מחירי הדירות יורדים, העלויות עולות - ופינוי-בינוי הופך לעסק הרבה יותר מסוכן

מחירי הדירות נחלשו, תשומות הבנייה ושכר העבודה עלו והמימון עדיין יקר. בפרויקטי פינוי-בינוי השינויים האלה נכנסים ישירות לדוח האפס, ובחלק מהמקרים הופכים עסקה שנראתה טובה לפני כמה שנים לפרויקט גבולי. בפריפריה הבעיה היא בעיקר מחיר מכירה נמוך, ובתל אביב דווקא התמורות הנדיבות שהובטחו לדיירים מתחילות להכביד.

פינוי-בינוי נשען בסופו של דבר על חשבון פשוט יחסית. היזם מפנה בניינים ישנים, בונה הרבה יותר דירות, מחזיר לבעלי הדירות את הדירות החדשות שהובטחו להם ואת היתר מוכר בשוק. מההכנסות האלה הוא צריך לממן את הבנייה, התכנון, ההריסה, החניונים, המימון, הערבויות, שכר הדירה לדיירים לאורך כמה שנים, היטלים, מסים ושורה ארוכה של הוצאות נוספות.

במשך שנים עליית מחירי הדירות עזרה לסגור פערים שנפתחו בדרך. פרויקט שתוכנן לפי מחיר מכירה של 25 אלף שקל למ"ר היה מגיע לשלב הביצוע כמה שנים מאוחר יותר, כשמחירי השוק כבר עומדים על 30 אלף שקל ולעיתים הרבה יותר. כיום התנועה שונה: מחירי הדירות נחלשו, קצב המכירות איטי יותר, המלאי אצל הקבלנים גבוה ועלויות הביצוע ממשיכות לעלות. כשההכנסה הצפויה נשחקת וההוצאה ממשיכה לטפס, גם פרויקט שנראה טוב על הנייר יכול להגיע לבנק עם הרבה פחות מרווח.

מדד תשומות הבנייה למגורים עלה בכ-3.5% בשנה ושכר העבודה בענף עלה ביותר מ-5%. במקביל, מחירי הדירות ירדו בשיעור שנתי מתון, ובחלק מהשווקים הירידה בדירות חדשות עמוקה יותר. אצל הקבלנים עדיין נמצא מלאי גבוה מאוד של דירות חדשות למכירה, והמלאי הזה כבר גורם ליזמים להאט את קצב הבנייה. מבצעי מימון והנחות ממשיכים להיות חלק משמעותי משוק הדירות החדשות.

ירידה קטנה במחיר יכולה למחוק חלק גדול מהרווח

בפינוי-בינוי הרגישות למחיר גבוהה במיוחד. נניח מתחם עם 100 דירות ישנות שהופך ל-300 דירות. מאה דירות חוזרות לבעלים ו-200 מיועדות למכירה. אם מחיר ממוצע לדירה חדשה הוא 3 מיליון שקל, ההכנסות מאותן 200 דירות מגיעות ל-600 מיליון שקל. אם העלות הכוללת של הפרויקט היא 500 מיליון שקל, נשאר רווח של 100 מיליון שקל. עכשיו מורידים 7% ממחיר המכירה. ההכנסות יורדות ל-558 מיליון שקל והרווח מצטמצם ל-58 מיליון שקל. ירידה יחסית מתונה במחיר הדירות מוחקת יותר מ-40% מהרווח. בפועל החישוב מורכב יותר וכולל מיסוי, תמהיל דירות, קצב מכירות, מימון ושינויים בתכנון, אבל הרגישות נשארת דומה: ההכנסה תלויה מאוד במחיר שבו יצליח היזם למכור בעוד כמה שנים, בזמן שחלק גדול מהעלויות כבר ידוע מראש.

הפער נעשה חריף יותר בפרויקטים שמתמשכים שש, שמונה ולעיתים עשר שנים. בתקופה הזאת הריבית יכולה להשתנות, תקני הבנייה מתעדכנים, שכר העובדים עולה, העירייה מוסיפה דרישות והמחיר שהיזם חשב לקבל על הדירות החדשות יכול להשתנות לחלוטין. לכן פרויקט שמתחיל עם רווחיות של 18%-20% יכול להגיע לשלב הליווי עם רווחיות נמוכה בהרבה.

מכאן מגיע גם הדיון על הרווח היזמי המזערי. השמאי הממשלתי עדכן בשנים האחרונות את רמת הרווח הנדרשת בפרויקטי פינוי-בינוי, בין היתר משום שהרווח הראשוני צריך לספוג שנים של שינויים והפתעות. הרווח הזה הוא פחות "בונוס" ליזם ויותר כרית ביטחון. כשהכרית נשחקת, גם הבנק שמלווה את הפרויקט נעשה זהיר יותר.

בתל אביב הבעיה היא דווקא התמורות שניתנו בעבר

בתל אביב רואים גרסה אחרת של אותה בעיה. לכאורה, בעיר שבה דירה חדשה נמכרת במחירים גבוהים מאוד, כמעט כל פרויקט פינוי-בינוי אמור להיות כלכלי. בפועל, לא מעט פרויקטים נחתמו בתקופה שבה יזמים התחרו על הדיירים והציעו תמורות גדולות: תוספת של 20-25 מ"ר, מרפסת, חניה, מחסן ומפרט גבוה. באותן שנים ההנחה היתה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ושהמימון יישאר זול. היום אותה הבטחה עדיין נמצאת בחוזה, אבל הסביבה הכלכלית השתנתה.

