מס הרכישה יעלה בתחילת 2027? הקבלנים מפעילים את הלוביסטים, אבל זה לא יקרה

מס הרכישה על דירה נוספת עומד כיום על 8% עד מחיר של 6.055 מיליון שקל ועל 10% מעל הסכום הזה. הוראת השעה קובעת את השיעורים האלה עד סוף 2026, אבל הבחירות משנות את לוח הזמנים. מכוח חוק יסוד הכנסת, הוראות שעה שמועד סיומן נופל סביב תקופת הבחירות מקבלות הארכה, ולכן שיעורי המס הנוכחיים צפויים להמשיך גם לתוך החודשים הראשונים של 2027.

כלומר, בינואר 2027 משקיע שרוכש דירה צפוי להמשיך לשלם 8% מהשקל הראשון. בהמשך מגיעה ההכרעה של הממשלה והכנסת החדשות. פקיעת הוראת השעה מחזירה את מדרגות המס הנמוכות יותר שהיו נהוגות למשקיעים, עם מדרגה התחלתית של 5%. הארכה או קיבוע של ההסדר הקיים ישאירו את המס ברמת 8%-10%.

מדריך מס הרכישה ל-2026 מציג את הפער המלא בין דירה יחידה לדירה נוספת.

מבחינת הקבלנים, הפחתת המס נראית כמו פתרון מתבקש. יש כיום מלאי גדול מאוד של דירות חדשות, המכירות חלשות ומשקיעים יכולים להזרים ביקוש מהיר יחסית. אבל מדיניות דיור אמורה להסתכל קודם על משקי הבית שרוצים דירה למגורים. גם אחרי הירידות האחרונות במחירי הדירות, רמות המחירים בישראל גבוהות מאוד ביחס להכנסות, וההון העצמי הדרוש ממשיך להיות חסם מרכזי. היכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה עדיין נמוכה מאוד, בעיקר בגלל רמת המחירים.

כאן נמצא ההיגיון במס הגבוה. דירה היא גם מוצר השקעה וגם מוצר בסיסי למגורים. כאשר משקיע וזוג צעיר מתחרים על אותה דירה, המדינה יכולה לתת יתרון מסוים למי שרוכש אותה כדי לגור בה. מס רכישה גבוה על דירה נוספת מייקר את העסקה למשקיע, מצמצם עסקאות גבוליות ומפחית חלק מהביקוש להשקעה. ב-2015, סביב העלאת המס, נרשמה הסתערות של משקיעים לפני כניסת השינוי ואחריה ירידה חדה ברכישותיהם. גם ב-2021, כשהמס חזר ל-8%, ההיגיון של האוצר היה דומה: פחות ביקוש מצד משקיעים ויותר מרחב לרוכשי דירה למגורים.

8% נשמע הרבה, הפגיעה בתשואה הרבה יותר קטנה

ניקח דירה במחיר 3 מיליון שקל שמושכרת ב-8,500 שקל בחודש, כלומר 102 אלף שקל בשנה. משקיע משלם כיום מס רכישה של 240 אלף שקל, ולכן העלות הכוללת שלו מגיעה לכ-3.24 מיליון שקל. התשואה ברוטו על העלות היא כ-3.15%.

רוכש דירה יחידה באותו מחיר משלם לפי המדרגות הנוכחיות מס רכישה של כ-46 אלף שקל. העלות הכוללת שלו היא כ-3.046 מיליון שקל, והתשואה התיאורטית על אותה עלות מגיעה לכ-3.35%. הפער בין השניים הוא בערך שתי עשיריות האחוז בתשואה.

גם בהשוואה בין מס משקיעים של 8% לבין מדרגות נמוכות יותר, הפער בתשואה השנתית נשאר קטן. המשמעות היא שמס הרכישה עובד בעיקר דרך עלות הכניסה לעסקה והפסיכולוגיה של המשקיע, ופחות דרך שינוי עמוק של הכלכלה השוטפת של הנכס. משקיע שמאמין בעליית ערך, מקבל שכירות טובה ומחזיק הון פנוי עדיין יכול לבצע עסקה גם עם מס של 8%.

• קונים דירה חדשה לפני שמוכרים את הישנה: כמה מס רכישה עלולים לשלם אם מתעכבים?
• מסר דיווח לא נכון על הפנטהאוז שרכש - וישלם מס רכישה כפול

יש גם טיעון בכיוון השני. משקיעים הם מקור מרכזי לדירות להשכרה, ולכן צמצום ממושך מדי של חלקם בשוק יכול להקטין את היצע השכירות ולתמוך בעליית שכר הדירה. זה שיקול אמיתי. עם זאת, בתקופה שבה מחירי הדירות עדיין רחוקים מהישג ידם של חלק גדול מהזוגות הצעירים, האיזון נוטה להשאיר יתרון לרוכש דירה למגורים.

ב-2024 כבר הזהיר מנהל רשות המסים שהפחתת מס הרכישה עשויה להחזיר משקיעים במהירות ולתמוך בעליות מחירים. אנשי המקצוע באוצר ממשיכים להחזיק בקו של מס גבוה גם היום. מבחינתם, מדובר בכלי של מדיניות דיור יותר מאשר כלי לגביית מס.

הקבלנים והגופים שמייצגים אותם צפויים לדחוף לכיוון ההפוך. מלאי של עשרות אלפי דירות חדשות נותן להם סיבה ברורה לרצות את המשקיעים בחזרה. אבל שר אוצר חדש יצטרך לבחור באופן יזום במהלך שמוזיל את הכניסה של משקיעים לשוק מול עמדה מקצועית מגובשת שכבר קיימת באוצר. בתקופה הראשונה של ממשלה חדשה, עבודת המטה הקיימת והצורך להעביר חקיקה מלאה מעניקים לעמדה המקצועית משקל משמעותי.

לכן בתחילת 2027 מס הרכישה על דירה נוספת צפוי להישאר ברמתו הנוכחית. בהמשך הממשלה החדשה תידרש להכריע, ובמצב הנוכחי של שוק הדיור יש היגיון ברור בהשארת המס הגבוה על משקיעים.