צילום: גידי כדורי
קו הרקיע החדש: 150 מגדלים וצפיפות שתשנה את פני תל אביב
ממגדלי הענק בציר האיילון ועד למהפכת הדיור בדרום העיר: תוכנית 2035 יוצאת מהמגירות ומשנה את חוקי המשחק בנדל"ן;
העירייה מהמרת על ציפוף לגובה ומצמיחה גורדי שחקים, ובעלי הנכסים והמשקיעים תוהים - האם נהפוך למנהטן הישראלית או נגיע לקריסה של התשתיות העירוניות?
נושאים בכתבה 
נדל"ן
נדל"ן בימינו העיר תל אביב כבר לא מנסה להישאר "העיר הלבנה" עם בנייני הבאוהאוס הנמוכים. תוכנית המתאר החדשה (תא/5500)
עברה לשלבי ביצוע מתקדמים, והיא מסמנת את הכיוון הברור של העיר לעשורים הקרובים: ציפוף מקסימלי לגובה. העירייה, שהבינה כי עתודות הקרקע הפנויות אזלו לחלוטין, אישרה הקמה של כ-150 מגדלים חדשים שצפויים לשנות לא רק את קו הרקיע, אלא את כל המבנה הכלכלי של שוק המגורים
והתעסוקה במרכז.
המגדלים עולים על הכביש: המודל של מנהטן
התוכנית החדשה נצמדת לאסטרטגיית הנגישות התחבורתית:
- ציר האיילון ודרך בגין: האזור הופך לרצף של מגדלי ענק בני 40 עד 80 קומות. המודל שנבנה כאן הוא "עירוב שימושים" קיצוני: קומות מסחר ברחוב, מעליהן עשרות קומות משרדים, ובקצה העליון - מגורי יוקרה. ב-2026 הדירות המבוקשות ביותר הן אלו שמאפשרות לדייר לרדת במעלית ישירות לתחנת המטרו או לרכבת הקלה, ללא צורך בהחזקת רכב פרטי.
- מבואות יפו ודרום העיר: הדרמה האמיתית מתרחשת בדרום. אזורים שבעבר נחשבו למוזנחים מקבלים זכויות בנייה חסרות תקדים. המטרה של העירייה היא להוסיף עשרות אלפי יחידות דיור דווקא שם, כדי לייצר מסה קריטית של תושבים שתצדיק את השקעות הענק בתשתיות הציבוריות.
המהפכה שבפנים: סוף לעידן הדירות הגדולות?
אחד
הסעיפים המשמעותיים ביותר בתוכנית 2035, שבא לידי ביטוי בפרויקטים המקבלים היתרים ב-2026, הוא חובת הכללת דירות קטנות. העירייה מחייבת יזמים להקצות חלק ניכר מהמגדלים לדירות של 2-3 חדרים, וחלקן אף מוגדרות כ"דיור בר-השגה" בשכירות מפוקחת.
עבור המשקיעים, מדובר בשינוי מגמה: היצע הדירות הקטנות בתוך מגדלים מודרניים צפוי לגדול משמעותית. הדבר עשוי להוביל, לראשונה זה שנים, למיתון מסוים בדמי השכירות בנכסים ישנים ומוזנחים בלב העיר, שכן השוכרים יעדיפו לעבור לבניינים חדשים עם מעלית, ממ"ד וניהול מרכזי במחיר דומה.
עבור המשקיעים, מדובר בשינוי מגמה: היצע הדירות הקטנות בתוך מגדלים מודרניים צפוי לגדול משמעותית. הדבר עשוי להוביל, לראשונה זה שנים, למיתון מסוים בדמי השכירות בנכסים ישנים ומוזנחים בלב העיר, שכן השוכרים יעדיפו לעבור לבניינים חדשים עם מעלית, ממ"ד וניהול מרכזי במחיר דומה.
האם המערכת העירונית תעמוד בעומס?
הוספת 150 מגדלים לשטח המצומצם של תל אביב מעמידה במבחן את ההישרדות העירונית. הלחץ על התשתיות הפיזיות והחברתיות מגיע כבר עכשיו לנקודת רתיחה. המודל התל-אביבי החדש נשען על "מוסדות ציבור אנכיים": כאשר אין קרקע לבניית בית ספר עם חצר גדולה, העירייה מאלצת יזמים להקצות את 5-4 הקומות הראשונות של מגדלי הענק לטובת גני ילדים, בתי ספר יסודיים ומרכזים קהילתיים.
המשמעות היא ניסוי חברתי מרתק אך עצוב: אלפי ילדים יגדלו בבתי ספר שהחצר שלהם היא מרפסת בקומה השלישית, והגישה אליהם מתבצעת דרך לובי משותף למשרדים ומגורים. מעבר לכך, מערכות הביוב, המים ורשת החשמל של השכונות הוותיקות בדרום ובמרכז העיר נדרשות
לשדרוג מסיבי בעלות של מיליארדי שקלים. המשקיעים צריכים לעקוב בדריכות אחר "הסכמי הפיתוח" של העירייה - פרויקט שיקדים את התשתיות עלול להפוך למלכודת של תקלות תחזוקה ופקקים אנושיים בלובי של הבניין.
