המשכנתאות קופצות, הדירות לא נמכרות: הנתון שמטעה את שוק הדיור

שוק המשכנתאות עולה - אך העלייה אינה משקפת ביקוש אמיתי. היקף המשכנתאות במאי הגיע ל-9.6 מיליארד שקל, אך חלק ניכר מהעלייה נובע מעסקאות ישנות וממיחזורים.

שוק המשכנתאות מציג נתונים חיוביים בחודשים האחרונים, אך הנתונים אינם משקפים התאוששות אמיתית בביקוש לדירות. לפי נתוני בנק ישראל, בחודש מאי נלקחו משכנתאות בהיקף של יותר מ-9.6 מיליארד שקל, עלייה של כ-22% לעומת אפריל, שבו עמד ההיקף על כ-7.9 מיליארד שקל. במרץ נרשם היקף גבוה יותר והגיע לכ-10.7 מיליארד שקל.

המספרים האלה עלולים ליצור רושם של חזרה משמעותית של רוכשים לשוק. בפועל, חלק גדול מהעלייה בהיקף האשראי נובע מהשלמה של עסקאות שנחתמו לפני שנה ויותר, ולא מביקוש חדש שנוצר כעת. רבים מהלווים שמגיעים כיום לבנקים חתמו על דירה במסגרת מבצעי מימון של קבלנים, והם מגיעים רק עכשיו לשלב התשלום העיקרי.

הפער בין מועד חתימת העסקה לבין מועד נטילת המשכנתא התרחב בשנים האחרונות. בעוד שבין 2018 ל-2022 עמד הפער הממוצע על כחצי שנה, ב-2025 הוא הגיע לכ-8 חודשים. בעסקאות קבלן שכללו מבצעי מימון, הפער גדול אף יותר. כתוצאה מכך, שוק המשכנתאות יכול להציג עלייה גם כאשר שוק העסקאות עצמו חלש.

בנק ישראל כבר הצביע על התופעה הזו. לפי נתוני הבנק, האשראי למגורים צמח ב-2025 ב-7.4%, למרות שהיקף העסקאות בשוק הדיור התקרר. המשמעות היא שחלק מהמשכנתאות שנלקחות כיום הן תוצאה של עסקאות ישנות, ולא סימן להתעוררות של ביקוש טרי.

ומול הגידול במשכנתאות - השוק עצמו בשפל. סקירת משרד האוצר האחרונה חושפת תמונה קשה - 5,081 עסקאות בלבד בחודש, רמה נמוכה במיוחד, והנמוכה ביותר זה כ-20 שנה. גם כשמסתכלים על מכירות קבלנים בלבד, הנתונים חלשים במיוחד, עם ירידה חדה בהיקף העסקאות בשוק החופשי.

לפי הסקירה, של האוצר, תזרים המזומנים של הקבלנים עבר לשלילי, מה שמעיד על קושי גובר של היזמים להתמודד עם הירידה במכירות. הקבלנים מתקשים למכור דירות גם כאשר הם מציעים מבצעי מימון נדיבים, והביקוש מצד רוכשים פרטיים נותר נמוך.

בנוסף, יש ירידה במחירי הדירות. חלק מהקבלנים מורידים מחירים, אך לעיתים קרובות הם עושים זאת באמצעות מבצעים, תשלומים מאוחרים והנחות סמויות, במקום הורדה גלויה של מחיר המחירון. זאת, בין היתר, כדי לא להשפיע על נתוני הלמ"ס שמתבססים על מחירים רשמיים.

הנתונים מלמדים כי שוק הדיור במשבר. העלייה במשכנתאות מטעה, אבל היא לא משקפת את המצב האמיתי. 

