העליון: מלווה פיננסי יפצה על איחור במסירת דירות מיום תפיסת הפרויקט

המלווה הפיננסי שתפס פרויקט נדל"ן בשל קריסת היזם, חייב לפצות את הרוכשים על איחורים במסירת הדירות החל ממועד מינוי הכונס מטעמו, אם כי לא על התקופה שבין תחילת האיחור לבין המינוי. כך קובעת לראשונה שופטת בית המשפט העליון, רות רונן.

רונן מציגה כך את השאלה: "אם, ובאיזו מידה, כפוף הבנק המלווה, אשר בחר להשלים את הפרויקט באמצעות כונס מטעמו חלף מימוש ערבויות חוק המכר, להתחייבויות הקבלן בהסכמי המכר המקוריים שנכרתו בין רוכשי הדירות לבינו... מן הצד האחד, ניצבת עמדתם של המערערים - רוכשי הדירות. לשיטתם, הבנק המלווה באמצעות כונס הנכסים - אשר נכנס בנעלי הקבלן - חייב כלפיהם בכל החובות שהוטלו על הקבלן מכוח הסכמי המכר שנכרתו ביניהם לבין הקבלן. בכלל זה, לשיטתם, מחויבים הבנק המלווה והכונס בתשלום פיצוי בגין מסירת הדירה במועד מאוחר יותר לעומת מועד המסירה החוזי.

"הממונה [על חדלות פרעון] הצטרף בעיקרו של דבר לעמדה זו - המכפיפה הלכה למעשה את זכויות הבנק המלווה לזכויות רוכשי הדירות. עם זאת, הוא סייג את דבריו בכך שכפיפות זו - שעניינה לשיטתו בסדרי נשייה של הכספים הנגבים מקופת הנשייה ולא בזהות החייב - מתמקדת רק בחובות שנוצרו בתקופה שלאחר פתיחת הליך הכינוס; בעוד אין מקום לשיטתו לראות את החברות המלוות ככפופות לחובות שקדמו למועד זה. במילים אחרות, לעמדת הממונה - אין מדובר בחבות אישית של החברות המלוות, כי אם בחיוב הכונס (שנכנס לנעלי החברה הקבלנית), בתשלום מכספי קופת הנשייה לפי סדר הקדימויות הקבוע בדין.

"מנגד, לעמדת המשיבים [הגורם המלווה והכונס מטעמו], יש לבנק המלווה - שהוא נושה מובטח - עדיפות ברורה על פני רוכשי הדירות. לגישתם, גם כאשר הבנק המלווה והכונס בוחרים להשלים את בניית הפרויקט - הם אינם נכנסים בנעלי הקבלן שמכר לרוכשים את הדירות מלכתחילה. לכן, בשום מקרה אין חובה למי מהצדדים, למעט הקבלן, לפצות את הרוכשים בפיצוי בגין איחור במסירה - קרי מסירת הדירות במועד מאוחר למועד החוזי שהוסכם בין הקבלן לבין הרוכשים - מבלי שהבנק המלווה היה צד להסכמה זו.

סדר קדימויות בקופת הנשייה

"כל אחד מן הצדדים מדגיש מטרה חשובה אחרת: בעוד שהמערערים ממקדים את מבטם בזכויותיהם כרוכשי דירות ובהוראות הקוגנטיות שנקבעו על ידי המחוקק כדי להגן עליהם; מתמקדים המשיבים בזכויות מלווים המעניקים מימון פיננסי לקבלני בנייה. לשיטתם, הגנה על זכויותיהם של מלווים כאלה היא הכרחית לצורך שימור האפשרות של יזמים לקבל הלוואות ולבצע פרויקטים של בניית דירות - אפשרות שיש בה תועלת ציבורית רבה וברורה.

"לכן, כך נטען, אם יושם הדגש על זכויות הרוכשים - הדבר יפגע במבנה של הלוואות שניתנות במסגרת ליווי פרויקטים. זאת בשל הסיכון הנוסף שהמלווים יצטרכו להביאו בחשבון - קרי, הצורך לפצות רוכשי דירות מכוח הסכמי מכר שנכרתו ביניהם לבין הקבלן; סיכון שיביא בתורו לייקור מחיר ההלוואה שייתן הבנק - כאשר מי שיישא בסופו של דבר במחיר העודף יהיו רוכשי הדירות".

