ועדת ערר: גם דירות יזם בעסקת קומבינציה זכאיות לפטור מהיטל השבחה על הממ"ד

מחלוקת שהחלה בסכסוך על שומת היטל השבחה ברחובות, נהפכה להחלטה עקרונית שצפויה להשפיע על עסקות קומבינציה רבות ברחבי הארץ. ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד יוני שורץ, קיבלה באחרונה ערר של קבוצת בעלי קרקע ברחובות, וקבעה כי הפטור מהיטל השבחה בגין שטחי מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) חל גם על הדירות שהוקצו ליזם, ולא רק על דירות הבעלים המקוריים.

הרקע לפרשה: המקרקעין שבמרכז הערר, ברחובות, הם חלק ממגרש תמורה במסגרת תוכנית תמל/3003. בינואר 2023 חתמו בעלי הקרקע, עומר פריצל ואחרים, על הסכם קומבינציה עם פרשקובסקי השקעות ובניין, שבמסגרתו הם מכרו חלק מזכויותיהם בקרקע, תמורת שירותי בנייה ביתרת הזכויות. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות ראתה בחתימת ההסכם אירוע של מכירה, והוציאה לבעלי הקרקע שומות היטל השבחה, כששטחי הממ"ד של דירות היזם לא נכללו בפטור. השמאית המכריעה שמונתה לאחר מכן, דנה שיחור, אישרה את הגישה הזו, ומכאן הגיע הסכסוך לשולחנה של ועדת הערר.

השאלה שעמדה במרכז הדיון היתה, בעצם, פילוסופית-משפטית: סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה פוטר מהיטל השבחה בנייה של ממ"ד. אבל כשמדובר בעסקת קומבינציה, שבה חלק מהזכויות "נמכרות" ליזם תמורת שירותי בנייה - האם המכירה הזו פוגעת בזכאות לפטור?

שינויים משמעותיים באחרונה

עד לאחרונה, הפסיקה נטתה להבחין בין מימוש זכויות "בהיתר" (זכאי לפטור) לבין מימוש "במכר" (לא זכאי) - קו שנקבע עוד ב-2012 בערר חשדר, מתוך תפישה שלפיה הפטור נועד לעודד בנייה, ולא לתת הנחה ל"סוחרי מקרקעין". אלא שוועדת הערר מתחה קו התפתחות ברור מאז: בשתי החלטות עדכניות מהחודש שעבר - ערר רעננה וערר פתח תקווה - נקבע כי לשון הסעיף כלל לא מחייבת דווקא מסלול של היתר בנייה, ושהתכלית של הפטור מתקיימת גם כשהמכירה "שלובה ומותנית בקבלת היתר בנייה". כפי שנכתב בערר רעננה, ואומץ גם כאן: "אין סיבה להבחין בהקשר זה בין דירות הבעלים לבין דירות היזם, או בין הזכאות לפטור מהיטל השבחה של הבעלים, לבין הזכאות לפטור של היזם".

הוועדה גם ניתחה את סעיפי הסכם הקומבינציה הספציפי שנחתם ברחובות, וקבעה כי הוא "לא משקף מכר של זכויות בנייה תיאורטיות", אלא מנגנון חוזי שכולל התחייבויות מפורטות: קידום היתרים, ביצוע עבודות בנייה, מסירת יחידות ורישום זכויות, כאשר גם התמורה עצמה היא שירותי בנייה ולא כסף. ההגדרה בהסכם עצמו, שלפיה על היזם לבנות פרויקט "שלם ומושלם מכל בחינה שהיא", חיזקה את המסקנה שמדובר במסלול חד-כיווני שהיעד שלו ברור: הקמת בניין הכולל ממ"דים - לכל הדירות, כולל אלה של היזם.

הוועדה לא הסתפקה באימוץ של הפסיקה העדכנית, אלא גם הסבירה מדוע קביעת חשדר, שעליה נשענת הוועדה המקומית ברחובות, כבר לא רלוונטית באותה המידה. ב-2012, כשניתנה החלטת חשדר, עדיין לא היה ברור אם הפטור לממ"ד חל גם על בנייה חדשה, שבה ממילא חלה חובה חוקית לבנות ממ"ד - או רק עבור הרחבת דירה קיימת. הסוגיה הזו הוכרעה רק ב-2018, בבית המשפט העליון, בעניין סלונימסקי, שקבע כי הפטור חל גם בבנייה חדשה. מרגע שכך, לפי ועדת הערר, תכלית הפטור השתנתה: היא נהפכה מתמריץ לעידוד בנייה להקלה כלכלית גורפת יותר - הקלה שיכולה להתקיים באותה מידה גם כשהמימוש הוא באמצעות קומבינציה.

מה זה אומר בפועל?

התוצאה המעשית היא שהשמאית המכריעה תידרש לתקן את שומותיה ולחשב את הפטור גם עבור דירות היזם, והוועדה המקומית תצטרך להוציא לעוררים דרישות תשלום עדכניות בתוך 30 יום. כל צד יישא בהוצאותיו, וההחלטה, כך צוין, התקבלה פה אחד.

מעבר לתוצאה הספציפית, מדובר בהחלטה שנשענת על מגמה עקבית שמסתמנת לאחרונה בקרב ועדות ערר במחוז מרכז. היא עשויה לספק ליזמים ולבעלי קרקעות בעסקות קומבינציה בסיס חזק יותר לדרוש את הפטור על שטחי הממ"ד, גם כשחלק מהזכויות "נמכר" בדרך של קומבינציה ולא רק כשהבנייה נעשית ישירות על ידי הבעלים.