כאשר הבנייה מתייקרת והדירות לא: לחשוב מראש על החוזה

לאחרונה עלה לכותרות נושא עלויות הבנייה, ובצדק: זהו אחד המשתנים המרכזיים שיש להביא בחשבון בעסקאות נדל"ן. אומדן לשכת שמאי המקרקעין שפורסם ליוני 2026 מצביע על עלייה ממוצעת שנתית של 3.2% בעלויות הבנייה למגורים, ובקטגוריות מסוימות על התייקרות חדה בהרבה. בבנייה נמוכה במרכז תל אביב, למשל, נרשמה עלייה של 15.4% בתוך שנה. במקביל, קצב מכירת הדירות נחלש ומחירי הדירות אינם מטפסים כפי שטיפסו בעבר. כך נוצר פער היוצר אתגר מורכב - העלויות עולות, אך לא תמיד ניתן לגלגל אותן למחיר המכירה.

בין רכישת הקרקע, קידום תב"ע, קבלת היתר והשלמת הבנייה עשוי לחלוף יותר מעשור. לכן, אומדן עלויות שנראה סביר ביום חתימת העסקה, עלול להפוך במהלך הדרך להנחת עבודה שאינה רלוונטית. אתגר כלכלי זה יוצר שאלה משפטית של חלוקת סיכונים: מי נושא בהתייקרות, מתי נפתחת העסקה מחדש, ומה קורה אם אחד הגורמים אינו מסוגל להמשיך. ההשלכות של עליית מחירי הבנייה מתבטאות בשורה של היבטים.

בעסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית, אין להסתפק באחוזים או תמורות בסיסיות. בעלי קרקע נוטים להתמקד בשיעור התמורה, והיזם - ברווח הצפוי. אבל בעסקה שנמשכת שנים, צריך לקבוע מראש מנגנון לבחינת היתכנות כלכלית בנקודות זמן מוגדרות ועל בסיס נתונים מוסכמים. תנאי רווחיות מינימלית אינו בהכרח "פתח מילוט" ליזם. כשהוא מנוסח נכון, הוא יכול לחייב התאמות, שינוי מפרט או תמורות, ורק כמוצא אחרון לאפשר יציאה. גם לבעל הקרקע עדיף מנגנון ברור על פני יזם שנכנס לפרויקט שאינו מסוגל להשלים.

החוזה לא בהכרח יישאר במגירה

קבלן ראשי אינו רק שורת מחיר. בארבעת החודשים הראשונים של 2026 נרשמו 270 קריסות וסגירות של חברות ביצוע. בחירת ההצעה הזולה ביותר בלי לבדוק איתנות פיננסית, חשיפה לספקים, כוח אדם ויכולת לעמוד בתמחור - עלולה לעלות ביוקר. ההסכם צריך לכלול פיקוח שוטף, בטוחות מתאימות, שליטה בקבלני המשנה המהותיים לפרויקט על ידי מנגנון של קבלן ממונה (כלומר, קבלן משנה שמקבל את התמורה מהיזם אך את השירותים באתר מהקבלן הראשי), זכויות שימוש בתכנון ובציוד וזכות התערבות או החלפה מהירה (Step-In) לפני שהכשל משתק את האתר.

גם רוכשי דירות צריכים לבדוק מי סופג את הפער. חוק המכר (דירות) מגביל כיום את רכיב התמורה שניתן להצמיד למדד תשומות הבנייה, אך השאלה המסחרית רחבה יותר: מהו לוח התשלומים, מה החשיפה הכוללת עד המסירה, מיהו הקבלן הראשי שבונה את הפרויקט מטעם היזם (למשל, האם היזם הוא גם הקבלן, האם הקבלן ידוע ומוכר, האם הקבלן העמיד בטוחות מספקות ליזם). פטור מהצמדה יכולה להיות הטבה אמיתית לרוכש, אך הוא אינו תחליף לבדיקת היזם, הקבלן ואת המעטפת הפיננסית של הפרויקט.

יש שאומרים שחוזה טוב הוא חוזה שנשאר במגירה. אלא שבפרויקטים מורכבים הנמשכים שנים, צריך לנסח אותו מתוך הנחה שיום אחד המגירה תיפתח ויהיה צורך להפעיל את המנגנונים שנקבעו בו. משבר עלויות הבנייה כבר כאן, והוא עלול ללוות את השוק גם בעתיד.

לכן, החוזה אינו יכול להסתפק בתיעוד ההסכמות ביום החתימה. עליו לכלול מנגנונים שיאפשרו לצדדים להתמודד עם משברים לאורך הדרך (למשל מנגנון בדיקת רווח יזמי מינימאלי בסמוך לפני מועד אישור התב"ע או ההיתר), לחלק את הסיכון, לבצע התאמות ולהמשיך את הפרויקט גם אם ההנחות הכלכליות משתנות. חוזה שאינו נותן מענה לשינוי כזה אינו מנהל את הסיכון, אלא רק דוחה את הוויכוח.

עו"ד יואב רוה, שותף במשרד מיתר (צילום: אייל טואג)

• מדד המחירים ביוני - ללא שינוי; מחירי הדירות ירדו ב-1%
• הקבלנים חזרו להטבות מימון: ב-43% מהעסקות בי-ם ניתנה הטבה