כך מייצרת "מחיר מטרה" יתרון תזרימי של מיליון שקל למשק בית

שוק הדיור הישראלי של 2026 פועל בסביבה מקרו כלכלית שונה לחלוטין מזו שהכרנו בעשור הקודם. ריבית בנק ישראל, שעמדה בשנת 2021 על 0.1%, זינקה בתוך זמן קצר לרמה של 4.75% והתייצבה בשנים 2025 ו־2026 סביב 4%-4.5%. המשמעות ברורה: עלות המשכנתאות גבוהה משמעותית מהעשור של הריבית האפסית. במקביל, מדד תשומות הבנייה רשם עלייה מצטברת דו ספרתית בשנים 2022 עד 2024, היקף העסקאות ירד בעשרות אחוזים לעומת שנת השיא 2021, והבנקים מחמירים בבחינת יחס ההחזר להכנסה.

במרכז הארץ המחירים אמנם לא קרסו, אך רמות המינוף של משקי הבית נותרו גבוהות והרגישות לזעזועים גדלה. בתוך המציאות הזו מתגבש מודל אחר בפריפריה, מודל שאינו נשען על הימור על עליית מחירים עתידית אלא על מבנה עסקה שמייצר יתרון תזרימי מיידי ומתמשך. לכן השאלה ב־2026 אינה רק כמה עולה הדירה, אלא כמה נשאר נטו בכל חודש ומהו פרופיל הסיכון של משק הבית לאורך זמן.

משוואת הנטו: איך פער במחיר מתורגם להון מצטבר

תוכנית מחיר מטרה מבוססת על שיווק קרקע בהנחה ליזמים בתמורה למכירת דירות במחיר מפוקח. בפועל, ההנחה לרוכש מגיעה לרוב ל־20% עד 30% ממחיר השוק באותו אזור, אך המשמעות הכלכלית עמוקה בהרבה מהוזלה חד פעמית.

נבחן זוג שמרוויח יחד 25 אלף שקל ברוטו בחודש. דירת ארבעה חדרים חדשה בנתיבות במסגרת מחיר מטרה תעמוד סביב 1.4 מיליון שקל. דירה דומה בפתח תקווה תתקרב ל־2.2 מיליון שקל. פער של כ־800 אלף שקל משנה באופן מהותי את מבנה המימון. בהנחת מימון של 70%, מדובר בכ־560 אלף שקל פחות חוב לבנק. בריבית משכנתא ממוצעת של כ־5% בשנים האחרונות, ההפרש הזה מתורגם לחיסכון חודשי של כ־2,000 עד 2,500 שקל.

• הטבת מס ומחיר כבד: כך המדינה קנתה הגירה לפריפריה
• “עירוב שימושים הוא כבר לא טרנד - אלא הכרח תכנוני”
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לכך מצטרפות הטבות מס ביישובי עדיפות לאומית, שיכולות להגיע ל־12% עד 18% מההכנסה החייבת עד תקרה. עבור משק בית ברמת שכר זו מדובר בהטבה חודשית של כ־3,500 עד 4,000 שקל. השילוב בין משכנתא נמוכה יותר להטבת המס יוצר יתרון תזרימי של כ־6,000 שקל בחודש. 6,000 שקל כפול 12 חודשים כפול 20 שנה הם כ־1.44 מיליון שקל. בהיוון שמרני ל־20 שנה מדובר ביתרון מצטבר שמתקרב ואף חוצה את רף מיליון השקלים. כלומר, חלק גדול מהערך אינו תלוי בעליית מחירים עתידית, אלא במבנה העסקה עצמו.

מינוף וסיכון: שני מודלים שונים של קבלת החלטות

לפי נתוני בנק ישראל בשנים האחרונות, שיעור ההחזר מתוך ההכנסה במשכנתאות חדשות הגיע באזורים מסוימים לכ־30% ואף יותר, רמה שנחשבת רגישה לשינויים בריבית ובהכנסה. רכישת דירה יקרה במרכז בתנאי ריבית של 4% עד 5% יוצרת חשיפה גבוהה. כל שינוי בתעסוקה או בהכנסה עלול לפגוע ישירות ביציבות המשפחה.

