קיסריה עולה ל-6 קומות: 735 דירות אושרו ליד הגולף - כמה יעלה לגור שם?

קיסריה עומדת בפני אחד השינויים המשמעותיים בתולדותיה. היישוב שמזוהה עם וילות, מגרשים גדולים, בריכות פרטיות ובתים שנמכרים במיליוני שקלים רבים, עומד לקבל שכונה חדשה שבה רוב יחידות הדיור יהיו בבניינים משותפים. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה אישרה למתן תוקף את תוכנית שכונה 14, שתכלול 735 דירות על פני כ-280 דונם, סמוך למגרשי הגולף. מתוך כלל הדירות, 475 ייבנו בבניינים של חמש עד שש קומות. עוד 260 יחידות דיור יוקמו בבנייה דו-משפחתית ובמבנים של ארבע דירות.

מדובר בשינוי מהותי באופי הבנייה של קיסריה. במשך עשרות שנים התבסס הפיתוח של היישוב על שכונות של בתים פרטיים, עם שטחים גדולים יחסית לכל משפחה. עכשיו מתכננים בו שכונה שבה כמעט 65% מהדירות יהיו בבניינים משותפים. אלה אמנם בניינים נמוכים יחסית למגדלים שנבנים בערים אחרות, אבל מבחינת קיסריה מדובר במעבר למודל מגורים שונה.

השכונה החדשה תמוקם בכניסה ליישוב מכיוון מחלף אור עקיבא, ממערב לכביש החוף, בצדו הצפוני של מתחם הגולף ובהמשך לשכונה 13. התוכנית מקודמת בידי החברה לפיתוח קיסריה ונערכה במשרד גיורא גור ושות' אדריכלים.

המתחם יכלול גם מבני ציבור, שטחי מסחר, דרכים פנימיות ושטחים פתוחים שיחברו בין השכונה החדשה לשכונות הקיימות ולאזור הגולף. בגלל הקרבה לכביש החוף נקבעו גם הוראות להפחתת רעש, לרבות רצועת חיץ ואמצעים אקוסטיים.

מעניין לראות כיצד התוכנית השתנתה במהלך השנה האחרונה. בנובמבר אשתקד הוצגה תוכנית בהיקף של 631 דירות, בבנייה של עד ארבע קומות. בתוכנית שאושרה כעת מספר יחידות הדיור גדל ב-104, תוספת של כ-16%, והגובה המותר בחלק מהבניינים הגיע לחמש עד שש קומות.

לפי נתוני התכנון, הצפיפות הממוצעת באזורי המגורים עומדת על כשש יחידות דיור לדונם. בחלוקה פשוטה של 735 הדירות על כלל 280 הדונמים מתקבלות כ-2.6 דירות לדונם. הפער נובע מההבחנה בין צפיפות באזורי המגורים לבין צפיפות על כלל שטח התוכנית, הכולל גם דרכים, מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

גם בצפיפות החדשה, קיסריה תהיה שונה מאוד מערי מגורים צפופות. לשם השוואה, תוכנית חדשה בצפון חדרה כוללת כ-3,000 דירות על פני כ-310 דונם, בבניינים של שמונה עד 16 קומות. הפער מלמד על ההחלטה לשמור בקיסריה על בנייה נמוכה יחסית גם כשהיישוב מגדיל משמעותית את מספר הדירות.

כמה יעלה לגור בקיסריה החדשה?

זו כנראה השאלה המעניינת ביותר מבחינת רוכשי הדירות. היום, מי שרוצה להתגורר בקיסריה בבית פרטי נדרש בדרך כלל לתקציב של מיליוני שקלים רבים. בחודש יולי החלה החברה לפיתוח קיסריה לשווק 61 מגרשים בשכונה חדשה בשם 7 Senses, בשטחים של כ-250 עד 410 מ"ר, עם מחיר התחלתי של 3.6 מיליון שקל למגרש.

