הירושה שהפכה לנטל: למה הדירות הישנות בפריפריה כבר לא מבטיחות תשואה?

במשך עשורים, הנרטיב הישראלי היה מוצק וחד משמעי: "נדל"ן תמיד עולה, ובמיוחד הדירות הקטנות בפריפריה". אבל היום המיתוס הזה מתנפץ אל מול המציאות של דור היורשים החדש. אלפי ישראלים בשנות ה-30 וה-40 לחייהם, שמצאו את עצמם בעלים של דירות שלושה חדרים בבנייני רכבת ישנים, מגלים שהנכס שהיה אמור להיות ה"חיסכון" הפרטי שלהם הפך לאכזבה. הם ציפו, העריכו, היתה אמורה להיות להם תשואה והכנסה, אבל היא נשחקה עם השנים.

שנתיים וחצי של מציאות ביטחונית מורכבת שינו את חוקי המשחק בפריפריה. דרישות המיגון החדשות שהוטלו על בעלי נכסים ישנים, לצד זינוק חסר תקדים בעלויות חומרי הבניין והעבודה, הפכו את החזקת הדירה הישנה למקור של הוצאות. בעוד שהמדינה והרשויות המקומיות דוחפות להקמת מגדלים ממוגנים ומודרניים, הדירות הישנות ונטולות הממ"ד נותרות ריקות או מושכרות במחירים נמוכים . השאלה עבור לא מעט יורשים ומשכירים היא כבר לא כמה הדירה שווה על הנייר אלא כמה כסף יוצא מהכיס בכל חודש על ארנונה, ועד בית ותיקונים בנכס שלא מניב הרבה - והאם הכסף החכם כבר מזמן נטש את השיכון לטובת אפיקי השקעה נזילים יותר.

חשוב להדגיש - התשואות על שכר הדירה בפריפריה טובות ביחס להשקעה במרכז. אבל לא בכל מקום, כשבשנים האחרונות יש כאמור גם הוצאות חדשות. יש מקומות כמו בצפון, עם דגש על קרית שמונה שהדירות האלו לא רק שלא הניבו תשואה כי לא היו שוכרים אלא הניבו הוצאות שוטפות, אבל זה לא גורף. ברוב המקומות הדירות הושכרו, אם כי על רקע הבנייה החדשה, הדירות האלו היו בעדיפות שנייה של השוכרים.

ההוצאות על מיגון הן הוצאות חד פעמיות, אז צריך לקחת אותן בפרופורציה. זה לא יחזור. חוץ מזה - דירה היא תמיד נכס ובטח שלא נטל. תחשבו על זה שדווקא הדירות הישנות האלו עם סיכוי טוב להתחדשות עירונית ואז יש השבחה מאוד משמעותית.

• כך מייצרת "מחיר מטרה" יתרון תזרימי של מיליון שקל למשק בית
• הטבת מס ומחיר כבד: כך המדינה קנתה הגירה לפריפריה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אומנם יש כאלו שלא יכולים לחכות. וצריך גם לזכור שהריבית שעלתה צמצמה למשקיעים חלק גדול מהרווחים ועדיין כשמדברים על יורשים שמקבלים דירה הרי שעם כל הוצאות מסביב שעלו, עדיין יש תשואה על הנכס.  

מיליון שקל בבטון מול מיליון בבורסה

הניתוח הכלכלי הקר מציב את דור היורשים בפני דילמה. נניח שדירת הירושה בפריפריה שווה מיליון שקלים. אם נשכיר אותה ב-3,000 שקלים בחודש, נקבל תשואה ברוטו של 3.6%. אולם, אחרי ניכוי הוצאות תחזוקה, תקופות שבהן הנכס עומד ריק ומס רכישה על השקעה אחרת - התשואה הריאלית צוללת אל מתחת ל-2.5%.

לעומת זאת, שוק ההון בימינו מציע חלופות נזילות בהרבה. השקעה של אותם מיליון שקלים במדדי מניות מובילים או באגרות חוב ממשלתיות וקונצרניות המעניקות ריבית יציבה, עשויה להניב תשואה גבוהה יותר עם אפס כאב ראש תפעולי. הדילמה המרכזית של היורש הממוצע נשענת על משפט אחד: "אל תמכור, עוד כמה שנים יהיה פה פינוי-בינוי והדירה תהיה שווה פי שניים".

• אנגלמן: חוסר המשילות בנגב החמיר עד כדי סכנה אסטרטגית לביטחון
• מתווה החל"ת קוצר רטרואקטיבית: 5 ימי השבתה יוכרו לצורך דמי אבטלה
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• "אדם דן את משפחתו לחיי עוני סגפניים, כאשר הוא בעלים בסתר של...

בפריפריה הרחוקה - בערים כמו דימונה, בית שאן או צפת - הכדאיות הכלכלית ליזמים בהתחדשות עירונית נשחקה כמעט לחלוטין. כדי שפרויקט התחדשות עירונית יהיה רווחי, היזם צריך למכור דירות חדשות במחירים גבוהים, אך בערים הללו שוק המכירה "תקוע". יתרה מכך, עלויות הבנייה והריבית הגבוהה גורמות לכך שהיזמים דורשים מהמדינה סובסידיות ענק כדי להתחיל לבנות. התוצאה? פרויקטים שתכננו לצאת לדרך ב-2024 נדחו ל-2028 ואילך. המשמעות עבור היורש היא המשך אחזקה בנכס מתפורר שדורש תיקונים יקרים, בזמן שההון שלו כלוא בבטון ולא מייצר תשואה ריאלית בשוק ההון.

 הדילמה היא רגשית בעיקרה - הישראלים חונכו שנדל"ן זה נכס אמיתי, ומניות זה נייר. יורש שעדיין מחזיק באמונה הזו עלול למצוא את עצמו מנהל נכס ממרחק של שעות נסיעה, מתמודד עם פיצוצי צנרת בבניין ישן ועם שוכרים שמתקשים לשלם - והכול בשביל תשואה של 2.5% ברוטו.