סופית: בעלי הקרקעות בכיכר המדינה ישלמו 45 מיליון שקל היטל השבחה
בית המשפט העליון דחה את בקשת הבעלים לערער על הפסיקות הקודמות, בהן נקבע היטל ההשבחה בעקבות תוספת שטחי השירות בפרויקט
בעלי קרקעות פרטיים בכיכר המדינה בתל אביב ישלמו היטל השבחה בסך 45 מיליון שקל - קובעת סופית שופטת בית המשפט העליון, יעל וילנר. היא דחתה את בקשתם של הבעלים לערער על פסק הדין בנושא של בית המשפט המחוזי בתל אביב.
המחלוקת נבעה משינוי משמעותי שהוכנס בתוכנית הבנייה בכיכר. התוכנית המקורית, משנת 2000, הייתה לבניית שלושה מגדלי מגורים בני 25 קומות כל אחד (387 דירות וקומת מסחר) ומנהרה ביניהם. בשל מחלוקת בין הוועדה המקומית לבין הבעלים, נקבע בשנת 2013 שהמגדלים יהיו בני 40 קומות כל אחד (453 דירות), בוטלו שטחי המסחר והמנהרה, ושטחי השירות גדלו מ-24,000 מ"ר ל-30,000 מ"ר.
הוועדה המקומית דרשה מהבעלים היטל השבחה של 135 מיליון שקל בעקבות השינוי. הללו ערערו לוועדת הערר, בנימוק שהתוכנית המתוקנת לא השביחה את הקרקעות, אלא דווקא הורידה את שוויין ואף גרמה להתארכות הבנייה (שעודנה בעיצומה). ועדת הערר אימצה את חוות דעתו של השמאי המייעץ מטעמה והעמידה את ההיטל על 45 מיליון שקל.
וילנר מתארת את החלטת הוועדה: "צוין בהקשר זה, כי בקביעת ההשבחה במקרקעין, השמאי המייעץ הביא בחשבון את השפעת ביטול בניית המנהרה בשלל היבטים, לרבות בהיבטים שבהם התמקדו המבקשים בטענותיהם. אשר לשטחי השירות, נקבע כי המבקשים לא היו זכאים לשטחים האמורים בהתאם למצב התכנוני שקדם לאישורה של התוכנית. עוד נקבע, כי שטחי השירות נועדו לשיפור וטיוב התכנון של הבניינים, ולאו דווקא לצורך ממ"דים או התאמות נגישות - צרכים שעבורם קיימים די שטחי שירות גם במצב התכנוני הקודם - ומשכך, אין לגביהם פטור מהיטל השבחה".
לא מדובר בסוגייה עקרונית
שני הצדדים ערערו לבית המשפט המחוזי, אשר דחה את שני הערעורים בקובעו, כי אין מקום לסטות מחוות דעתו של השמאי המייעץ. הבעלים ביקשו לערער לבית המשפט העליון וטענו, כי שאלת זכאותם לשטחי השירות במצב התכנוני הקודם לאישור התוכנית היא שאלה משפטית עקרונית שמצדיקה ליתן רשות ערעור; וכי שאלה זו לא נבחנה כראוי על ידי הערכאות הקודמות, באופן המהווה עיוות דין.
בדחותה את הבקשה אומרת וילנר: "כידוע, בקשת רשות ערעור ב'גלגול שלישי' על החלטות ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה תינתן במשורה, במקרים חריגים שבהם מתעוררת שאלה משפטית עקרונית, או כאשר קם חשש לעיוות דין. זאת, בין היתר, נוכח מומחיותה הייחודית של ועדת הערר בתחום עיסוקה. הדברים נכונים ביתר שאת, כאשר ההחלטה הנתקפת נוגעת לאימוץ חוות דעתו של שמאי מייעץ, כבענייננו, שהוא גורם מקצועי בעל מומחיות".
הבקשה הנוכחית אינה מהווה מקרה חריג שכזה, קובעת וילנר. "חרף ניסיונם של המבקשים לשוות לבקשתם נופך עקרוני, הרי שהבקשה נטועה עמוק בדל"ת אמותיו של המקרה הפרטני. הערכאות הקודמות קבעו כי מקורם של שטחי השירות הוא בתוכנית בלבד, ולא הייתה זכאות להם מכוח דין במצב התכנוני הקודם; וכי שטחים אלה נועדו לטיוב התכנון ולצורך הוצאה לפועל של המבנה הייחודי המתכונן במקרקעין, ולא לצורך ממ"דים או התאמות נגישות (כאשר לצרכים אלו ניתן מענה כבר בשטחי השירות שנכללו בתוכניות הקודמות).
"משכך, נקבע כאמור, כי תוספת שטחי השירות משביחה את המקרקעין ביחס למצב התכנוני הקודם, וכי לא חל לגבי שטחים אלו פטור מהיטל השבחה. טענות המבקשים בהקשר זה, נסובות למעשה על אופן יישום הדין על ידי הערכאות הקודמות על נסיבות עניינם; וכידוע, אף אם נפלה שגגה ביישום הדין - ואיני סבורה כך - לא די בכך כדי להקים עילה למתן רשות ערעור ולבירור נוסף ב'גלגול שלישי'".
הבעלים חויבו בתשלום הוצאות בסך 5,000 שקל. את הבעלים ייצגו עוה"ד ליאור נוימן;, גיא ורטהיים וגוני דיין, ואת הוועדה המקומית - עוה"ד בתיה בראף-מליכזון וחגית הלמר.
