דירה בהנחה בבית דגן: הטבה גדולה ליד תל אביב - פער גדול מול מחירי השוק

ההגרלה הקרובה של תוכנית ״דירה בהנחה״ צפויה להיפתח בקרוב, מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה בהנחה? ההגרלה שככל הנראה תיפתח בימים הקרובים בכפוף לאישור שר השיכון והבינוי כוללת בבית דגן לא פחות מ-399 דירות שיחולקו בין חמישה פרויקטים שונים.  מדובר על היקף משמעותי יחסית להגרלות אחרות בסבב הנוכחי, וללא ספק מדובר על אחת ההגרלות הנחשקות בתכנית - שמשווקת דירות ב-19 יישובים לאורך הארץ. הסיבה שההגרלה צפויה להיות אחת מהמבוקשות היא שבית דגן נהנית ממיקום די מרכזי, במרחק קצר מתל אביב, ראשון לציון וצירי תחבורה מרכזיים, ועדיין שומרת על אופי שקט יותר ותחושה של יישוב לעומת הערים הסמוכות. לכן, עבור לא מעט זכאים, מדובר באלטרנטיבה אטרקטיבית. מגורים קרוב למרכז, במחיר שעשוי להיות נמוך משמעותית ממחיר השוק. המחיר המוצג עומד על 15 אלף שקל למ״ר לפני הנחה אבל גם לפני הצמדה.

המחיר המפורסם הוא מחיר בסיס שאינו כולל הצמדות שונות, בעיקר למדד תשומות הבנייה, ולכן בפועל המחיר הסופי עשוי להיות גבוה יותר עד למועד המסירה. ועדיין, גם לאחר שקלול ההתייקרויות האפשריות, מדובר ברמות מחיר נמוכות משמעותית ממחירי השוק באזור שעומדות על כ- 22-25 אלף שקל למ״ר ואף למעלה מכך - תלוי במיקום, במפרט ועוד גורמים משתנים. הזוכים בהגרלה יקבלו הטבה של מאות אלפי שקלים - והם יקבלו כרטיס כניסה לשוק הנדל״ן במחיר נמוך בהרבה מהשוק החופשי. כך למשל - ראינו איך בראשון לציון מדובר על מחיר דומה של כ-15 אלף שקל למ״ר - רק שבהגרלה שם לא צפויה להיות גם הצמדה.

כאשר מכפילים את הפער הזה בדירה ממוצעת, מגיעים בקלות להטבה שיכולה להסתכם במאות אלפי שקלים – ולעיתים יותר מכך. עבור זוג צעיר או משפחה בתחילת הדרך, מדובר בהבדל מהותי מאוד שיכול להשפיע דרמטית על היכולת להיכנס לשוק.

ההגרלה אטרקטיבית למרות שיש גם חסרונות

העובדה שהמחיר המוצג הוא לפני הצמדה פירושה שהרוכשים לא יכולים להתייחס אליו כמחיר סגור. אם מדד תשומות הבנייה ימשיך לעלות לאורך תקופת הבנייה - כפי שקרה לא פעם בשנים האחרונות, חלק מההנחה הנראית על הנייר עלול להישחק. לכן, מי שנרשם להגרלה צריך להביא בחשבון שהמחיר הסופי עשוי להיות גבוה יותר מהמחיר הראשוני שמופיע בפרסום.

• דירה בהנחה ביהוד: הנחה גדולה במיקום מבוקש, כמה באמת תחסכו?
• דירה בראשון לציון ב-16 אלף שקל למ"ר בלבד - מה הסיכוי לזכות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אבל גם תחת ההנחה הזו, קשה להתעלם מהכדאיות של הזכאים להירשם להגרלה. בית דגן נחשבת בעיני רבים לאחד האזורים המעניינים במרכז עבור מי שמחפש קרבה לתל אביב בלי לשלם את מחירי גוש דן הגבוהים. הקרבה לצירי תנועה מרכזיים, הנגישות לאזורי תעסוקה גדולים וההתפתחות האזורית של השנים האחרונות הפכו אותה לחלופה מבוקשת יותר ויותר עבור משפחות צעירות. לכן, האפשרות לרכוש דירה חדשה ביישוב במחיר שמשקף פער משמעותי ממחירי השוק צפויה למשוך ביקוש גבוה.

בניגוד לחלק מההגרלות הקטנות יותר שראינו בערים אחרות, כאן מדובר בהיצע יחסית רחב של 399 דירות. זה לא מבטל את התחרות, כמובן, ולא אומר שהזכאים יזכו בהכרח, הרי ידוע שבהגרלות יש גם הרבה משתנים שמורידים את הסיכויים שלכם לזכות. כמו למשל ההטבה המעדיפה את ״בני המקום״ - השוחד של ראשי העיריות. אבל גם בהתחשב בבני המקום וגם במילואימניקים שלהם מוקדש חלק רב מהדירות המוגרלות, עדיין לזכאים יש סיכוי טוב יותר לעומת הגרלות שבהן מוצעות עשרות בודדות של דירות בלבד.

אזורי ההגרלות בבית דגן. קרדיט: אתר דירה בהנחה

• מינהל התכנון יבקש להאריך את הפטור מהיתר לבניית ממ"דים עד סוף 2028
• קבוצת BST נכנסת להתחדשות עירונית בראשון לציון: פרויקט של 500 מיליון שקל
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• מה עדיף - לקנות דירה או לשכור דירה? בדיקה

עדיין צריך להביא ״כסף מהבית״

צריך גם לומר את המובן מאליו - לא מדובר על דירות בחינם. גם הזוכים יצטרכו להעמיד סכום מסוים (נמוך מבשוק החופשי אבל לא מבוטל) של כמה עשרות אלפי שקלים לצורך לקיחת המשכנתא. וגם לזכור שלאחר הנחה והצמדה סבירה, מדובר עדיין בעסקאות של מיליוני שקלים. כלומר, זו לא תוכנית שמייתרת צורך בהון עצמי או ביכולת מימון - אלא תוכנית שמאפשרת לרוכשים לשלם פחות על אותה דירה לעומת שוק חופשי. עבור מי שממילא מסוגל לרכוש באזור המרכז, זו עשויה להיות הטבה משמעותית מאוד. עבור מי שמתקשה כלכלית גם במחיר מוזל, ההנחה לבדה לא בהכרח פותרת את הבעיה.

ומצד שני נכנס כאן יתרון נוסף של התוכנית: במקרים רבים, הבנקים מתייחסים לשווי השוק של הדירה בעת חישוב אחוז המימון ולא רק למחיר הרכישה בפועל. המשמעות היא שהרוכשים יכולים לעיתים לקבל מימון גבוה יותר ביחס למחיר ששילמו, דבר שמפחית את ההון העצמי הנדרש. עבור חלק מהזוכים, זהו יתרון מהותי שיכול להפוך עסקה שנראתה לא אפשרית – לאפשרית.

עסקאות אחרונות בבית דגן

ברחוב כצנלסון 23, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.1 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-70 מ״ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב הגליל 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.5 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-150 מ״ר שנמצאת בקומת הקרקע.

ברחוב שבזי 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.7 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-130 מ״ר שנמצאת בקומת הקרקע.

ברחוב הזית 31, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.02 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ״ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב כצנלסון 82, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.15 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-65 מ״ר שנמצאת בקומת הקרקע.