"היכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה נמוכה מאוד - לא בגלל הריבית, אלא בגלל המחירים"

הדיון בשוק הדיור מתמקד בשנים האחרונות בעיקר בריבית ובגובה ההחזר החודשי על המשכנתה. אבל לדברי מתן שטרית, הכלכלן הראשי של קבוצת הפניקס, מחירי הדירות התרחקו מהיכולת הכלכלית של משקי הבית.

"היכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה כיום היא נמוכה מאוד - לא בגלל הריבית, אלא בגלל רמת המחירים", אמר שטרית בפאנל שעסק במגמות בשוק הדיור ובתחזיות לענף, במסגרת ועידת "עידן האסדרה" של התאחדות יועצי המשכנתאות.

לדבריו, גם אם הריבית תרד ותקל במידה מסוימת על ההחזר החודשי, היא לא תפתור את הפער שנוצר בין מחירי הדירות לבין ההכנסות של משקי הבית. "מחירי הדיור עלו בשנים האחרונות בקצב הרבה יותר מהיר מקצב עליית השכר הממוצע של משק בית", אמר.

הדברים נאמרים בתקופה שבה שוק הדיור מציג סימני התקררות, אבל המחירים עדיין נמצאים ברמה גבוהה לאחר שנים של עליות. לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות בעסקאות שבוצעו באפריל-מאי 2026 ירדו ב-1% לעומת התקופה הקודמת וב-2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. אם לא נסתמך על הלמ"ס ונבדוק את מה שקורה בשטח נגלה ירידות דו-ספרתיות באיזורי הביקוש, עדיין גם אחרי הירידות האחרונות אנחנו ברמות גבוהות משמעותית שעדיין לא יכולות לפגוש את הביקוש הטבעי כשאלו מקזזות רק חלק קטן מההתייקרות שנצברה לאורך השנים, ולכן זה עדיין לא משנה באופן מהותי את יכולת הרכישה של זוגות צעירים.

גם הירידה האחרונה בריבית בנק ישראל אינה הופכת את רכישת הדירה לפשוטה. בתחילת החודש הוריד בנק ישראל את הריבית ב-0.25 נקודת אחוז ל-3.5%, אבל סביבת המימון נותרה יקרה בהשוואה לעשור הקודם.

"דירה היא לא המוצר הכי כדאי על מדף ההשקעות"

יש גורם נוסף שמתחרה על השוק ושטרית התייחס גם לזה. בעבר הדילמה המרכזית של משקיעי נדל"ן הייתה היכן לקנות דירה, בעוד שכיום הם משווים את ההשקעה בנדל"ן לשורה ארוכה של חלופות פיננסיות.

"עד לפני מספר שנים, השאלה בקרב משקיעים הייתה האם לקנות דירה בבאר שבע או בדימונה. היום השאלה היא לאיזה מסלול או מדד להיכנס בעולם ההשקעות", אמר שטרית.

לדבריו, כאשר משווים בין עלות רכישת הדירה לבין ההכנסה השוטפת שהיא מייצרת, הפער אינו פועל לטובת המשקיע. "בתנאי השוק הנוכחיים, דירה היא לא המוצר הכי כדאי על מדף ההשקעות. עלות המימון היא מעל 4% - גבוהה מהתשואה השוטפת משכר דירה, שעומדת על כ-2.5%-3% לכל היותר".

במצב כזה, משקיע שרוכש דירה באמצעות מימון משלם על הכסף יותר מהתשואה שהוא מקבל מהנכס. לכך יש להוסיף הוצאות נלוות כמו מס רכישה, תחזוקה, תקופות שבהן הדירה אינה מושכרת ועלויות עסקה. המשמעות היא שכדאיות ההשקעה נשענת במידה רבה על האפשרות שמחיר הדירה יעלה בעתיד. "מי שבונה לייצר את התשואה מעליית ערך, צריך לשאול את עצמו האם בכלל נראה אותה בטווח הזמן הנראה לעין", אמר שטרית.

• אגמים: כ-22,000 שקל למ"ר בשכונה הצומחת שמתקרבת למחירי עיר ימים הסמוכה
• עפולה עילית: כ-16,000 שקל למ"ר בשכונה הוותיקה שהוקמה ב-1951 בצפון-מערב העיר

הכסף עובר לאפיקים אחרים

בשנתיים-שלוש האחרונות משקי הבית והמשקיעים גילו מחדש אפיקים שהיו פחות אטרקטיביים בתקופת הריבית האפסית. פיקדונות בנקאיים, קרנות כספיות, פוליסות חיסכון, מסחר עצמאי והשקעה בבורסה מאפשרים לקבל תשואה או חשיפה לשוק ההון, בלי ההון העצמי הגבוה, עלויות העסקה והניהול הכרוכים ברכישת דירה.

"דירה היא כבר לא המוצר המועדף על מדף ההשקעות", אמר שטרית בכנס. בניגוד לדירה, חלק מהחלופות הפיננסיות מאפשרות למשקיע לפזר את הכסף, לשמור על נזילות ולממש את ההשקעה במהירות יחסית.

עם זאת, שטרית אינו מעריך שמחירי הדירות ירדו בהכרח לאורך זמן. לדבריו, הגידול באוכלוסייה, הצמיחה במשק והביקוש הבסיסי לדיור צפויים לתמוך במחירים בטווח הארוך.

הוא השווה את שוק הדיור לנכסים פיננסיים ולמדדי מניות רחבים, שגם בהם עשויות להירשם תקופות של ירידות, קיפאון ותנודתיות, אבל לאורך זמן הם נהנים מהצמיחה הכלכלית והדמוגרפית.