לא מילואימניק ולא בן המקום? ב״דירה בהנחה״ כמעט שאין לך סיכוי

כ-8 אלף דירות הוגרלו בסבב הנוכחי של ״דירה בהנחה״, אבל זו לא הייתה הגרלה שווה בין משקי הבית שנרשמו אליה - מדובר על קרוב ל-115 אלף משקי בית. תוצאות ההגרלה שמפורסמות היום מראות כי 60% מהזוכים הם משרתי מילואים. מבין 25.3 אלף משרתי המילואים שנרשמו, כמעט אחד מכל חמישה קיבל הודעת זכייה. לעומת זאת, בקרב מי שאינם משרתי מילואים נותרו כ-3.2 אלף דירות מוגרלות בלבד לכ-85.5 אלף משקי בית. מדובר בסיכוי של כ-3.6%, לעומת כ-18.6% בקרב המילואימניקים - זהו פער משמעותי.

וגם החישוב הזה עדיין אינו מציג את מצבם האמיתי של הזכאים הרגילים. בתוך הקבוצה שאינה משרתת במילואים נמצאים גם בני המקום, שנהנים מעדיפות מובהקת בהגרלה, שעדיין לא ברור למה זה קורה בפועל - מדובר בשוחד לראשי העיריות, כדי שיהיה אפשר לקיים את ההגרלות בערים שלהם העיריות מבקשות הטבה גדולה בצורה של העדפה לתושבי העיר. לאחר ההעדפה הלא צודקת של בני המקום - שאר הציבור נשאר עם כ- 2.2-2 אלף דירות שעליהן מתמודדים מעל ל-70 אלף זכאים.

לכן, מי שאינו מילואימניק וגם אינו בן המקום שבו מתקיימת ההגרלה, נדחק לסוף התור. הוא יכול להירשם, לשלם על חידוש הזכאות, לבחור ערים ולהמתין במשך שבועות לתוצאות, אבל בחלק מהפרויקטים מספר הדירות שעליהן הוא מתמודד קטן מאוד. על הנייר זו תוכנית לכלל מחוסרי הדירה; בפועל היא הפכה בעיקר לתוכנית למשרתי מילואים ולבני המקום. הסיכוי שלו עומד על כ-2% בלבד לזכייה.

מילואימניקים מקבלים העדפה צודקת, ומה לגבי בני המקום?

צריך להתחיל מהדבר הברור: למשרתי המילואים מגיעה העדפה. המדינה דרשה מהם בשנים האחרונות לעצור את החיים פעם אחר פעם, לעזוב את העבודה, העסק, הלימודים והמשפחה ולהתייצב לשירות ממושך. רבים מהם שילמו מחיר כלכלי ומקצועי, נוסף על הסיכון ועל המחיר המשפחתי. כשהמדינה מחלקת הטבה ששווה מאות אלפי שקלים ויכולה להגיע גם למיליון שקל ואף יותר במקרים מסוימים, נכון וצודק שמשרתי המילואים יהיו בראש התור.

אפשר להתווכח על הפרטים בתוך ההטבה: האם כל מי שמוגדר משרת מילואים פעיל צריך לקבל אותה עדיפות, האם יש להבחין בין לוחם ששירת מאות ימים לבין מי ששירת תקופה קצרה יותר, והאם המכסה צריכה להגיע דווקא ל-50% מהדירות. אבל על העיקרון קשה להתווכח. אם רוצים שההוקרה למילואימניקים תהיה יותר מסיסמה שנעים לומר אותה, היא צריכה להעניק להם יתרון ממשי בפועל. ההגרלה הנוכחית אכן עשתה זאת, והתוצאות מוכיחות שהמילים לא נשארות באוויר.

