לפני שמתווכחים על גובה היטל ההשבחה

שומת היטל השבחה בפרויקט משמעותי יכולה להגיע למיליוני ואף לעשרות מיליוני שקלים. באופן טבעי, יזמים ובעלי נכסים שמקבלים שומה מתמקדים מיד במספר שמופיע בשורה התחתונה, ובדרך כלל פונים לשמאי על מנת שינסה להפחית את הסכום הנדרש. אבל לעתים, זו לא צריכה להיות הפעולה הראשונה. חשוב לבחון האם קיימת בכלל חבות, אילו טענות ניתן להעלות ומהו המסלול הנכון לניהול המחלוקת.

לכל טענה המסלול המתאים לה ולוחות זמנים מוגבלים. לכן, יש טענות שאם ממתינים איתן לרגע האחרון, עלולים להחמיץ את המועד להעלאתן, ובכך להפסיד סכומי כסף ניכרים. היערכות נכונה צריכה להיעשות כבר בשלב עריכת מכר, בו יחולקו חבויות ההיטל בין המוכר לקונה, ובשלב התכנון, בו יש להיזהר מהכללת הוראות מיותרות שיכולות לחייב בהיטל השבחה ללא הצדקה.

1. לפני ששואלים כמה לשלם, לבדוק אם בכלל צריך לשלם

אחת הטעויות האפשריות היא להתחיל מיד בשאלות שמאיות: מהו שווי הנכס, מה שיעור ההשבחה והאם הסכום שקבעה הוועדה המקומית גבוה מדי. אלא שלפני כל אלה עשויה להתעורר שאלה עקרונית יותר: האם קיימת בכלל חבות בהיטל. במקרים לא מעטים יכולות להיות טענות הנוגעות לזהות החייב, למקור החיוב או לעצם האפשרות של הוועדה לדרוש את התשלום.

דוגמאות אפשריות: פטור מהיטל השבחה בגין "שכונת שיקום", כאשר היה על הועדה המקומית לגבות את התשלום מהבעלים הקודם, או שהיא אכן עשתה זאת בעבר וכעת דורשת תשלום מחדש בגין אותן זכויות בנייה, או במקרה בו הוצאה שומה בעבר והשומה החדשה סותרת אותה.

במקרה של טענת פטור, יש להגיש בקשה מתאימה לוועדה המקומית תוך 45 יום מקבלת השומה, אחרת מחמיצים את ההזדמנות לטעון זאת. לגבי טענה של העדר חבות מטעמים משפטיים, יש להגיש ערר לוועדת הערר ולא לפנות לשמאי מכריע. יש גבול דק בין טענה שהתוכנית אינה משביחה לבין טענת העדר חבות; מומלץ להתייעץ עם עו"ד ושמאי מיד עם קבלת השומה, על מנת להחליט באיזה מסלול לנקוט.

2. לא כל מחלוקת בהיטל השבחה היא מחלוקת שמאית

כאשר המחלוקת עוסקת רק בגובה ההיטל, ומבוססת על מחלוקות לגבי רכיבים שמאיים שונים, מרכז הכובד של הדיון יהיה בדרך כלל שמאי. לעומת זאת, כאשר הטענה היא שעצם החבות אינה קיימת, או שקיימת טענה משפטית עקרונית נגד הדרישה, נדרשת בחינה משפטית. לכן, לא תמיד הצעד הראשון לאחר קבלת שומה הוא פנייה לשמאי.

עורך הדין והשמאי מטפלים בשאלות שונות, ולעתים נדרש שילוב ביניהם. השמאי בוחן את המרכיבים הכלכליים והשמאיים של ההשבחה, ואילו עורך הדין בוחן האם קיימות טענות משפטיות לעצם החבות ומהו המסלול שבו נכון להעלות אותן. אם הטענה היא שהוועדה אינה רשאית כלל לגבות היטל, מדובר בשאלה שונה מהותית מהאם ההיטל גבוה מדי.

כך למשל, סיווגה של עסקת פינוי-בינוי: האם מדובר בעסקת מכר או כשלב הכרחי בתהליך קבלת היתר בנייה. סיווג זה משליך ישירות על חיוב בהיטל השבחה בגין שטחי הממ"דים בפרויקט. דוגמא נוספת היא איסור העלאת טענות חדשות בשלב הערר. מהצדדים מוגבלים בהעלאת טענות שכבר העלו בפני השמאי המכריע, ולכן רתוי לערב את עורך הדין כבר בתחילת ההליך, על מנת שכל ההיבטים המשפטיים ויועלו גם אם ההחלטה היא ללכת במסלול של שמאי מכריע.

• הנישום לא הוכיח בעליון שייגרם לו נזק בלתי הפיך - וישלם 3 מיליון שקל
• הבית היה בשלבי בנייה - ומס הרכישה יהיה גבוה ב-430,000 שקל

3. לוחות הזמנים מחייבים להחליט בזמן

טיפול בשומת היטל השבחה כפוף ללוחות זמנים, ולכן לא כדאי לקבל שומה ולהניח שאפשר יהיה לחזור אליה כאשר יתפנה הזמן. יש הבדל בין הגשת ערר לבין פנייה למסלול של שמאי מכריע, וגם הפעולות שיש לבצע במסגרת פרקי הזמן הקבועים אינן בהכרח זהות. כבר עם קבלת השומה חשוב להבין אילו טענות קיימות, מהו המסלול המתאים ומי מאנשי המקצוע צריך להיות מעורב.

