכויים ששכר הדירה לא יחזיר את המשכנתא והמשקיע יהיה בתזרים שלילי. מבחינת התשואה, קשה מאוד להגיע היום להשקעה חיובית אחרי שמורידים את כל עלויות המימון״. לכך מצטרף מלאי גדול של דירות שטרם נמכרו, שמכביד על היזמים ומשפיע על המחירים בחלק מהאזורים. ״אנחנו רואים יזמים שנתקעו עם מלאי דירות ועשרות אלפי דירות לא מכורות. זה יוצר פקק של מלאי וגם ירידות מחירים באזורים מסוימים, בעיקר במרכז״. 

לתוך השיקולים האלה נכנס גם השינוי בביקושים מאז המלחמה. ג׳ורג׳י מצביע במיוחד על הקושי למכור דירות ישנות שאינן כוללות מרחב מוגן: ״דירת יד שנייה ללא ממ״ד הפכה למוצר לא סחיר, בלשון המעטה״, הוא אומר. לכן, גם כאשר המחיר נראה נמוך, המשקיע נדרש לבדוק עד כמה יהיה קל להשכיר את הדירה או למכור אותה בעתיד.

חיפה, קריית ים ויוקנעם

אם היה משקיע מכספו, ג׳ורג׳י אומר שהיה מפנה את המבט צפונה. המקום הראשון שהוא מציין הוא חיפה, ובפרט העיר התחתית והשכונות הוותיקות הסמוכות לבת גלים.

״בחיפה יש הרבה הזדמנויות בסכומים האלה, גם בעיר התחתית. יש שם פרויקטים שכבר חתמו על הסכמי פינוי-בינוי״, הוא מסביר. עם זאת, הוא מבחין בין בת גלים עצמה, שכבר עברה חלק מההתפתחות ועלתה במחיר, לבין השכונות הוותיקות שסביבה.

״בבת גלים כבר אי אפשר למצוא דירה במיליון שקל, כי זה אזור שכבר עשה את ההתפתחות שלו. אבל יש הרבה הזדמנויות בשכונות הוותיקות יותר מסביב, וגם בקריית אליעזר, בקריית ים ובאזור הקריות. אלה אזורים ליד הים, עם אוכלוסייה ותיקה, ויש רצון לפתח אותם״.

לדבריו, השקעה באזורים האלה דורשת סבלנות. התחדשות עירונית עשויה להוביל להשבחת הנכס, אך התהליך עלול להימשך זמן רב. לכן, הבחירה תלויה גם באופי המשקיע ובמשך הזמן שהוא מוכן להחזיק בדירה.

• דמרי מכרה 35% יותר דירות ברבעון - והכניסה כמעט אותו סכום
• פצצת הזמן של מבצעי ה-80/20: זינוק של 41% בביטולי העסקאות ומה אפשר לעשות?

אזור נוסף שהוא מציין הוא יוקנעם: ג׳ורג׳י מספר כי בעבר אף שקל בעצמו לקנות בעיר דירת שלושה חדרים, בבניין שכבר היה לגביו הסכם לפינוי-בינוי.

״יש שם את מתחם התעסוקה עם אנבידיה וחברות הייטק נוספות שנכנסו לאזור. האוכלוסייה השתנתה מאוד בשנים האחרונות והעיר הושבחה. יוקנעם, לדעתי, היא אזור טוב מאוד להשקעה״.

״תל אביב כבר עשתה את הקפיצה״

מנגד, בתל אביב הוא מתקשה כיום לזהות את אותו פוטנציאל: הוא מדגיש כי זו עדיין העיר החזקה בישראל, אך המחירים הגבוהים מחייבים הון עצמי משמעותי וחלק גדול מההתפתחות כבר מגולם בשווי הדירות.

״תל אביב היא העיר הכי חזקה בארץ, אבל המחירים בה מאוד גבוהים. כמשקיע, צריך להגיע עם הרבה מאוד הון עצמי, והמחירים כבר עשו את הקפיצה שלהם. האזור כבר מושבח וזה מגולם במחיר״.

לדבריו, משקיע שמחפש עליית ערך צריך להעדיף אזור שעדיין לא עשה את קפיצת המדרגה, אבל קיימים בו תנאים ממשיים לשינוי. אחת הדוגמאות שהוא נותן לכך היא בת ים. העיר אמנם מתמודדת עם מלאי דירות לא מכורות, אך הוא סבור שההתחדשות העירונית, תכנון המטרו באזור קוממיות והוספת שטחי תעסוקה עשויים לשנות אותה בהמשך.

• 25 מיליארד שקל בחצי שנה: שיא במיחזורי המשכנתאות - ומי מתחיל להסתבך?
• צוקרברג קנה טירה באירלנד: 11 חדרי שינה ושטח של 1,780 דונם

״בבת ים יש הרבה מאוד התחדשות עירונית באזור בנייני הרכבת. יש את המטרו בקוממיות ומכניסים הרבה שטחי תעסוקה. זה אזור שיכול לעשות קפיצת מדרגה״. מחוץ למרכז מציין ג׳ורג׳י גם את שכונת השחר בדימונה, וכן את אופקים ונתיבות. 

לדבריו, שכונת השחר כבר רשמה עליית ערך מאז הקמתה, ובערי הדרום עדיין ניתן למצוא אזורים שבהם תהליכי הפיתוח טרם מוצו.

עם זאת, הוא מדגיש כי אין די ברשימת ערים: כל משקיע צריך לבחון את התוכניות ברמת השכונה ולעיתים אף ברמת הרחוב. אחת הדרכים לעשות זאת היא להיכנס למערכת המידע הגיאוגרפית של הרשות המקומית ולבדוק אילו תוכניות נמצאות בשלבי תכנון ומהם סדרי העדיפויות של העירייה.

״צריך לחפש אזור שעוד לא עשה את קפיצת המדרגה שלו, אבל יש בו תנאים להתחדשות והעירייה מגדירה אותו בעדיפות גבוהה״, מסכם ג׳ורג׳י. ״אפשר להיכנס לאתר הוועדה המקומית, להסתכל במערכת ה-GIS ולראות אילו תוכניות מקודמות. כך אפשר להבין איפה העירייה שמה היום את הדגש״.