חשבתם שהממ"ד פטור מהיטל השבחה? הפסיקה שמשנה את החשבון בהתחדשות עירונית
ממ"ד נתפס במשך שנים כאחד הרכיבים הפשוטים יחסית בחשבון של התחדשות עירונית: המדינה מעודדת בניית מרחבים מוגנים ולכן מעניקה פטור מהיטל השבחה. פסק דין חדש של בית המשפט המחוזי מרכז מחדד שהפטור הזה תלוי גם בדרך שבה הזכויות ממומשות, ובפרויקטים שנעשים באמצעות עסקת קומבינציה החשבון יכול להיות גבוה יותר.
המקרה הגיע מראשון לציון. בעלי זכויות התקשרו עם חברה יזמית בעסקת קומבינציה במסגרת פרויקט תמ"א 38/2. בעסקה כזאת בעלי הקרקע מעבירים ליזם חלק מהזכויות ובתמורה מקבלים בנייה, דירות או שטחים בפרויקט החדש. במקרה הנוכחי ניתנה אפשרות להוסיף 70 דירות חדשות, לצד חיזוק הבניין, הרחבת הדירות הקיימות והוספת ממ"דים.
שמאי הוועדה המקומית קבע היטל השבחה של כ-2.2 מיליון שקל. בעלי הזכויות חלקו על החיוב והגיעו לוועדת הערר, שקיבלה את עמדתם והרחיבה את הפטור גם לשטחי הממ"דים הקשורים לזכויות שהועברו ליזם.
זו הייתה החלטה משמעותית. בקיץ התגבש בוועדות הערר קו שלפיו גם דירות היזם בעסקת קומבינציה יכולות ליהנות מהפטור על שטחי הממ"ד. מבחינת בעלי קרקעות ויזמים, הפרשנות הזאת הקטינה את בסיס היטל ההשבחה והפכה חלק מהעסקאות לכדאיות יותר.
עכשיו בית המשפט המחוזי משנה את הכיוון.
השופט מוטי פירר קיבל את ערעור הוועדה המקומית ראשון לציון וקבע הבחנה בין בניית ממ"ד בפועל לבין מכירת זכויות בנייה ליזם. לפי פסק הדין, זכויות הבנייה של ממ"ד הן זכויות בעלות ערך כלכלי, וכאשר בעל הנכס מעביר אותן במסגרת עסקת קומבינציה מדובר במימוש באמצעות מכר. הפטור בחוק מכוון לבנייה של המרחב המוגן מכוח היתר, ולכן העברת הזכויות ליזם יכולה ליצור חבות בהיטל.
כלומר, עצם העובדה שבסוף הדרך יעמוד בניין עם ממ"דים אינה מבטיחה שכל הזכויות הקשורות אליהם יקבלו את הפטור.
וזה כבר כסף אמיתי. היטל השבחה עומד בדרך כלל על 50% מעליית השווי שנוצרה בעקבות שינוי תכנוני. בפרויקט עם עשרות דירות, הוספת שטחי ממ"ד לבסיס החישוב יכולה להגדיל את השומה בסכום משמעותי. בעסקת קומבינציה ההוצאה הזאת נכנסת ישר למודל הכלכלי: כל שקל נוסף של מסים והיטלים מקטין את הערך שנשאר לחלוקה בין בעל הקרקע ליזם.
ההשפעה יכולה להגיע גם לבעלי דירות בפרויקטים אחרים. יזם שמחשב את העסקה מראש מסתכל על שווי הדירות העתידיות מול עלויות הבנייה, המימון, המסים והתמורות לדיירים. תוספת של היטל השבחה עשויה להביא אותו להציע תמורה מצומצמת יותר, לדרוש שינוי בתכנון או להמתין עד שהכלכלה של הפרויקט משתפרת.
- החלטה שעשויה לשנות פרויקטי פינוי-בינוי: היטל של 3.4 מיליון שקל נחתך ל-1 מיליון שקל
- העירייה קיזזה יותר ממיליון שקל מהפיצוי - בית המשפט הורה להחזיר את הכסף
מצד שני, הפסיקה עוסקת במבנה מסוים של עסקה. בעל דירה שמוסיף ממ"ד לביתו באמצעות היתר ממשיך ליהנות ממסגרת הפטור הקבועה בחוק. החידוש נוגע למקרים שבהם הזכויות עוברות ליזם במסגרת עסקת קומבינציה, גם כשאותו יזם מתחייב לבנות בסופו של התהליך את הממ"דים.
זה הבדל שנראה משפטי, אבל הוא כלכלי מאוד. לפני חתימה על עסקת קומבינציה, השאלה כבר צריכה להיות רחבה יותר מ"כמה דירות מקבלים". צריך לבדוק גם כיצד מחושב היטל ההשבחה, מי נושא בו בהסכם ומה קורה אם הרשות המקומית כוללת את זכויות הממ"ד בשומה.
הסיפור עשוי עוד להגיע לבית המשפט העליון, ולכן המילה האחרונה בסוגיה יכולה להשתנות שוב. בינתיים, ההחלטה במחוזי מחזקת את הרשויות המקומיות ופותחת להן אפשרות לגבות היטל רחב יותר בעסקאות מהסוג הזה. ליזמים ולבעלי הקרקעות, ממ"ד שכבר נראה כמו רכיב פטור הופך שוב לסעיף שצריך לתמחר בתוך העסקה.