• לראשונה מקצוע ייעוץ למשכנתאות יוסדר בחקיקה
• חוק סבסוד המשכנתאות נתקע: הקדמת הבחירות עצרה את התוכנית של אבי שמחון

שלושה מנועים מרכזיים שמחזיקים את שוק המשכנתאות

ישנם כמה גורמים שמסבירים את העלייה בהיקף המשכנתאות גם כאשר שוק הדיור אינו חזק. המנוע הראשון הוא עסקאות עבר. רוכשים שרכשו דירה "על הנייר" בשנים 2024-2025 מגיעים כעת לשלב התשלום הגדול. מבחינת הבנק מדובר במשכנתא חדשה, אך מבחינת שוק הדיור מדובר בביקוש שנוצר לפני זמן רב.

המנוע השני הוא מיחזורי משכנתאות. לאחר תקופה ארוכה של ריבית גבוהה, לווים רבים בוחנים מחדש את תמהיל ההלוואה שלהם ומבצעים מיחזור. ב-2025 בוצעו כ-69 אלף מחזורי משכנתא בהיקף כולל של 43.6 מיליארד שקל.

המנוע השלישי הוא הלוואות לכל מטרה. בעלי דירות משתמשים בנכס הקיים כדי לקחת אשראי נוסף לשיפוץ, סגירת חובות או צרכים אחרים. הלוואות כאלה מופיעות בנתוני הבנקים, אך הן אינן משקפות רכישת דירה חדשה.

תיק המשכנתאות ושיעור הפיגורים

תיק המשכנתאות בישראל עומד כיום על כ-600 מיליארד שקל. שיעור הפיגורים בתיק עומד על כ-0.66%, נתון שעדיין נחשב נמוך יחסית. עם זאת, היקף הפיגורים חצה לאחרונה את רף 4.2 מיליארד שקל, ויש עלייה הדרגתית במספר הלווים המתקשים, בעיקר בקרב עצמאים וענפים שנפגעו מהמלחמה.

להרחבה: הפיגורים במשכנתאות חוזרים לעלות

• רשות המסים בערעור לעליון: "עסקאות מחיר למשתכן הן מכירה ומחויבות במס רכישה"
• רוכשי קרקע גילו שחלק מהשטח הופקע: מי אמור לשלם על טעות בטאבו?

הסיכון עובר מנקודת המכירה לנקודת המסירה

מבצעי המימון של הקבלנים נועדו לאפשר מכירות גם בתקופה של ריבית גבוהה ושוק חלש. הרוכש משלם סכום קטן בהתחלה ואת רוב הסכום רק בסמוך למסירה. היתרון לרוכש הוא דחיית נטילת המשכנתא, אך החיסרון מופיע מאוחר יותר - כאשר מגיע מועד התשלום והרוכש נדרש לעמוד בחיתום מלא בבנק.

עד כה לא נרשמה עלייה חדה בביטולי עסקאות. הבנקים מדווחים כי אין כרגע בעיית אשראי רחבה. עם זאת, הסיכון עבר מנקודת המכירה לנקודת המסירה. אם חלק מהרוכשים יתקשו להשלים את המימון, הקבלנים עלולים להיתקל בבעיות תזרים.

להרחבה: בנק ישראל מזהיר: מבצעי ה-80/20 דחו את המשכנתאות, אבל לא את הסיכון

בנק ישראל הוריד לאחרונה את הריבית ל-3.75%, וריבית הפריים עומדת על כ-5.25%. ההפחתה משפרת את התנאים, אך היא עדיין לא מספיקה כדי להחזיר לשוק את משפרי הדיור והזוגות הצעירים. מחירי הדירות נשארים גבוהים ביחס לשכר, וההון העצמי הנדרש נשאר משמעותי עבור חלק ניכר מהציבור.

הנתונים על היקף המשכנתאות אינם מספיקים כדי להבין את מצב שוק הדיור. העלייה הנוכחית משקפת במידה רבה כסף שמועבר כעת, ולא בהכרח ביקוש חדש שנולד כעת.

להרחבה: גל מיחזורי המשכנתאות: 43.6 מיליארד שקל בשנה