שכונת אשכול ברמלה: כ-3.2 אלף דירות ייבנו במקום 850 דירות ישנות
הוועדה המחוזית מפקידה את התוכנית להתחדשות השכונה, אשר כוללת בנייה של מבנים בני 8-12 קומות ומגדלים עד 27 קומות, לצד שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ופארקים; התוכנית סמוכה לקו החום ולתחנת המטרו העתידית ויצמן-רמלה
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז החליטה להפקיד תוכנית רחבת היקף להתחדשות עירונית בשכונת אשכול ברמלה. התוכנית מציעה להרוס 850 דירות ישנות ולהקים במקומן 3,176 דירות חדשות, לצד שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, פארקים ורשת רחובות חדשה. מדובר בשינוי משמעותי עבור אחת השכונות הוותיקות בעיר, שנבנתה ברובה בשנות ה-50 וה-60 ומאופיינת כיום בבנייני שיכון נמוכים ובדירות קטנות יחסית.
התוכנית משתרעת על שטח של כ-126 דונם. הבנייה הקיימת במתחם כוללת בעיקר מבנים בני שלוש וארבע קומות, שחלק גדול מהם נבנה לפני עשרות שנים ואינו עומד בסטנדרטים הנהוגים כיום. במסגרת ההתחדשות ייהרסו המבנים הישנים, ובמקומם יוקמו בניינים בני 8–12 קומות ומגדלים בני 22–27 קומות. המשמעות היא שהשכונה תהפוך מאזור של בנייה נמוכה ודלילה יחסית למתחם עירוני צפוף וגבוה הרבה יותר.
היצע גדול בדרך
מבחינת מספר הדירות, לא מדובר רק בהחלפת הדירות הקיימות בדירות חדשות. לאחר הריסת 850 הדירות והקמת 3,176 הדירות, תתווסף לשכונה כמות נטו של 2,326 יחידות דיור. כלומר, על כל דירה קיימת שתיהרס ייבנו בממוצע כ-3.7 דירות חדשות. חלק מהדירות יימסרו לבעלי הנכסים הקיימים בהתאם להסכמים שייחתמו עם היזמים, ואילו יתר הדירות ישווקו בשוק החופשי ויאפשרו לממן את הפרויקטים.
אחד הדגשים בתוכנית הוא יצירת תמהיל דירות מגוון יחסית. כרבע מכלל הדירות המתוכננות יהיו דירות קטנות בשטח של 55–80 מ"ר. מדובר בכ-790 דירות, שאמורות לתת מענה בין היתר ליחידים, לזוגות צעירים, למשפחות קטנות ולאוכלוסייה מבוגרת שאינה זקוקה לדירה גדולה. יתר הדירות יהיו בתמהילים ובגדלים שונים, בהתאם לתכנון המפורט של כל מתחם.
לא רק מגורים
לצד הדירות, התוכנית כוללת כ-8,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. השטחים האלה ישולבו בעיקר בקומות הקרקע של המבנים החדשים, מתוך מטרה ליצור רחובות פעילים יותר ולהכניס לתוך השכונה חנויות, שירותים ומקומות עבודה. כיום חלקים נרחבים בשכונה משמשים כמעט רק למגורים, והתכנון החדש מבקש להפוך אותה לסביבה עירונית שבה ניתן לקבל חלק מהשירותים היומיומיים במרחק הליכה מהבית.
התוכנית מקצה גם כ-32 דונם למבני ציבור וכ-15 דונם לשטחים ציבוריים פתוחים. השטחים הציבוריים נועדו לאפשר הקמת מוסדות חינוך ומבני קהילה, לצד גינות, פארקים ומרחבים פתוחים. התוספת הזו חשובה במיוחד לנוכח הגידול הצפוי במספר התושבים. הקמת יותר מ-2,300 דירות נוספות צפויה להגדיל במידה ניכרת את אוכלוסיית השכונה, ולכן אין די בהוספת בנייני מגורים בלבד ויש צורך גם בכיתות לימוד, גני ילדים, שירותים קהילתיים ותשתיות מתאימות.
גם מערך התחבורה בשכונה צפוי להשתנות. התוכנית כוללת יצירת רחובות חדשים, הרחבת הקישוריות בין חלקי השכונה ובין השכונה למרכז רמלה, וכן הקמת שבילי אופניים ושבילי הליכה. המטרה היא לצמצם את התלות ברכב הפרטי ולאפשר לתושבים להגיע בצורה נוחה יותר לתחבורה הציבורית, למוסדות הציבור, לשטחי המסחר ולמרכז העיר.
ומה לגבי המחירים?
מחירי הדירות בשכונת אשכול נמוכים כיום ביחס לשכונות החדשות ברמלה, בין היתר משום שחלק גדול מהמלאי מורכב מדירות ישנות וקטנות בבניינים ללא מעלית, חניה מסודרת או ממ"ד. המחיר הממוצע בשכונה עומד על כ-21.8 אלף שקל למ"ר, כאשר המחיר נתון לשינוי במידה ניכרת בהתאם לגודל הדירה, למצבה, לקומה ולשלב שבו נמצא מתחם ההתחדשות.
כך, עסקאות בדירות ישנות וקטנות נסגרו בחודשים האחרונים בדרך כלל בטווח של כ-1.18-1.4 מיליון שקל. בין העסקאות שנרשמו ניתן למצוא דירה בשטח 43 מ"ר שנמכרה בכ-1.18 מיליון שקל, דירות בשטח 56 מ"ר שנמכרו בכ-1.21–1.22 מיליון שקל ודירה בשטח 62 מ"ר שנמכרה בכ-1.38 מיליון שקל. בדירות גדולות יותר נרשמו גם מחירים של כ-1.4–1.7 מיליון שקל, בהתאם לשטח ולמאפייני הנכס. לצד זאת, קיימות בשכונה גם עסקאות חריגות במחירים גבוהים יותר, ולכן אי אפשר להסיק את שווי הדירה רק מממוצע שכונתי.
לפי ניתוח נוסף של שוק הדיור בשכונה, דירת שלושה חדרים ישנה בשטח ממוצע של כ-65 מ"ר נמכרת בסביבות 1.3 מיליון שקל. דירת שלושה חדרים חדשה בשטח של כ-77 מ"ר מוערכת בכ-1.75 מיליון שקל, ואילו דירת ארבעה חדרים חדשה מגיעה לכ-2.17 מיליון שקל בממוצע.
מה צפוי בהמשך?
עם זאת, ההחלטה על הפקדת התוכנית אינה אומרת שההריסה והבנייה יחלו בזמן הקרוב. שלב ההפקדה מאפשר לפרסם את התוכנית לציבור ולהגיש לה התנגדויות. לאחר בחינת ההתנגדויות ייתכן שיידרשו תיקונים, ורק בהמשך ניתן יהיה לאשר את התוכנית למתן תוקף. לאחר מכן יהיה צורך לקדם תוכניות מפורטות, להשלים הסכמות עם בעלי הדירות, להוציא היתרי בנייה ולהעמיד מימון וליווי לכל אחד מהפרויקטים. חשוב לציין - יש היצע גדול בדרך וזה גם ישפיע על המחירים ועל יכולת המיקוח של הקונים שתהיה גדולה יותר מבעבר.
אם התוכנית תמומש, שכונת אשכול תיראה אחרת לחלוטין: במקום מאות דירות ישנות בבנייני שיכון נמוכים, יוקמו יותר מ-3,000 דירות במבנים חדשים, לצד מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים.
