הכיכר של המדינה - כמה עולה דירה במגדלים החדשים ודירה יד שנייה?

כיכר המדינה היא עדיין אחד האזורים היוקרתיים ביותר בארץ. היא נמצאת באמצע תוכנית בנייה ענקית שצפויה להיות מושלמת בסוף 2028 - שלושה מגדלים עם 453 דירות כשרוב הדירות הן של מאות בעלי הקרקע שהתאגדו דרך קבוצות רכישה וחלק מהדירות של היזמים.

בפרויקט הזה כך לפחות לפי לוחות המודעות יש מספר משתתפים בקבוצות הרכישה שמעוניינים למכור את הזכות שלהם בכ-6.3 מיליון שקל. מדובר על דירות בקומות נמוכות יחסית (הפרויקט כולו הוא 40 קומות), אבל כ-6.3 מיליון שקל לדירת 148 מטר (ויש גם 170 מ"ר), זה נשמע נמוך מאוד לאזור הזה. זה כמובן גם בגלל הזמן שצריך לחכות, המימון השוטף שמייקר את העסקה וגם מכיוון שהזכות בקבוצת רכישה מגלמת רווח יזמי. השותף בקבוצה הוא סוג של יזם. 

זה לא אומר שזה לא מסוכן, זה לא אומר שזה בהכרח מחיר טוב, זה תלוי בנכס-דירה הספציפית בעסקה הזו, אבל מה שמעורר תהייה הוא שלמרות שזה פרויקט של 453 דירות, ההיצע בינתיים מאוד נמוך. אולי בעלי הזכויות מחכים להתקדמות בפרויקט ולהשבחה, אם להסתמך על מחירי הדירות באזור ובכיכר ועל כך שהפרויקט הזה יהיה פרויקט יוקרה, מחיר של 100 אלף שקל למ"ר הוא סביר, כשבקומות גבוהות המחיר אפילו יהיה משמעותית גבוה יותר. מעבר לכך, חלק גדול מבעלי הקרקע רוצים לגור בפרויקט. כלומר, נראה שכמות הדירות למכירה תהיה בין 200 ל-250 דירות מקסימום. 

מחירי הדירות בכיכר המדינה

דירה נוספת במגדלים אבל בקומה גבוהה יותר - 12, מוצעת כבר ב-10.3 מיליון שקל. כאן זה כבר מעל 80 אלף שקל למ"ר. ונמשיך לעלות בקומות, יש דירות ב-11.5 מיליון שקל כשמצאנו בסה"כ 8 דירות בפרויקטים של המגדלים החדשים.

• פרויקט התחדשות עירונית בכיכר המדינה - כמה תעלה דירה וכמה פנטהאוז?
• הבנקים נפלו במימון פרויקט שדה דב וברקת הקטנה מצליחה במימון המגדלים בכיכר המדינה

דירה נוספת, הפעם של היזם, היא דירת פנטהאוז בגודל של 258 מ"ר ו-57 מ"ר מרפסות בקומה 39 במחיר של 43 מיליון שקל, כאן כבר מדובר על מחיר של 150 אלף שקל למ"ר (את המרפסות לוקחים באופן חלקי בחישוב השטח - כחצי מהשטח בפועל). האם זה ריאלי? כשבודקים את מחירי עסקאות היוקרה באזור אז כן, זה ריאלי - עשרות מיליונים על פנטהאוזים בפרויקטים של דמרי, צמח ותדהר. 

מסקנה: לקומה יש משקל ענק בתמחור. זה ידוע וברור, אבל במגדלי יוקרה זה עוד יותר בולט. ומה קורה באזור בכלל - בפרויקטים חדשים, המחירים  הם באזור 75 אלף שקל וצפונה, ואם אתם "מתפשרים" על יד שנייה? מהם בעצם המחירים ברחוב ה' באייר, הרחוב של הכיכר והמחירים ברחובות סמוכים? יש דירות בודדות שמוצעות במחירים מתחת ל-60 אלף שקל למ"ר (חשוב לא ליפול בשטח של המרפסת, זה כאמור לא שטח שלוקחים אותו בחשבון באופן מלא, אבל המוכרים רושמים אותו באופן מלא כי הוא מגדיל את השטח ומוריד את המחיר למ"ר). אבל הרוב בדירות יד2 הם במחירים של 65 אלף שקל למ"ר ומעלה. 

גם אם מתרחקים קצת מכיכר המדינה, אלא טווחי המחירים. זה נראה כמו דשדוש במחירים אולי ירידה קלה לעומת לפני חצי שנה, אבל לא רואים כאן ירידות מחירים משמעותיות, למרות ההיצע הגדול של דירות בתל אביב במקביל לעשרות רבות של פרויקטים של התחדשות עירונית. 

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• פסיקה נגד עיריית תל אביב: עמותות לא ישלמו ארנונה של משרדים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כיכר המדינה - מה יהיה עם החנויות?

כיכר המדינה היתה הרחוב היוקרתי בארץ. בעשור האחרון זה השתנה. הקניונים משכו את המותגים, גם מותגי היוקרה ועדיין בכיכר יש ריכוז של חנויות יוקרתיות שלא תיראו במקומות אחרים. בשנתיים האחרונות הכיכר איבדה עוד מהזוהר שלה, כי היא בתוך אזור בנייה אחד גדול. יהיו עוד כמה שנים כאלו, והשאלה אם הסבלנות תשתלם לבעלי החנויות.  

מגדלי כיכר המדינה מעבר לדירות ול-1,600 מקומות חניה, כוללים גם שטח מסחרי של כ-8,500 מ"ר. 160 חנויות צפויות לפעול במקום, 82 מהן חנויות יוקרה. הכוונה היא להחזיר את הכיכר להיות גולת הכותרת של יוקרה בישראל. מבחינת מיקום הכיכר מנצחת כנראה את רוב המקומות. היא הסנטר של הסנטר, אבל בינתיים הלקוחות מתרגלים למקומות אחרים, ונפתחות חנויות במקומות אחרים. זה לא פשוט להחזיר את הזוהר, אבל מול הסיכון יש כמובן גם סיכוי.