אותו שמאי, שתי שומות, פער של 45%

שמאי המקרקעין שלומי יפה הוציא לקניון עזריאלי ראשונים בראשון לציון שתי שומות - האחת על 126 מיליון שקל והשנייה על 70 מיליון שקל. כך טוענת עיריית ראשון לציון, המבקשת מבית המשפט המחוזי מרכז לבטל את החלטת ועדת הערר, שאימצה את חוות הדעת הנמוכה יותר, ולמנות שמאי מכריע אחר.

כיצד זה שהערכות שמאים מתאימות בדיוק לצד המזמין אותן?

העירייה וקבוצת עזריאלי היו חלוקות בשאלת שוויו של הקניון לצורך היטל השבחה, ויפה מונה לשמאי מכריע. תחילה קבע יפה את ההיטל על 126 מיליון שקל, אך לאחר מספר דיונים בוועדת הערר - הוציא שומה בסך 70 מיליון שקל בלבד, אותה כאמור אימצה הוועדה. העירייה מציינת, כי סכום ההשבחה הוא כפול מזה שנקבע בשומה כגובה ההיטל, כך שההפרש של 56 מיליון שקל בין שתי השומות - משמעותו פער של 112 מיליון שקל בהערכת ההשבחה עצמה.

לדברי העירייה, "פערים בהיקף כזה, הטילו צל כבד על התוצר השמאי בכללותו וחייבו בדיקה מעמיקה על ידי גורם מקצועי שמאי נוסף שהיה על ועדת הערר למנות. תחת זאת ,בעוד ועדת הערר (בהרכבה הראשון) התערבה בשיקול דעתו, החליטה ועדת הערר (בהרכבה השני) לאשר את השומה המתוקנת ולא להתערב באותו שיקול דעת, ששני הצדדים תקפו.

"כאן למעשה מצוי הכשל המרכזי בהחלטות ועדת הערר. אם ועדת הערר בהרכבה הראשון סברה שנפלו בשומות המקוריות טעויות כה מהותיות שחייבו את התערבותה, והפועל היוצא של התערבות זו הינה הפחתה של 56 מיליון שקל בחיוב, משמע שיש לסרוק במסרקי ברזל את השומה המתוקנת ואין עוד מקום להחלת הכלל לפיו ועדת הערר תימנע מלהתערב בקביעות השמאי המכריע ומתן אמון בשומתו ובשיקול דעתו. 

"כאשר אותו שמאי מכריע מוציא תחת ידיו שתי שומות כה שונות האחת מהשנייה, בפערים של עשרות מיליוני שקלים האחת מהשנייה - משמע שאותו שיקול דעת חייב לעמוד למבחן רציני ולביקורת שמאית נוספת מלכתחילה. לפיכך, על ועדת הערר היה להימנע ממתן תוקף לשומה המתוקנת והיה עליה להורות על מינוי שמאי נוסף".

ועדת הערר כבר העירה

לדעת העירייה, "בנסיבות מיוחדות אלו ומתוך מטרה להגיע לשומת אמת ושמירה על מוסד השמאות המכריעה, ועדת הערר הייתה צריכה למנות שמאי מכריע/מייעץ חדש, שיבחן את הסוגייה מלכתחילה". העירייה מזכירה, כי ועדת הערר ציינה במאי 2023 בנוגע ליפה, כי "אין זו הפעם הראשונה בה מוצאת עצמה ועדת הערר נאלצת להעיר לאותו שמאי מכריע בעניין טעויות משפטיות בסיסיות שלו בהבנת הדין החל על עבודתו, כמו גם בעניין השיח המקצועי הראוי בהיבט המוסדי בין שמאים מכריעים לבין ועדות ערר".

העירייה מוסיפה: "ועדת הערר לא נתנה את הדעת לשאלה מה באמת היה הגורם לשינוי הדרמטי שחל אצל השמאי המכריע בין השומות המקוריות והשומה המתוקנת. יתרה מכך, ועדת הערר אף לא נתנה את הדעת בהחלטתה לפער הדרמטי שנוצר בין השומות - ובמילים אחרות - כיצד ייתכן ששמאי מכריע מלומד עורך בשלב הראשון שומותבהתאם לשיקול דעתו המקצועי.

"בשלב השני, כאשר הוא נשאל בשאלות הבהרה לגבי חלק מקביעותיו, על חלקן הוא מגן בחירוף נפש, ואת חלקן הוא מתקן ללא נימוק ומפחית 16מיליון שקל מהיטל ההשבחה; ובשלב השלישי, כשוועדת הערר פונה אליו שוב (ואף נוזפת בו) - הוא משנה דרמטית את קביעותיו השמאיות המקצועיות ומגיע להפחתה של 56 מיליון שקל! התנהלות השמאי המכריע מטילה צל כבד על השומה שיצאה תחת ידיו ועל שיקול דעת השמאי שהופעל, נוכח היסטוריה של 'נזיפות' ועדת הערר בו בתיקים אחרים וחששו לעימות נוסף מולה". הערעור הוגש באמצעות עוה"ד יעקב ברכה, אדווה זגון ואילנה בראף-שניר.

• היזם הסכים ששמאי יקבע - וכשהחשבון הגיע למיליון שקל ניסה לשנות את התוצאה