וזה מחיר הקרקע, לפני עלויות הקמת הבית. מי שרוכש מגרש ובונה עליו בית פרטי צריך לממן גם תכנון, בנייה, עבודות גמר ופיתוח נוסף לפי הצורך. לכן העלות הכוללת של בית חדש גבוהה משמעותית ממחיר המגרש.

אותו פרויקט כולל גם תוכנית לבניית 80 דירות בבנייני בוטיק, כך שהמעבר לדירות בבניינים משותפים כבר התחיל בקיסריה. החידוש בשכונה 14 הוא ההיקף: מאות דירות בבנייה רוויה, שהופכות אותה למרכיב המרכזי בשכונה שלמה.

בשוק הדירות הקיים בקיסריה כבר יש דירות קטנות יחסית, בעיקר במתחמים כמו נאות גולף. למשל, במרץ השנה נמכרה דירה בשטח 41 מ"ר בכ-1.7 מיליון שקל, ובדצמבר נמכרה דירה בת 68 מ"ר בכ-2.55 מיליון שקל. אלה דוגמאות שמעידות על פערים גדולים בין סוגי הנכסים ביישוב. דירה קטנה במתחם קיים, בית דו-משפחתי ווילה על מגרש גדול הם מוצרים שונים, ולכן השוואת המחירים ביניהם דורשת זהירות.

מחירי הדירות בשכונה 14 ופרטי השיווק טרם פורסמו. גם שטחי הדירות הסופיים, המפרט ומאפייני הבניינים ישפיעו על רמת המחירים. עם זאת, עצם האפשרות לרכוש דירה בבניין משותף במקום מגרש ובית פרטי עשויה להקטין את העלות הכוללת של הכניסה ליישוב.

לשם השוואה, בשכונת אור ים הסמוכה באור עקיבא נמכרות דירות ארבעה וחמישה חדרים בדרך כלל סביב 2.1-2.7 מיליון שקל. בחודשים האחרונים נמכרה שם דירת חמישה חדרים בשטח 127 מ"ר בכ-2.2 מיליון שקל, ודירה אחרת בשטח 137 מ"ר נמכרה בכ-2.72 מיליון שקל.

אלה מחירים שנמוכים משמעותית מעלות רכישת מגרש ובניית וילה חדשה בקיסריה, אבל גם אור ים עצמה התייקרה בשנים האחרונות. הפרויקטים החדשים כוללים ממ"דים, מעליות, חניות ושטחים ציבוריים, והביקוש למגורים קרוב לחוף ולמוקדי התעסוקה באזור תמך בעליית המחירים.

אור ים שווקה במשך שנים כאלטרנטיבה למגורים ליד קיסריה, במחירים נמוכים יותר. כעת נוצרת אפשרות מעניינת: במקום לבחור בין דירה באור עקיבא לבית פרטי יקר בקיסריה, רוכשים יוכלו בעתיד לבחון גם דירות חדשות בקיסריה עצמה.

השאלה היא מה יהיה פער המחירים. אם דירה חדשה בקיסריה תעלה משמעותית יותר מדירה דומה באור ים, הרוכשים יצטרכו להחליט כמה הם מוכנים לשלם עבור המיקום, הסביבה והמיתוג. אם הפער יהיה מתון יותר, השכונה החדשה עשויה למשוך משפחות שבעבר כלל לא בחנו מגורים ביישוב.

מבחינת שוק הנדל"ן, מדובר גם בשינוי בהיצע. הוספה של 735 דירות היא מהלך משמעותי ליישוב קטן יחסית, במיוחד כאשר שוק העסקאות המקומי מצומצם ומאופיין בנכסים יקרים ושונים מאוד זה מזה.

אפשר להמחיש את השפעת התוכנית על האוכלוסייה: אם בכל דירה יתגוררו בממוצע שלושה אנשים, מדובר בתוספת פוטנציאלית של כ-2,200 תושבים. התוספת הזאת תחייב התאמה של שירותי חינוך, תחבורה, חניה, מסחר ותשתיות.