הקושי מתעורר כאשר יזם או בעל נכס מתחילים לפעול במסלול מסוים, ורק בהמשך מתברר שקיימת גם טענה משפטית עקרונית שלא נבחנה בתחילת הדרך. ככל שהתהליך מתקדם, לעתים קשה יותר לשנות כיוון או להעלות טענות שלא נטענו בזמן. לכן השאלה הראשונה אינה רק מי יכול להפחית את השומה, אלא אילו טענות קיימות ובאיזה מסלול נכון להעלות כל אחת מהן.

דוגמא לכך היא הפחתת ריבית פיגורים במקרים בהם נעשתה עסקה בעבר והדיווח בגינה נדחה למשך כמה שנים, בין אם מחמת היותה עסקה מותנית ובין אם משום שהיו מכשולים שסיכנו את השלמתה. במקרים כאלה יש סמכות לשמאי המכריע ולוועדת הערר להפחית או לבטל את הריבית, ויש לבחור מראש את הערכאה המתאימה על מנת שלא להחמיץ את המועד להעלאת הטענה.

4. גם בירור ראשוני מול הרשות צריך להיעשות בזהירות

• בקשה לכונס לקבוצת סיפורט של ברוך ארביב בשל חוב של 137 מיליון שקל
• העליון: סוכנות נסיעות לא תגבה עמלה על החזר דמי טיסה

לא בכל מקרה שבו נבדקת חשיפה להיטל השבחה קיימות עסקה ודאית או החלטה סופית לקדם מהלך. לעיתים יזם או בעל נכס בוחן מכירה, מימוש זכויות, קידום היתר או שינוי אחר בנכס, ורוצה להבין מראש מה עשויה להיות החשיפה. זוהי "שומה מוקדמת". המשמעות היא, שיש בידי הנישום שומה שמאפשרת לו לתכנן את מהלכיו, אולם הוא עדיין לא חייב לשלם אותה, כל עוד לא יבצע מהלך המוגדר בחוק כ"מימוש זכויות" (מכירה או היתר בנייה).

יש לקחת בחשבון, כי הגשת בקשה לשומה מוקדמת מחייבת להיערך לעמידה בלוחות זמנים לתקיפת השומה שתתקבל. אם לא יוגש ערר על השומה המוקדמת או תוגש פנייה למינוי שמאי מכריע במועדים הקבועים בחוק, השומה המוקדמת תהפוך לשומה חלוטה וסופית. לכן, לפני שפונים באופן רשמי לרשות, כדאי להבין מה בדיוק מבקשים לברר ומה עשויות להיות ההשלכות של הפנייה.

5. בפרויקטים גדולים, היטל השבחה הוא חלק מניהול הסיכונים

היטל השבחה הוא סוגייה כלכלית משמעותית גם במכירת דירות ונכסים קטנים יחסית וגם בעסקאות גדולות של משרדים, מלונאות, תשתיות, מתקנים גדולים, תחנות כוח, מתקני התפלה וקרקעות מורכבות. כאמור, המחלוקת עשויה לשלב שאלות משפטיות ושמאיות ולעתים גם סוגיות עובדתיות מורכבות מאוד, המחייבות היעזרות ביועצים נוספים.

נניח, למשל, שמדובר בבנייני משרדים שנבנים על קרקע בה פעלה בעבר תחנת דלק, ובהמשך מתברר שנדרש טיהור קרקע בעלויות משמעותיות. אז מתעוררת השאלה האם וכיצד יש להביא את עלויות הטיהור בחשבון במסגרת חישוב ההשבחה, וכיצד יש לפרש את הוראות התוכנית גם אם לא כללו הנחיות מדויקות בקשר לטיהור הקרקע. זו אינה שאלה שמאית, אלא גם סוגייה משפטית ותכנונית.

שאלה משפטית חשובה היא מהו שיעור המס שיחול בכל פרויקט, במיוחד אם מדובר בפרויקט מסוג התחדשות עירונית שיש לגביו תעריפי היטל השבחה משתנים (בהתאם למיקום, לרשות המקומית, לסוג הפרויקט).

סיכון משמעותי קיים באזורים הכפופים לתמ"א 70, המגדילה זכויות בנייה באזורי ההשפעה של המטרו, שם ההיטל המצטבר מגיע ל-72% מההשבחה. באזורים אלה המדינה הופכת להיות צד לדיון, משום שהיא זכאית לקבל 32% מההשבחה בעוד שהוועדה המקומית זכאית ל-40%, והטענות כלפיהן אינן בהכרח זהות.

עו"ד ענת בירן עוסקת בדיני תכנון ובנייה, מקרקעין והתחדשות עירונית, ומרצה לדיני תכנון ובנייה באוניברסיטת רייכמן. לשעבר יו"ר ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב (צילום: רז רוגובסקי)