רונן קובעת, כי הגורם המלווה נכנס לנעלי היזם בנוגע להסכמי המכר ולכן יהיה חייב חלקית בפיצוי על איחור. "במקרים שבהם בוחר הבנק המלווה להיכנס לנעלי הקבלן ולהשלים את הבנייה, זכויותיו כפופות ככלל לזכויות רוכשי הדירות לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת דירה - בבחינת סדר קדימויות של הכספים בקופת הנשייה. עם זאת, וכפי שטען הממונה, כפיפות זו - שאינה בבחינת חבות אישית אלא קביעה הנוגעת לסדר נשייה - חלה אך ורק ביחס לתקופת האיחור במסירת הדירה שממועד תחילת הליך אכיפת השעבודים ואילך - ולא ביחס למועדים הקודמים לכך".

תמריץ לסיום הבנייה בהקדם

רונן מסבירה: "בהקשר של איחור במסירת דירה, החבות בפיצוי מתחדשת מדי חודש בחודשו, בגין התקופה שבה הדירה טרם נמסרה לרוכש. משמעות הדברים היא כי ממועד פתיחת ההליך וכניסתו של הכונס לנעלי החברה, הפיצוי אינו המשך של חוב עבר; אלא חיוב חדש הנובע מהמשך קיום ההתקשרות החוזית במסגרת ההליך (שמטרתו השאת קופת הנשייה לטובת הנושים כולם).

"האיחור המתמשך עשוי גם לנבוע - למצער בחלקו - מהתנהלותו של הכונס בהשלמת הבנייה ומסירת הדירה לרוכשים, ואף מטעם זה מוצדק לראות את הנזק מהאיחור - ככזה שהפיצוי עבורו הוא חלק מהוצאות ההליך. לכן ככל שבעל תפקיד בוחר להמשיך את ההתקשרות ולא להביא לסיומה, השלכותיה הכלכליות של בחירה זו, ובכללן פיצויי האיחור, הופכות לחלק מן העלויות הכרוכות בניהול ההליך ובהשאת קופת הנשייה. קביעה ברוח זו תייצר גם תמריץ ראוי לכונס - להשלים את הבנייה בהקדם האפשרי, וככל הניתן - ללא ליקויים".

• ביקש לתבוע 3.5 מיליארד שקל מגוגל ו-OpenAI - אך לא לשלם אגרה
• בג"ץ אשרר את הרפורמה בשירותים בתחום התפתחות הילד

רונן מציינת: "אכן, קביעה על אודות כפיפותם של בנקים מלווים לפיצוי רוכשי דירה בשל איחורים במסירה שנגרמו בתקופת השלמת הפרויקט - עשויה להשליך על התמריץ של בנקים כאלה להשלים פרויקטים לבנייה חלף השבת ערבויות חוק המכר לרוכשים. לכאורה - החלטה של בנק מלווה שלא להשלים את הבנייה לאור הקביעה האמורה, עלולה דווקא לפגוע ברוכשי הדירות - שכאמור מעדיפים במקרים רבים כי הבנייה תושלם והם יקבלו דירות - ולו גם באיחור - חלף פיצוי של השבת התשלומים ששילמו.

"ואולם, לעניין זה חשוב לשוב ולהדגיש כי הקביעות שלעיל אינן מונעות מהצדדים (ובכלל זה הבנק המלווה ורוכשי הדירות) לבוא בדברים ביניהם תוך ניסיון להגיע להסכמות לשם הבטחת כדאיות השלמת הפרויקט לכלל הגורמים. מכאן שהאפשרות של השלמת הבנייה תוך ויתור הרוכשים על זכותם לפיצוי (או למצער הגבלתה) היא אפשרות שנותרת פתוחה לצדדים, לאחר ניהול מו"מ ביניהם".

רונן קיבלה חלקית את ערעורם של רוכשי דירות בבניין בבת-ים בו בוצעו עבודות תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה קיים) בידי חברת פרויקט עיבוי בינוי - הנביאים 63 בת-ים. הליווי הפיננסי ניתן בידי חברת הביטוח איילון, והכונס מטעמה הוא עו"ד חגי אולמן. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את תביעתם לפיצוי על האיחור במסירת הדירות, וכעת הורתה רונן לבחון את הזכאות לפיצוי ואת גובהו בהתאם לעקרונות שקבעה.

המשנה לנשיא, נעם סולברג, הסכים עם רונן - אם כי הסתייג מעמדתה ולפיה הצדדים יכולים להגיע להסכמות ולפיהן יוותרו הרוכשים על מקצת מזכויותיהם. השופטת יעל וילנר הסכימה עם רונן ואמרה שאין צורך להכריע במקרה זה בנקודה שהעלה סולברג. את הרוכשים ייצג עו"ד גולן אמסלם, את איילון ואולמן ייצגה עו"ד מיכל חכים-פדן, ואת הממונה - עו"ד רועי נירון.