הבנייה החדשה גם עשויה להשפיע על הרכב התושבים. קיסריה מושכת כיום בעלי הון, אנשי עסקים, משפחות מבוססות וגמלאים שמחפשים איכות חיים גבוהה. דירות בבניינים משותפים עשויות להתאים גם למשפחות צעירות יותר, לזוגות שילדיהם עזבו את הבית ולמי שמעדיפים דירה נוחה לתחזוקה על פני בית גדול עם גינה ובריכה.

אבל הגדלת היצע הדירות מעלה גם שאלות בקרב בעלי הבתים הקיימים. חלק מהאטרקטיביות של קיסריה נובעת מהבנייה המרווחת, מהשטחים הפתוחים ומהאופי השקט של השכונות. בנייה של מאות יחידות דיור במתחם אחד עשויה להגדיל את התנועה בכבישים ואת הביקוש לשירותים. מצד שני, תוספת התושבים יכולה גם לחזק את המסחר המקומי ולשפר את הכדאיות של שירותים חדשים.

לגבי מחירי הווילות, השפעת התוכנית תהיה כנראה מוגבלת יותר. בית פרטי על מגרש גדול עם בריכה ודירה בקומה רביעית פונים בחלקם לקהלים שונים. לכן הגדלת מספר הדירות בבניינים משותפים עשויה להרחיב את מגוון אפשרויות המגורים, בלי ליצור בהכרח ירידת מחירים משמעותית בשוק הבתים היוקרתיים.

יש גם היבט כלכלי מעניין בזהות הגוף שמקדם את השכונה. החברה לפיתוח קיסריה פועלת במסגרת המודל הייחודי של היישוב, שבמרכזו קרן קיסריה הקשורה לשותפות ההיסטורית בין המדינה לבית רוטשילד. לאורך השנים שימשו הכנסות הקרן בין היתר לקידום ההשכלה הגבוהה בישראל. החברה עוסקת בפיתוח הקרקעות, בשיווק מגרשים ובקידום תשתיות ומתחמי מגורים ותעסוקה.

הפעילות הכלכלית באזור קיסריה מתרחבת גם בתחומי התעשייה והנדל"ן המניב, עם השקעות במבני תעשייה, משרדים ושטחי אחסנה. התרחבות מוקדי התעסוקה יכולה לתמוך בביקוש למגורים, במיוחד מצד עובדים ומנהלים שמעוניינים להתגורר בסמוך למקום העבודה.

בכל מקרה, אישור התוכנית הוא שלב תכנוני משמעותי, אבל הדרך לאכלוס עדיין ארוכה. בהמשך יידרשו השלמת ההליכים לפרסום התוכנית, פיתוח תשתיות, שיווק הקרקע וקבלת היתרי בנייה. בשלב הזה פורסם היקף הדירות המתוכנן, אך טרם נקבע מועד שבו ניתן יהיה לרכוש דירות בשכונה או להיכנס להתגורר בה.

גם כאשר השיווק ייפתח, יהיה צורך לבחון את תנאי העסקאות, זכויות הקרקע, לוחות התשלומים, מפרט הדירות ועלויות התחזוקה. דירה בבניין נמוך עם שטחים משותפים, גינון ומערכות שירות עשויה להיות כרוכה בדמי ניהול משמעותיים, במיוחד בפרויקט שמכוון לשוק היוקרה.

אישור שכונה 14 משנה כבר עכשיו את כיוון הפיתוח של קיסריה. היישוב שמזוהה עם בתים פרטיים בוחר להוסיף מאות דירות בבניינים משותפים, ועדיין שומר על גובה בנייה נמוך יחסית ועל שטחים פתוחים נרחבים. בשלב השיווק יתברר אם השינוי הזה גם ירחיב את מעגל הרוכשים, או שהדירות החדשות יהפכו למוצר יוקרה נוסף בשוק שכבר מאופיין במחירים גבוהים.