סיירנו בשכונות בבת ים, דיברנו עם שמאים ומתווכים. התמונה אופטימית. אבל לפני העתיד, הנה מה שקרה בשנים האחרונות. בחודש יוני 2022 משקיע רכש דירה ברחוב רמב״ם 19 בבת ים בסכום של 1.85 מיליון שקל. אותה הדירה נמכרה לאחרונה בסכום של 2.5 מיליון שקל. מדובר על תשואה של מעל ל-9% בשנה כל שנה במשך 3 שנים - וצריך להזכיר, מדובר על תקופה ״יבשה״ בשוק הנדל״ן, שלא נאמר ״קפואה״. נראה שהעסקה הנוכחית מספרת את הסיפור של בת ים, שכבר למעלה מעשור נחשבת ל״עיר של המשקיעים״.

לתשואה של אותו משקיע צריך להוסיף דמי שכירות. מדובר על עוד 3% בשנה. המשקיע הרוויח 12% בשנה. רווח משמעותי. האם בת ים תמשיך לספק תשואות חיוביות? בת ים מספקת תשואות יפות למשקיעים שנהרו ונוהרים אליה בעשור האחרון. זה בולט במיוחד אם מסתכלים על האזורים שעברו פינוי בינוי ודה פקטו השביחו את ערך הנכס באופן דרמטי - דירות של 1.5-2 מיליון שקל הפכו לשוות 3-3.5 מיליון שקל. 

זה אומנם נכון לכל הארץ אגב - בעל דירה שמקבל דירה משודרגת בבניין חדש עם מעלית מחסן וחניה מרוויח סכום מינימלי של מיליון שקל. זה גם יכול להגיע לכפול. אנשים "פשוטים" הפכו למיליונרים.  

מחירי הדירות בבת ים עלו בכ-40% ב-5 השנים האחרונות בממוצע. המחיר למ״ר עומד על כ-30.5 אלף שקל והשכירות החודשית המוצעת היא כ-4.6 אלף שקל. דירת 5 חדרים תעלה לכם כ-3.5 מיליון שקל, 4 חדרים כ- 2.9 מיליון שקל ו-3 חדרים כ-2 מיליון שקל. 

• קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
• בוני תיכון מקבלת אור ירוק לשתי תוכניות חדשות: 610 דירות במרכז הארץ
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה יהיה בהמשך?

“יש אזורים בבת ים שיכולים לתת קפיצה אמיתית, ויש כאלה שבהם שום דבר לא הולך לזוז בעשור הקרוב”, אומר שמאי המקרקעין עידו שחם. לדבריו, במתחמים הוותיקים יותר כמו רחוב אנה פרנק והאזור הצפון מזרחי של העיר, תהליכי ההתחדשות עוד רחוקים מאוד, ועל המשקיעים להבין ש“פינוי־בינוי שם זה סיפור של 10-15 שנה קדימה, אם בכלל”. לעומת זאת, קיימות נקודות בעיר שבהן דווקא נפתחות הזדמנויות: “מי שמצליח לקנות לפני החלטת ועדה עושה עסקה מצוינת. הפער בין לפני ואחרי ההחלטה יכול להגיע גם לחצי מיליון שקל”. שחם מדגיש שלא די בחתימות דיירים - “צריך תב"ע נקודתית או החלטת ועדה. כל השאר זה רעש”.

בהמשך הוא מפרט על הפערים בין אזורי העיר: “על הציר של הים מדברים כבר על 33-35 אלף שקל למ"ר, אבל באזור הגבול עם ראשון לציון זה 26 אלף, ושם יש קבלנים שנתקעו עם המכירות. זה אזור שאפשר למצוא בו מחירים טובים אם יודעים איפה לחפש”. לגבי הגבול עם תל אביב הוא מדגיש: “זה אזור רגיש. יכולות להיות שם תנועות חדות למעלה או למטה - וזה תלוי מאוד בניהול העיר בשנים הקרובות”. לדבריו, מי שמבין את ההבדלים בין שכונה לשכונה, ואת השלב המדויק של כל מתחם תכנוני, “יכול לייצר יתרון אמיתי. בת ים היא לא עיר אחת, היא אוסף של הזדמנויות ושל מלכודות. ההבדל ביניהן הוא ידע”.

• בעקבות המטרו: רובע חדש לחולון עם 18,000 יח"ד הופקד ונכנס לתכנון
• השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

שמאי המקרקעין עידו שחם. צילום: רוני ינקוביץ

״אפסייד של עד 20% בשלוש השנים הקרובות בעיר״

״כשאני מסתכל על הפוטנציאל של בת ים, ׳האפסייד׳ שאני רואה בעיר הוא של כ- 10-20% בשלוש השנים הקרובות״, אומר מתווך הנדל"ן אילון דרעי לביזפורטל ומוסיף: ״שכונת צפון מערב בת ים מתאפיינת בבניינים קטנים והמטרה של העירייה היא לקדם את כל המתחמים הללו לפינוי בינוי״. בנוסף דרעי מציין כי ״השכונה הזו מוקפת בתחנות של הרכבת הקלה״, דבר שמוסיף הרבה לערך הדירות. ״ המשקיעים אוהבים את זה״

״פוטנציאל גדול לעליית מחירי הדירות בבת ים״

״בת ים היא אחת מהפנינות הכי חזקות בארץ״, אומר רועי גולן, מנכ״ל קבוצת גולן. ומוסיף: ״עיר שהקו הצפוני של צמוד לתל אביב ובקו הדרומי צמוד לראשון לציון והיא זולה יותר בפער בין שני הערים האלו״. גולן גם מדבר על ההתחדשות העירונית כמנוע צמיחה גדול בעיר - ״יש פה כמות ענקית של התחדשות עירונית והעיר דוחפת קדימה עם תשתיות, טיילת שמתחילה מהים ומגיעה עד ליפו״.

כשנשאל לגבי הפוטנציאל של העיר ומחירי הדירות בה גולן משיב: ״אנחנו מדברים על עיר שבעוד מספר שנים לא תהיה יכולת לאנשים לרכוש כאן דירה״. וגם מדבר על כדאיות העסקה בתקופה הנוכחית: ״אנחנו נמצאים בתוך ירידת מחירים של כ-5-7% בממוצע, מי שיידע להיכנס בתוך ירידות המחירים האלה יעשה עסקה מצוינת לעתיד שלו״.