כמה עולה דירה בכיכר המדינה?
כיכר המדינה היא במשך עשרות שנים הכתובת היוקרתית ביותר בישראל. בשנים האחרונות היא סובלת מוד מהקמת המגדלים באזור כשהתעבורה בכיכר ירדה מאוד. אבל מתקרבים למועד הסיום. המגדלים יאוכלסו בשנה הבאה בהדרגה, ונראה שתוך שנה, האזור יראה אחרת.
שלושה מגדלי מגורים בני עד 40 קומות, שנבנו במרכז העיגול הירוק, צפויים לקבל אישור אכלוס בסוף השנה. הדירות יימסרו לבעליהן בהדרגה במהלך הרבעון הראשון של השנה הבאה. אבל הפרויקט מסתיים ברגע לא נוח. מחירי הדירות ברובע 4 ירדו, המכירות איטיות, וכמעט בכל רחוב סביב הכיכר נבנה בניין חדש במקום בניין ישן.
הפרויקט: 453 דירות, 4.3 מיליארד שקל
הפרויקט מוקם על ידי כ-250 בעלי קרקע. הם שותפים בקרקע, ולמעשה הם היזמים. בפרויקט 453 דירות בכ-180 אלף מ"ר בנויים, מתחת למגדלים חניון ענק עם יותר מ-1,600 מקומות חניה, ובמתחם כולו פארק, אגם, מתנ"ס בן עשר קומות ובית ספר. את המגדלים המתפתלים תכנן משרד יסקי מור סיון, ואת העבודה מבצעות אלקטרה ואשטרום, בהיקף שהוערך ב-1.4 מיליארד שקל. עלות הפרויקט כולו מוערכת ב-4.3 מיליארד שקל. חברת האשראי ברקת העמידה מסגרת של כ-2.05 מיליארד שקל, ורובה, כ-1.7 מיליארד שקל, הגיע מכלל ומגדל.
כמה עולה דירה במגדלים? עד היום נמכרו, לפי ההערכות, כ-15-20 דירות או זכויות לדירה, במחיר ממוצע של כ-65 אלף שקל למ"ר. בחלק מהעסקאות המחיר עבר 80 אלף שקל למ"ר. דירה של 140 מ"ר בקומה 38 נמכרה בכ-10.63 מיליון שקל, כ-76 אלף שקל למ"ר. הזמר עומר אדם שילם, לפי הפרסומים, כ-15 מיליון שקל על דירה של כ-200 מ"ר.
לקומה יש השפעה עצומה על המחיר. לפני כשנה וחצי בדקנו את המודעות במגדלים ומצאנו זכויות לדירות של 148 מ"ר בקומות נמוכות במחיר של כ-6.3 מיליון שקל. באותו זמן, דירה בקומה 12 הוצעה ב-10.3 מיליון שקל, ופנטהאוז של היזם בקומה 39 הוצע ב-43 מיליון שקל.
השאלה הגדולה היא כמה מבעלי הדירות ירצו למכור. לא מעט מבעלי הקרקע הם אנשים אמידים שמתכוונים לגור במגדלים או לשמור את הדירה לילדים. יש גם סיבה של מס: בעלים ותיקים שימכרו מיד אחרי האכלוס עלולים לשלם מס שבח גבוה יותר. לכן סביר שרבים מהם יחכו חצי שנה עד שנתיים, ובינתיים יגורו בדירה או ישכירו אותה. גם אם רק חלק קטן מהם יציע את הדירה למכירה, מדובר בעשרות דירות יוקרה שיגיעו לשוק בבת אחת.
למה המחירים ירדו? כי סביב הכיכר בונים בכל מקום
המגדלים הם רק חלק מהסיפור. רובע 4 הוא אחד ממוקדי ההתחדשות העירונית הגדולים בתל אביב, ובשכונה מתקדמים עשרות פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש ופינוי-בינוי. כמעט כל בניין ישן בן ארבע קומות הופך לבניין בוטיק בן שמונה או תשע קומות, עם כמעט פי שניים דירות. בין היזמים שבונים כאן: אנשי העיר, רוטשטיין, קרסו, נתנאל גרופ, רוגובין, נוגה, יושפה, בית וגג ורם-מוגרבי-ארדיטי.
כמה דוגמאות: ברחוב זלוציסטי 4 נהרס בניין עם 12 דירות, ובמקומו ייבנו 22. ברחוב רמז 27 נהרסו 14 דירות, ובמקומן ייבנו 24. בז'בוטינסקי 152 בית וגג הורסת בניין עם 20 דירות ובונה במקומו 38, במחיר ממוצע של כ-65 אלף שקל למ"ר. והפרויקט הגדול ביותר עוד בדרך: אדם שוסטר זכתה במכרז דיירים לאורך רחוב בארי, דרומית לכיכר. במתחם 11 בניינים ובהם כ-190 דירות, ולפי הערכת החברה ייבנו במקומם עד כ-500 דירות.