נניח מתחם של 100 דירות. תוספת של 25 מ"ר לכל בעל דירה מחייבת את היזם לבנות עוד 2,500 מ"ר עבור הדיירים הקיימים. בתוספת של 12 מ"ר מדובר ב-1,200 מ"ר בלבד. הפער הוא 1,300 מ"ר, ובתל אביב שטח כזה יכול להיות שווה עשרות מיליוני שקלים במכירה. לזה מצטרפים חניות, מחסנים ומפרט. לכן גם בפרויקט עם מחיר מכירה גבוה מאוד אפשר להגיע למצב שבו נשאר ליזם מעט מדי שטח למכירה ביחס לכל ההתחייבויות.

• הפינוי-בינוי הראשון בפרדס חנה-כרכור יוצא לדרך: 36 דירות יהפכו ל-80
• הרצליה: 1,339 דירות במתחם המטרו

זו הסיבה שבחלק מהפרויקטים הוותיקים יזמים חוזרים היום לבעלי הדירות ומבקשים לשנות חלק מהתמורות. כבר היו מקרים שבהם יזמים ביקשו לצמצם חניה, לשנות מפרט או להתאים מחדש את התמורות. מבחינת הדיירים זו הרעה בעסקה שנחתמה לפני שנים. מבחינת היזם, האלטרנטיבה יכולה להיות פרויקט שמתקשה לקבל מימון ולהגיע לביצוע.

זה גם מסביר מדוע בפרויקטים חדשים ההצעות זהירות הרבה יותר מאלה שניתנו בשיא התחרות על מתחמים. יזמים מעדיפים להשאיר לעצמם מרווח גדול יותר לשינויים במחירי המכירה, בעלויות הביצוע ובריבית.

בפריפריה צריך יותר זכויות כדי שהחשבון יעבוד

מחוץ לתל אביב הבעיה בדרך כלל שונה. ככל שמחיר הדירה החדשה נמוך יותר, היזם צריך יותר דירות למכירה כדי לממן כל דירה שהוא מחזיר לבעלים. אם בעיר מסוימת דירה חדשה נמכרת ב-2 מיליון שקל במקום 4 מיליון שקל, אותה עלות בנייה דורשת הרבה יותר זכויות.

לכן פרויקטים בפריפריה ובחלק מערי המעגל השני זקוקים לעיתים למכפיל גבוה יותר, לקרקע משלימה, להקלות בהיטלים או לסיוע ציבורי כדי להגיע לכדאיות כלכלית.

זו גם הסיבה ששני פרויקטים עם אותו מספר דירות קיימות יכולים להיות שונים לגמרי מבחינה כלכלית. ברחוב אחד התכנון מאפשר ארבע דירות חדשות על כל דירה קיימת, וברחוב סמוך ניתן לבנות 3.2 בלבד. במקום אחד מחיר המכירה הוא 30 אלף שקל למ"ר ובמקום אחר 24 אלף שקל. כמה אלפי שקלים למ"ר או עוד כמה עשרות דירות יכולים לשנות את כל העסקה.

• עוד 12 אלף דירות ברעננה: איפה יבנו 15 קומות ואיך זה ישנה את העיר?
• ערן זהבי ורמי לוי חותמים ל-20 שנה: העסקה שמחזקת את פרויקט הנדל"ן במזכרת בתיה

גם החניון הפך לרכיב משמעותי יותר מבעבר. חניה תת קרקעית יכולה לעלות מאות אלפי שקלים ליחידה כאשר נדרשת חפירה עמוקה, דיפון ומערכות מורכבות. בפרויקטים צפופים במרכז הארץ העלות הזאת מצטברת לעשרות מיליוני שקלים. כשהדיירים מקבלים חניה כחלק מהתמורה, היזם סופג את העלות בלי לקבל עליה הכנסה נפרדת.

הבנקים כבר בוחנים את הפרויקטים בצורה מחמירה יותר

הבנקים מסתכלים היום בצורה חדה יותר על כל המשתנים האלה. מחיר הדירה באזור כבר רחוק מלהספיק. הם בוחנים כמה דירות נשארות ליזם למכירה, מה קצב המכירות בשכונה, כמה עולה הביצוע, כמה שנות שכירות צריך לממן לדיירים ומה יקרה אם המחירים ירדו עוד כמה אחוזים. פרויקט שמציג רווחיות נאה רק בתרחיש אופטימי מתקשה יותר לקבל ליווי בתנאים טובים. הבעיה הופכת מורגשת במיוחד בפרויקטים שכבר נמצאים שנים בתוך התהליך. בפרויקט חדש אפשר להציע לדיירים תמורה שמתאימה למחירים של היום. בפרויקט שנחתם לפני שש שנים, ההתחייבות כבר נמצאת בחוזה.

אם היזם משנה אותה, הוא נכנס למשא ומתן חדש. אם הוא משאיר אותה, ייתכן שהמספרים כבר מתקשים לעבוד.

מצד הדיירים, האינטרס ברור. מי שהמתין שנים לדירה גדולה יותר, חניה ומחסן מתקשה לקבל מצב שבו ההבטחה מצטמצמת דווקא כשהפרויקט מתקרב לביצוע. מצד היזם, חוזה נדיב מדי יכול להשאיר עסקה עם רווחיות שהבנק מתקשה לקבל.