הבעיה האמיתית שמקפחת את הציבור הרחב

הבעיה מתחילה בהעדפה השנייה - זו שניתנת לבני המקום. למה בעצם צעיר שנולד בכפר סבא צריך לקבל סיכוי גבוה יותר לרכוש דירה מוזלת בכפר סבא מצעיר שנולד ברעננה, בפתח תקווה, באופקים או בחיפה? שניהם חסרי דירה, שניהם עומדים בתנאי הזכאות ושניהם משלמים מסים וכנראה גם משרתים בצבא. ההבדל היחיד הוא הכתובת שבה התגוררו בשנים שקדמו להגרלה. זו אינה העדפה על בסיס תרומה למדינה, צורך כלכלי או מצב משפחתי, אלא יתרון שניתן על בסיס נתון שאינו רלוונטי. 

מעבר לכך, כל הרעיון של הגרלה החל מ״מחיר למשתכן״ דרך ״מחיר מטרה״ ועד ל״דירה בהנחה״ הוא שהציבור יוכל לקבל עזרה ולהגיע לחלום הדירה. הסיבות למהלך היו הורדת מחירי הדיור לטובת הציבור ולא כדי שבני המקום יהנו מסכומי כסף גדולים שבפועל הופכים אותם לעשירים על חשבון משלם המסים.

את מכסת בני המקום ניתן לתאר כמעין ״שוחד״, לא במובן הפלילי, אלא המחיר שהמדינה משלמת לראשי הרשויות כדי שיסכימו לקלוט בתחומן פרויקטים של דיור מוזל. ראשי הערים רוצים להראות לתושבים שהבנייה החדשה משרתת קודם כול את הילדים שלהם. המדינה רוצה שהרשויות יסכימו לבנות, ולכן היא מעניקה להן מכסה של דירות עבור בני המקום. כך כולם מרוויחים, מלבד רוב הזכאים שמתגוררים במקום אחר.

אפשר להבין מדוע ראש עיר רוצה להשאיר צעירים בעיר ולאפשר להם להתגורר ליד ההורים. אבל קרקע מדינה היא משאב ציבורי ששייך לכל אזרחי המדינה, ולא רק למי שגר במקרה ליד המגרש. כאשר המדינה מסבסדת דירה בהטבה שעשויה להגיע למיליון שקל, לא ברור מדוע מקום המגורים הקודם צריך להכריע מי יקבל את הכרטיס היקר הזה. התוצאה היא שצעיר שגדל בעיר יקרה נהנה גם מהזדמנות טובה יותר לרכוש בה דירה מסובסדת, בעוד שצעיר שגדל ביישוב חלש יותר מתקשה לעבור לעיר מבוקשת ולשפר את מצבו.

• מסלולי הסיוע של המדינה ברכישת דירה: תעודת זכאות, הגרלות ותוכניות הדיור
• 60% מהזוכים ב״דירה בהנחה״ הם משרתי מילואים

הציבור נשאר עם שאריות

בסבבים כאלה נהוג להקצות כ-20% מהדירות לבני המקום, לצד המכסה הגדולה למשרתי המילואים. הקבוצות יכולות לחפוף, ומשרת מילואים עשוי להיות גם בן המקום ולהשתתף בשלבים נוספים של ההגרלה. אבל התוצאה די ברורה: אחרי הפעלת העדיפויות נשאר נתח מצומצם יחסית לכל היתר. אלה עשרות אלפי זוגות צעירים, יחידים ומשפחות שאין להם דירה, אבל גם אין להם את הכרטיס הנכון. הם לא נחשבים למשרתי מילואים פעילים לפי הגדרת התוכנית ואינם גרים בעיר שבה הוצעה הדירה. מבחינתם, ההגרלה הגדולה שהציגה המדינה היא במקרים רבים כמעט מצג שווא.

