השוכרים לא שילמו ולא פינו את הדירה - איך זה נגמר?

סכסוכי שכירות הם עניין שבשגרה בבתי המשפט, אבל המקרה שהגיע לפתחה של השופטת הבכירה דורית פיינשטיין מבית משפט השלום בירושלים חריג בכל קנה מידה. במרכז התביעה עומדים בני זוג ששכרו דירת קרקע ברחוב רש"י בעיר, הפסיקו לשלם דמי שכירות בנובמבר 2023, ופשוט סירבו לעזוב את הנכס במשך תקופה ארוכה של כמעט שנתיים. כן, זה נשמע מופרך, אבל אם אתם משכירים אתם צריכים לדעת שלא קל לפנות דיירים שנתקעים לכם בדירה. 

בפסק דין קודם שניתן בתיק, חויבו השוכרים לשלם לבעל הבית, דוד אפנג'ר, סכום של 117 אלף שקל עבור דמי שכירות שלא שולמו, ובנוסף פיצוי מוסכם של 577 אלף שקל, שמבוסס על חישוב של 1,000 שקל עבור כל יום של איחור בפינוי הדירה. לאחר ערעור לבית המשפט המחוזי, הוחזר התיק לדיון מחודש בשאלה אחת בלבד: האם הפיצוי המוסכם, שחצה את רף חצי מיליון השקלים, הוא סביר או שיש להפחיתו.

הנתבעים, אפרת וג'אפרי סטיוארט, העלו טענות קשות נגד בעל הבית. לדבריהם, החוזה נחתם בנסיבות של ניצול ועושק. הם טענו כי הנתבע הוחתם על ההסכם לבדו בשעת לילה מאוחרת, ללא נוכחות אשתו דוברת העברית, וזאת אף שבעל הבית ידע כי הוא אינו שולט בשפה. לטענתם, מדובר בהסכם "סטנדרטי" שבו הוסתר סעיף הפיצוי המוסכם.

מנגד, בעל הבית דחה את הטענות באופן גורף. הוא הדגיש כי הצדדים ניהלו משא ומתן מפרך וכי הסעיף נוסח בבהירות, כשאף צוין בו במפורש כי הסכום שנקבע הוא "הנזק האמיתי שיגרם למשכיר" במקרה של אי פינוי. לטענתו, בתי המשפט צריכים לכבד את עקרון חופש החוזים ולהתערב בפיצוי מוסכם רק במקרים נדירים מאוד.

השופטת: "קיימת מידה ניכרת של עזות מצח"

השופטת פיינשטיין לא חסכה בביקורת על התנהלות השוכרים. אף שערכאת הערעור הורתה לבחון את הפחתת הפיצוי, השופטת ציינה כי הטענות העובדתיות של השוכרים לגבי עושק לא יכולות להתקבל בשלב הזה של ההליך.

בפסק הדין המשלים נכתב בצורה נחרצת כי, "קיימת מידה ניכרת של עזות מצח בכך, שהנתבעים אחרו לפנות את הדירה ב-557 ימים, היתלו בתובע ובבית המשפט, ובסופו של יום הפרו פעם אחר פעם את החלטות בית המשפט וניצלו את אורך רוחו... כדי להמשיך ולגור בדירה, מבלי לשלם שכר דירה".

עם זאת, השופטת הסבירה כי החוק מעניק לבית המשפט סמכות להפחית פיצוי מוסכם אם הוא נקבע ללא כל "יחס סביר" לנזק שניתן היה לצפות מראש בעת חתימת החוזה. היא ציינה כי כשמדובר בפיצוי יומי המצטבר לאורך זמן כה רב, לעתים נוצר מצב שהצדדים כלל לא דמיינו בעת החתימה.

בפועל, השופטת לא ביטלה את סעיף הפיצוי, אלא רק הורידה את הסכום שנפסק לפיו. מבחינתה היה ברור שבעל הדירה באמת נפגע, הוא לא יכול היה להשתמש בדירה הרבה זמן, לא יכול היה להשכיר אותה לאחרים, ונאלץ לנהל הליך משפטי ארוך מול דיירים שלא שילמו ולא התפנו. אבל למרות שהנזק היה ממשי, בית המשפט קבע שפיצוי של יותר מחצי מיליון שקל הוא מוגזם ולא תואם את מה שהיה אפשר לצפות מראש, ולכן הפחית אותו.

• "שוק הדירות לא לפני קריסה - אבל, במרכז המחיר הגיע לתקרה. הקונים נסוגים"
• 5 סעיפים בחוזה שכירות שכל בעל דירה חייב - כך נמנעים מהליך פינוי שוכרים

החישוב שהוביל להפחתה הדרמטית

השופטת ערכה השוואה פשוטה: דמי השכירות החודשיים בחוזה נקבעו על 8,500 שקל. לעומת זאת, הפיצוי המוסכם של 1,000 שקל ליום מביא את "דמי השכירות" דה-פקטו ל-30 אלף שקל בחודש. "הפיצוי המוסכם הוא למעלה מפי שלושה מדמי השכירות", ציינה השופטת, וקבעה כי מדובר בסכום שחורג מהנזק שהיה ניתן לצפות מראש.

בסופו של יום, החליטה השופטת להפחית את הפיצוי המוסכם מ-577 אלף שקל לסכום של 100 אלף שקל בלבד. השופטת הסבירה כי סכום זה משקף נזק הגיוני ובר-צפייה עבור בעל נכס יקר בירושלים, שלא יכול להשכיר את דירתו בגלל דיירים סרבנים במשך תקופה של קרוב לשנתיים.

פסק הדין המשלים ניתן לאחרונה, ובו נקבע שבעל הדירה יצטרך לשלם את הפרשי האגרה לפני שיוכל להתחיל לממש את פסק הדין. הסיבה היא הפער בין סכום התביעה המקורי לבין הסכום שבסופו של דבר נפסק. בכך הסתיים הדיון בנושא הפיצוי המוסכם, לאחר שבית המשפט החליט להפחית אותו בצורה משמעותית.

• הקרקעות נרשמו על שם הנציב העליון - ולא יחזרו לנכדותיו של הרוכש
• עשה 202 ימי מילואים - וקיבל הפחתת ריבית בהוצל"פ

כך זה עובד בדרך כלל

במצבים כאלה, בתי המשפט בדרך כלל בודקים שני דברים, קודם כול האם הייתה הפרה ברורה של ההסכם, וגם האם הפיצוי שנקבע בחוזה מתאים לנזק שהיה אפשר לצפות מראש. גם אם יש סעיף פיצוי מוסכם וחתום, זה לא אומר שבית המשפט יאשר כל סכום כמו שהוא. אם הסכום נראה גבוה מדי או לא סביר, בית המשפט יכול להקטין אותו, אבל לרוב לא מבטל אותו לגמרי.