כשכל כך הרבה דירות חדשות מוצעות באותו קילומטר מרובע, הקונים יכולים לבחור, והמחיר יורד. מחירי הדירות החדשות סביב הכיכר הגיעו בשיא ל-70 עד 75 אלף שקל למ"ר, ובפרויקטים ששווקו לאחרונה הם עומדים על 63 עד 68 אלף שקל. לפי הערכות אנשי מקצוע בשכונה, המחירים ברובע 4 ירדו ב-10% עד 15% מהשיא. שמאים מעריכים ירידה של כ-11%, ומציינים שדירות הפרימיום כמעט לא נפגעו. גם הלמ"ס מראה את הירידה: באפריל-מאי ירדו המחירים במחוז תל אביב ב-2.3% בתוך חודשיים בלבד, יותר מבכל מחוז אחר.
סימן נוסף ללחץ אפשר לראות ביד2. בשכונה מוצעות כרגע כ-500 דירות למכירה, ויזמים מציעים מבצעים שעד לא מזמן לא נראו בכיכר: תשלום של 10% בחתימה והיתרה רק לקראת האכלוס, פטור מהצמדה למדד, ומגדל אחד מציע לשלם מיליון שקל בלבד בחתימה. בחלק מהמודעות ביד שנייה מופיע הסימון "ירד ב-100,000 שקל".
ובכל זאת: היוקרה עדיין נמכרת ביוקר
ירידת המחירים לא פוגעת באותה מידה בכל הדירות. דירות גדולות, פנטהאוזים ודירות גן עם שטח חוץ גדול עדיין נמכרות ב-80 עד 110 אלף שקל למ"ר. בכל תל אביב נרשמו בשנה האחרונה כ-380 עסקאות של 10 מיליון שקל ומעלה, אבל גם בפלח הזה יש התקררות. ברבעון הראשון נרשמו בכל הארץ רק 20 עסקאות מעל 15 מיליון שקל, והמחיר הממוצע בהן ירד מכ-21.4 מיליון ל-18.3 מיליון שקל.
הפער בין מה שמבקשים לבין מה שמשלמים בפועל הוא נקודה שכל קונה בכיכר צריך לזכור. המחיר במודעה הוא נקודת פתיחה למשא ומתן. בדירות יקרות, הפער בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה מגיע ל-5% עד 10%, כלומר מאות אלפי שקלים, ולפעמים יותר ממיליון.
עסקאות אחרונות באזור כיכר המדינה
- חנקין 3, פנטהאוז של 188 מ"ר עם מרפסת וגג גדול, נמכר במרץ ב-17.6 מיליון שקל (כ-94 אלף שקל למ"ר).
- רמז 27, שני פנטהאוזים בשטח כולל של 277 מ"ר, נמכרו יחד ב-22.85 מיליון שקל (כ-82.5 אלף שקל למ"ר).
- ז'בוטינסקי 105, דירת גן של 5 חדרים, 156 מ"ר בנויים ועוד גינה של כ-170 מ"ר, נמכרה באוגוסט בכ-11 מיליון שקל לפי החברה (כ-70.5 אלף שקל למ"ר בנוי).
- דוד ילין 9, דירת 4 חדרים של 110 מ"ר בקומת קרקע, נמכרה ב-8.4 מיליון שקל (כ-76 אלף שקל למ"ר).
- אפשטיין 7, דירת 3 חדרים של 70 מ"ר בקומה 6, נמכרה ב-4.88 מיליון שקל (כ-70 אלף שקל למ"ר).
- ויצמן 50, דירת 3 חדרים של 75 מ"ר בקומה 2, נמכרה ב-4.75 מיליון שקל (כ-63 אלף שקל למ"ר).
- שלום ציון המלכה, דירת 4 חדרים של 103 מ"ר בקומה 1, נמכרה ב-6.1 מיליון שקל (כ-59 אלף שקל למ"ר).
מה מוצע עכשיו למכירה ביד2
- ה' באייר 18, דירת 5 חדרים חדשה מקבלן, 161 מ"ר בקומה 12: מחיר מבוקש 14.5 מיליון שקל (כ-90 אלף שקל למ"ר).
- ה' באייר 2, דירת 4 חדרים חדשה מקבלן, 142 מ"ר בקומה 23: מחיר מבוקש 11.25 מיליון שקל (כ-79 אלף שקל למ"ר).
- ה' באייר 16, דירת 4 חדרים בבניין ותיק, 107 מ"ר בקומה 4: מחיר מבוקש 4.59 מיליון שקל (כ-43 אלף שקל למ"ר).
- משה שרת, דירת 4 חדרים, 125 מ"ר בקומה 3: מחיר מבוקש 6.5 מיליון שקל, אחרי הורדה של 100 אלף שקל (כ-52 אלף שקל למ"ר).
- דוד ילין 10, דירת 2.5 חדרים, 84 מ"ר בקומה 1, מול הפארק: מחיר מבוקש 4.4 מיליון שקל, אחרי הורדה של 90 אלף שקל.
הפער בין הדירות בכיכר עצמה מראה עד כמה השוק כאן מפוצל. דירה ותיקה בה' באייר (כנראה נדרשת לשיפוץ גדול) מוצעת -45 אלף שקל למ"ר, ודירה חדשה בקומה גבוהה באותו רחוב מוצעת ב-90 אלף שקל למ"ר.
