דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?

עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום  המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל. 

השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי. 

מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.

מחירי הדירות - הבדלים בין קומות

ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.

• גבעתיים ממשיכה להתחדש: 27 דירות חדשות בקריית יוסף
• כ-88 אלף למ"ר בת"א: מיני־פנטהאוז נמכר ב-8 מיליון ש'
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי. 

גם בשכר הדירה יש השפעה.  דירות בקומות גבוהות ללא מעלית פחות אטרקטיביות למשפחות (כ-60% מהשוכרים בישראל), שכן הן מגבילות ניידות יומיומית. נתונים מראים כי שכר דירה לדירה כזו נמוך ב-12-15% ממקבילה עם מעלית, וזמן השכרה ממוצע ארוך יותר ב-2-3 חודשים. במכירה, הקהל הפוטנציאלי מצטמצם: קשישים וזוגות עם ילדים מהווים כ-70% מביקושי הדירות, והם נוטים להימנע מקומות כאלה. להרחבה: דירה בקומה ראשונה לעומת דירה בקומה 10 - מה ההבדל במחירים?

ברמלה, עם ביקוש גבוה לשכונות ותיקות, הדירה עלולה להישאר ריקה חודשים, מה שמפחית תשואה שנתית מ-3-4% ל-2-2.5%. זווית נוספת: ירידה של 2% במחירי יד שנייה ברבעון האחרון פוגעת יותר בנכסים פחות נגישים. הדירות בקומות גבוהות סובלות יותר כאשר אין ביקוש. 

• תל אביב מוצפת בדירות: מלאי של כמעט 10,000 דירות חדשות - מספיק ל-3.5 שנים של מכירות
• גיוס אג"ח מוצלח בצרפתי: מעדיפים להשכיר דירות מאשר להוריד מחירים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע...

הפוטנציאל

התקנת מעלית בבניין קיים אפשרית, אך דורשת הסכמה של 75% מהדיירים לפי חוק המקרקעין, ועלויות של 350,000-600,000 ש"ח לבניין. במסגרת תמ"א 38 או פינוי-בינוי, המצב עשוי להשתפר: פרויקטים כאלה כוללים התקנת מעלית כחלק משדרוג, והם מגדילים את ערך הדירה בכ-30-50%. זה הופך דווקא את הדירה בקומה הרביעית יתרון גדול - היא גם נרכשה במחיר נמוך מיתר הדירות וגם היא צפויה להשביח דרמטית וגם לקבל קומה בהמשך בבניין עם מעלית.   

האפשרות הזו כמובן אינה מובטחת: תהליך האישורים נמשך 1-3 שנים, ו-40% מהפרויקטים נתקעים בהתנגדויות או בעלויות. ופרויקטים כאלו עלולים להימשך עשור ויותר. רוכש פוטנציאלי צריך לבדוק תוכניות עירוניות ספציפיות, שכן הסתמכות על "אולי בעתיד" היא הימור. להרחבה: מדריך לרכישת דירה: כמה שווה כל קומה ומה השווי של מחסן, ממ"ד וחניה?

עסקת רמלה מדגימה "מציאה" שהיא לא מציאה. אין מתנות חינם. קומה גבוהה ללא מעלית נמכרת במשמעותית פחות מדירה בקומה ראשונה או שנייה.