העיר שפונתה תוכפל: מי יגור ב-7,700 הדירות החדשות בשדרות?

שלוש שנים לאחר המתקפה בדרום שהבעירה את המלחמה, אחת התוכניות השאפתניות לשיקום ולצמיחה של יישובי האזור נמצאת דווקא בשדרות. העיר שפונתה כמעט לחלוטין בתחילת המלחמה אינה מתכננת רק להחזיר את התושבים שעזבו. המדינה והעירייה נערכות לתרחיש אחר לגמרי: בתוך פחות מ-15 שנה שדרות אמורה להפוך לעיר גדולה כמעט פי שניים.

כיום מתגוררים בשדרות כ-40 אלף תושבים. היעד שמציבים בעיר ובתוכניות הפיתוח הוא להגיע לכ-80 אלף תושבים עד 2040. כדי שזה יקרה נדרשת תוספת של כ-40 אלף תושבים - סדר גודל של עיר נוספת בתוך העיר הקיימת.

הנדל"ן אמור לספק את התשתית לקפיצה הזאת. הסכם הגג החדש שנחתם לשדרות כולל כ-7,700 יחידות דיור והשקעה של כ-4.5 מיליארד שקל. לצד הדירות אמורים לקום מוסדות ציבור, תשתיות ומערכות עירוניות שיאפשרו לעיר לקלוט אוכלוסייה גדולה בהרבה מזו שמתגוררת בה כיום.

אבל 7,700 דירות הן לא רק תוכנית בנייה. בהנחה של כמה נפשות למשק בית, מדובר בפוטנציאל לקליטה של עשרות אלפי תושבים. לכן השאלה הגדולה של התוכנית אינה רק כמה מהר אפשר לשווק קרקע ולהוציא היתרי בנייה, אלא האם לאורך השנים הקרובות יהיה ביקוש אמיתי בהיקף שיאפשר לאכלס את השכונות החדשות.

היזמים כבר מגיעים

בשלב הראשון לפחות, שוק הנדל"ן מאותת שיש מי שמוכן לקחת את ההימור. במהלך 2026 יצאו לשיווק אלפי יחידות דיור בשכונות החדשות של שדרות, ובמכרזים שנערכו נרשמה השתתפות משמעותית של יזמים.

בשלב מרכזי של השיווק הוצעו קרקעות לבניית כ-2,868 דירות. במכרזים המאוחרים יותר שווקו בהצלחה קרקעות לכ-2,809 יחידות דיור. ברובע שדרות דרום, שבו הוצעו 22 מתחמים לבניית 2,768 דירות, הוגשו 48 הצעות ורק מתחם אחד, לבניית 100 דירות, נותר ללא הצעה.

גם תמהיל הדירות מלמד שהמדינה אינה בונה רק על רוכשים מסובסדים. מתוך אלפי הדירות ששווקו ברובע, כ-887 מיועדות למסלול מחיר מטרה וכ-1,881 לשוק החופשי. כלומר, חלק גדול מהפרויקט יצטרך לעמוד במבחן רגיל למדי של ביקוש: יזמים יצטרכו לבנות, לשווק ולמצוא רוכשים במחירים שיצדיקו מבחינתם את ההשקעה.

ההתעניינות במכרזים היא סימן חשוב, אבל היא עדיין אינה מבטיחה שאלפי הדירות יימכרו בקצב שבו המדינה רוצה להרחיב את העיר. יזם יכול להעריך שהקרקע אטרקטיבית היום ולהתחיל לבנות רק בהמשך, וקצב המכירות בפועל יהיה תלוי במחירי הדירות, בריבית, במצב הביטחוני וביכולת של שדרות למשוך אוכלוסייה חדשה מעבר לתושבים שכבר חיים באזור.

40 אלף שקל לדירה

לצד האמון שמביעים היזמים, צריך להביא בחשבון שהמדינה אינה משאירה את הכדאיות הכלכלית לשוק לבדו. במכרזים ניתנו הטבות הנובעות ממעמדה של שדרות כאזור עדיפות לאומית, ובחלק מהשיווקים נקבע גם סבסוד של 40 אלף שקל ליחידת דיור בעלויות הפיתוח.

• התחדשות עירונית בלב שדרות: הוועדה המחוזית אישרה להפקדה את התוכנית במתחם הפלמ"ח
• שריפה בתפוגן בשדרות: מי הבעלים, כמה עובדים ומה המשמעות הכלכלית

אם מחילים את הסכום הזה על 2,868 הדירות שנכללו בשלב השיווק הרלוונטי, מדובר בסדר גודל של עד כ-115 מיליון שקל בסבסוד פיתוח. הסכום הזה אינו כל תוכנית הסיוע לעיר, כמובן, אבל הוא ממחיש כיצד המדינה מנסה להפחית חלק מעלויות ההקמה ולעודד יזמים להיכנס לפרויקטים.