הרוב הזה הוא הסיפור שנבלע בתוך החגיגות על הזוכים. 114,848 משקי בית נרשמו, ורק 7,922 זכו. יותר מ-106 אלף משקי בית נשארו ללא דירה. חלקם מנסים כבר כמה סבבים, מחדשים את הזכאות ונרשמים שוב ושוב. הם רואים את המדינה מחלקת הטבות עצומות, אבל הסיכוי שלהם להגיע אליהן הולך ונשחק. לא משום שהם מרוויחים יותר, לא משום שכבר יש להם דירה ולא משום שאינם זקוקים לסיוע - אלא משום שהם לא משתייכים לקבוצה המועדפת הנכונה.

ככל ששווי המתנה גדל - הסיכוי לזכות קטן משמעותית

הדבר בולט במיוחד באזורי הביקוש. בראשון לציון, למשל, הוגרלו 148 דירות בלבד מול 23,425 משקי בית שנרשמו. היחס הוא דירה אחת לכל כ-158 נרשמים. אבל אם מביאים בחשבון את המכסות למשרתי המילואים ולבני המקום, לזכאים הרגילים נשארות רק כמה עשרות דירות. ההטבה שם משמעותית: הדירות שווקו לפי מחיר בסיס של כ-16 אלף שקל למ״ר, לעומת מחירי שוק גבוהים בהרבה בעיר. ככל שהפרס גדול יותר, כך כואב יותר להבין שעבור מי שאינו מילואימניק או בן ראשון לציון, הסיכוי לקבל אותו כמעט אפסי.

גם ביהוד התמונה דומה. בפרויקט בשכונת שחקים הוצעו 121 דירות בלבד, מול 7,630 משקי בית שנרשמו בעיר. ההנחה בפרויקט נאמדה בקרוב ל-1 מיליון שקל, ואם לדייק - החל מ- 956 אלף שקל ועד כ-1.32 מיליון שקל ביחס למחירי השוק בסביבה הקרובה. לא מדובר רק על סיוע ברכישת דירה, אלא בהטבה כלכלית שיכולה לשנות את מצבה של משפחה לשנים.

בכפר סבא אמנם הוגרלו 1,045 דירות בקריית הצעירים, מספר גבוה יחסית, אבל גם הביקוש היה עצום: 38,732 משקי בית נרשמו. ההטבה עשויה להתקרב בחלק מהדירות למיליון שקל. לפי החלוקה הכללית של התוכנית, מאות דירות הוקצו למשרתי מילואים ומעל 200 דירות יועדו לבני המקום. יתר הזכאים התמודדו על החלק שנשאר. לכן גם בעיר שבה הוצעו יותר מאלף דירות, צעיר שאינו מילואימניק ואינו תושב כפר סבא הגיע להגרלה מעמדת נחיתות ברורה.

• משרד המשפטים מאחד את הגדרת שטח הדירה: תקן חדש אמור לצמצם מחלוקות בשוק
• שופרסל זכתה במכרז ברמת הנגב ותשקיע כ-100 מיליון שקל

התמונה חוזרת גם בבית דגן: 26,402 משקי בית נרשמו לחמש הגרלות שבהן הוצעו 399 דירות. מחיר הבסיס בפרויקטים עמד על כ־15 אלף שקל למ״ר לפני הנחה והצמדה, לעומת כ- 22-25 אלף שקל למ״ר בשוק החופשי באזור. שוב מדובר בהטבה של מאות אלפי שקלים, ושוב זכאי רגיל התמודד על חלק קטן בהרבה מ-399 הדירות שהופיעו בכותרת.

לא מדובר בהזדמנות שווה, מה שקרה בפועל בהגרלה הוא שמשרתי המילואים קיבלו עדיפות גדולה ומוצדקת; בני המקום קיבלו יתרון שקשה יותר להצדיק בזמן שרוב הציבור קיבלו כרטיס הגרלה שערכו נמוך בהרבה. אפשר להמשיך לקרוא לתוכנית ״דירה בהנחה״, אבל צריך לומר ביושר למי היא מיועדת. אם רוב הדירות ניתנות לקבוצות עדיפות, לא נכון לשווק את ההגרלה כהזדמנות שווה לכל חסרי הדירה.