לעומת זאת, כאשר מחיר הרכישה נמוך יותר והנטו משתפר בזכות הטבות מס, יחס ההחזר בפועל יורד ומרווח הביטחון גדל. המשמעות היא לא רק רווחה גבוהה יותר אלא פרופיל סיכון נמוך יותר. במרכז משק הבית נשען במידה רבה על ציפייה לעליית ערך עתידית כדי להצדיק מינוף גבוה. כלומר, אם המחירים לא עולים, הסיכון נשאר. בפריפריה, במסגרת מחיר מטרה, חלק משמעותי מהתשואה כבר מגולם בתזרים השוטף.

• כאן תוכלו לחסוך מיליון שקל אם לא תגורו ליד הים
• איך ישפיע 'חוק נורדיס' על שוק הנדל"ן האירופי, והאם כדאי ליישם אותו בישראל?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

ההבדל הזה הוא הבדל מבני בגישת הסיכון. כאשר אלפי משקי בית פועלים במינוף נמוך יותר, גם החשיפה המערכתית של תיקי המשכנתאות קטנה.

הענף משתנה: יעילות במקום ספקולציה

לאחר הירידה החדה בהיקפי העסקאות בשנים 2023 ו־2024, המדינה הגבירה שיווקי קרקעות בעיקר בדרום ובצפון כחלק ממדיניות לעידוד בנייה באזורים אלה. במציאות של עליית תשומות וצמצום מרווחים במכרזים מפוקחים, רק יזמים שמחזיקים שליטה מלאה בתכנון ובביצוע מצליחים לשמור על רווחיות סבירה. התוצאה היא שוק ממוקד ומקצועי יותר, עם פחות מקום לספקולציה על קרקע ויותר דגש על ניהול סיכונים.

תוכנית מחיר מטרה, שנולדה ככלי חברתי, הופכת בפועל למנגנון כלכלי שמתגמל יעילות, משפר את מבנה המימון של הרוכשים ומקטין את רמת הסיכון הכוללת בענף.

רכישה עם סיכונים מחושבים

כמו כל החלטה פיננסית ארוכת טווח, גם כאן קיימים סיכונים. הטבות מס שאינן מעוגנות לצמיתות יוצרות אי ודאות, ופיתוח תשתיות ותעסוקה חייב להתקדם בקצב דומה לקצב הבנייה. עודף היצע נקודתי עלול ללחוץ מחירים בטווח הקצר.

בנוסף, נשאלת השאלה האם משק הבית יצליח להשתכר ביישוב המרוחק בשכר שיאפשר ניצול מלא של הטבות המס. רק אם ההטבה אפקטיבית בפועל, היא אכן מייצרת את היתרון התזרימי.

ככל שההכנסה יציבה וצפויה יותר, היתרון התזרימי משמעותי יותר. למשל כאשר מדובר בעובדי מדינה, קצינים בקבע או עובדים בחברות יציבות, אז הנטייה ללכת על הבחירה הזאת, נשמעת הגיונית מאוד.

עם זאת, יש להבחין בין סיכון הוני לסיכון תזרימי. במרכז, אם מחירי הדירות אינם עולים, המינוף הגבוה נשאר והסיכון נותר בעינו. ביישובי עדיפות לאומית, גם בתרחיש שמרני שבו מחירי הדירות אינם עולים ריאלית, יתרון התזרים נשמר. חלק מרכזי מהתשואה אינו מבוסס על השבחה עתידית אלא על מבנה חוב נמוך יותר ועל הטבת מס שמייצרת עודף שוטף. 

בסביבה שבה הריבית כבר אינה אפסית והסיכון מתומחר מחדש, משקי בית אינם יכולים להרשות לעצמם להתמקד רק במחיר הדירה. בשנת 2026, עבור לא מעט משפחות, מכרזי  מחיר מטרה בפריפריה אינם פשרה גיאוגרפית אלא אסטרטגיה פיננסית מחושבת שמייצרת יציבות אמיתית לאורך זמן. 

הכותב הוא יעקב אשש - יזם נדל"ן והבעלים של חברת סלם יעקב.