היבט נוסף הוא היעלמות החניה. ב-2026, תקן החניה במגדלים הסמוכים לצירי הרכבת והמטרו צנח לאפס או קרוב לכך. העירייה מהמרת על כך שהתושבים יוותרו על הרכב הפרטי, אך אם המטרו יתעכב או שהרכבת הקלה לא תעמוד בעומס, המגדלים החדשים עלולים לסבול מבעיית
נגישות שתבריח שוכרים אמידים ותפגע בערך הנכסים.
הדילמה של בעלי הדירות: רווח הון או איכות חיים?
עבור בעלי הדירות בבניינים נמוכים בלב העיר, תוכנית 2035 היא חרב פיפיות. מצד אחד, הערך הכלכלי של הקרקע זינק פלאים; כל בניין ישן בן 4-3 קומות יושב כעת על פוטנציאל זכויות בנייה
של מגדל. זהו המנוע שדוחף את מחירי הדירות הישנות כלפי מעלה, גם אם מצבן הפיזי ירוד, מתוך תקפה לאקזיט של פינוי-בינוי.
מנגד, איכות החיים בבניינים
שלא יזכו להתחדשות בטווח הקרוב צפויה להיפגע דרמטית. המגדלים החדשים, המתנשאים לגובה של עשרות קומות, יוצרים "אפקט קניון" - הם חוסמים את אור השמש, משנים את משבי הרוח ברחובות הקטנים ומייצרים עומס חריג על מדרכות שהיו מיועדות לכמות קטנה בהרבה של הולכי רגל.
בנוסף, בעלי דירות ישנות עומדים בפני שחיקת דמי השכירות. כאשר בבניין הסמוך קם מגדל עם 300 דירות קטנות, חדשות וממוגנות, הדירה הישנה בקומה השלישית ללא מעלית הופכת לפחות אטרקטיבית.
לכן כבר עכשיו אנחנו רואים פיצול בשוק: הדירות הישנות הופכות לנכס ספקולטיבי שערכו נגזר אך ורק מהסיכוי להפוך למגדל, בעוד שהתשואה השוטפת מהן הולכת ונשחקת. המרוויחים הגדולים יהיו אלו שיצליחו לאגד את השכנים ולחתום עם יזם לפני שהשוק יגיע לרוויה של זכויות בנייה.
תל אביב של 2026 היא עיר במעבר חד ממטרופולין ים-תיכונית למנהטן מקומית. המהפכה של תוכנית 2035 היא
בשורה של ציפוף וצמיחה, אך היא מחייבת את המשקיעים לבחון היטב את הנכס שלהם: האם הוא נמצא בצד המרוויח של זכויות הבנייה או בצד שיסבול מהצפיפות? בתל אביב של היום, הנוף מחלון הדירה ב-2026 הוא כבר לא ערובה למה שתראו שם ב-2030.
דירוג ביזפורטל - מוקדי עוצמה בתוכנית 2035:
- העתיד - מגדלים: הבטחה אורבנית או מלכודת תכנונית?
- שוק הדיור אאוט: האם קרקע פרטית להשקעה היא הבחירה הנבונה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- ציר יגאל אלון/בגין: פוטנציאל עלייה גבוה בנכסים מסחריים ועירוב שימושים.
- מבואות יפו/אבו כביר: פוטנציאל השבחה גבוה במגורים בשל נקודת כניסה נוחה יחסית למחירי העיר.
- לב העיר הישן: יציבות מחירים גבוהה בשל נדירות, אך פוטנציאל שינוי פיזי מוגבל בשל מגבלות שימור מחמירות.
- 8.איציק 08/02/2026 19:19הגב לתגובה זומחקים את דובאי וטוב שכך.רק שישראל מאה שנה מאחור
- 7.אנונימי 08/02/2026 14:34הגב לתגובה זובמהלך הבניה ממש לפני סיום צריך מהאיראנים כמה טילים על תא
- 6.הכל רק רוצים כסף (ל"ת)אנונימי 08/02/2026 13:21הגב לתגובה זו
- 5.אנונימי 08/02/2026 12:00הגב לתגובה זולא מבין למה אבל למה אידיוטית נותנים את הבית שלהם על מנת לקבל מגדלים . שכנים עבריינים. תוספת של 2000 שח בחודש כולל הכל. ללא אור ולצאת מהבית יקח להם שבוע . עכשו עם ישימו חניה רובוטית אז תמשיכו לחכות לרכב. בהצלחה לכל האידיוטים...
- 4.אנונימי 08/02/2026 11:01הגב לתגובה זומודה לאלוהים שזכיתי להנות מתל אביב בשיאה בניינטיז ובתחילת האלפים... לפני שהפנטזיות הגרנדיוזיות של הקיבוצניק חובב הנדלן החריבו כל חלקה טובה..
- 3.אנונימי 08/02/2026 08:18הגב לתגובה זוראש עיר שמפלט מהעיר את השכבות החלשות
- 2.אנונימי 08/02/2026 08:00הגב לתגובה זובמחירים שם רק יעלו בשל הנדירות במיוחד ברחובות עד 10 דקות הליכה מהים
- 1.אנונימי 08/02/2026 07:01הגב לתגובה זווכל יושבי המגדלים האלה ישבו בשבת וילמדו גמרא. כי תחבורה ציבורית לא תהיה להם וגם רכב פרטי לא יהיה להם. מציע להציץ מה קורה בירושלים ולהבין מה צפוי להיות פה ב2035. מגדלים לא יקומו פה. אנשים יחזרו לגור באוהלים.