וזה חשוב במיוחד בשדרות. עלות הקרקע היא רק רכיב אחד בחשבון של היזם. פיתוח שכונות חדשות דורש כבישים, מדרכות, ניקוז, תשתיות מים וביוב, חשמל ושטחים ציבוריים, ובפרויקטים בפריפריה עלויות הפיתוח יכולות להיות גורם משמעותי בהחלטה אם להתמודד במכרז ובאיזה מחיר.

מבחינת המדינה, לכן, 4.5 מיליארד השקלים של הסכם הגג אינם רק השקעה בעוד דירות. מדובר בניסיון ליצור מראש עיר שתוכל לתמוך באוכלוסייה גדולה בהרבה - עם מוסדות חינוך וציבור, תחבורה ותשתיות שצריכים לצמוח יחד עם מספר התושבים.

זו לא הפעם הראשונה ששדרות אמורה לצמוח

כאן נמצאת גם אחת מנקודות המבחן של התוכנית. הסכם הגג החדש אינו ניסיון ההתרחבות הראשון של שדרות. כבר ב-2018 נחתם הסכם גג שכלל כ-6,500 יחידות דיור, כחלק מהתוכניות להאיץ את פיתוח העיר.

לפי נתונים שפורסמו ביחס לביצוע ההסכם הקודם, עד סוף 2024 שווקו כ-45% מיחידות הדיור שנכללו בו. לכן עצם החתימה על הסכם חדש בהיקף גדול אינה מבטיחה שהדירות יגיעו לשוק במהירות, ובוודאי אינה מבטיחה שכולן יאוכלסו בקצב זהה.

• 46 דירות יהפכו ל-190: אושרה התב"ע לפרויקט בורוכוב בירושלים
• עוד 12 אלף דירות ברעננה: איפה יבנו 15 קומות ואיך זה ישנה את העיר?

מצד שני, שדרות של 2026 אינה שדרות של 2018. המלחמה הביאה לעיר נזק ופינוי ממושך, אבל במקביל היא גם הפכה את חיזוק יישובי חבל תקומה ליעד ממשלתי. המדינה אינה מסתפקת בשיקום מה שנהרס, אלא מבקשת להגדיל משמעותית את מספר התושבים באזור בשנים הקרובות.

וזה משנה גם את ההיגיון של תוכניות הדיור. אם היעד היה רק להחזיר את מי שעזבו ב-7 באוקטובר, לא היה צורך באלפי דירות נוספות. התוכנית נשענת על הנחה ששדרות תצליח למשוך משפחות שלא גרו בה קודם.

דירה לבדה לא מביאה תושבים

כאן נמצא האתגר הגדול יותר. כדי להכפיל אוכלוסייה לא מספיק להכפיל כמעט את מלאי הדירות המתוכנן. משפחה שמחליטה לעבור לעיר בוחנת גם מקומות עבודה, מערכת חינוך, תחבורה, שירותי בריאות, מסחר, איכות חיים וכמובן ביטחון.

מחיר דיור נמוך יותר ביחס למרכז יכול להיות יתרון משמעותי, במיוחד עבור זוגות צעירים שמתקשים לרכוש דירה באזורי הביקוש. הטבות מס והטבות ממשלתיות אחרות יכולות לחזק את היתרון. אבל כדי להביא עשרות אלפי תושבים חדשים, שדרות תצטרך להפוך את היתרונות האלה להחלטה של אלפי משקי בית לעבור לעיר ולהישאר בה לאורך זמן.

גם לוח הזמנים חשוב. 7,700 הדירות לא ייבנו ביום אחד, והיעד של 80 אלף תושבים נקבע ל-2040. המשמעות היא שהמדינה מהמרת על תהליך שנמשך יותר מעשור: שיווק הדרגתי של קרקעות, בניית שכונות, הקמת תשתיות וקליטת אוכלוסייה במקביל.

שלוש שנים אחרי 7 באוקטובר, זה אולי השינוי הבולט ביותר בתכנון של שדרות. המדינה, שעסקה בהתחלה בהתמודדות עם השאלה כיצד מחזירים לתפקוד עיר שפונתה, עברה לתכנון עיר גדולה בהרבה מזו שהייתה כאן לפני המלחמה - והיא משקיעה מיליארדי שקלים כדי לאפשר לה לצמוח. המכרזים הראשונים מראים שהיזמים מוכנים לבנות. המבחן הגדול יותר יגיע אחר כך - האם יהיו מספיק משפחות שירצו לגור ב-7,700 הדירות החדשות.