הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט

אם אתם הורים לתינוק, משפחה שסוחבת הרבה שקיות מהסופר או סתם מרגישים שהתבגרתם ואתם כבר לא בכושר, סביר להניח שמעלית היא צורך קיומי עבורכם. עבור קונים ושוכרים פוטנציאליים רבים, היעדר מעלית הוא קו אדום ברור ושיקול מכריע בהחלטה אם לבחור בנכס.

עם העלייה בתוחלת החיים והצורך בנגישות, בניין בן ארבע קומות ללא מעלית נחשב היום לנחות משמעותית בשוק הנדל"ן, שכן הקושי הפיזי הכרוך בעלייה יומיומית במדרגות יכול להפוך את החיים להרבה פחות נוחים.

 השאלה המרכזית עבור ועדי בתים ובעלי דירות היא כבר לא "האם כדאי", אלא "כמה זה עולה, ובכמה זה ישתלם לי בסוף התהליך?"

הנתון שמוחק את הספק: בכמה יעלה ערך הדירה שלכם?

ההיבט הכלכלי המיידי והמשמעותי ביותר הוא השבחת הנכס. הערכות שוק עקביות מראות כי התקנת מעלית יכולה להעלות את ערך הדירה בבניין ישן בעשרות אחוזים, כאשר ההשפעה גדלה ככל שעולים בקומות.

• התחמקו מתשלום מס 28 מיליון שקל - מה התרגיל ומה קבע בית המשפט?
• בניית הבניין הגבוה בישראל יוצאת לפועל: עזריאלי קיבלה היתר בנייה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בניין ללא מעלית הופך את הנכס ל"פחות סחיר", שכן הוא פוסל מראש קהלי יעד שלמים.

בבניין טיפוסי בן 5-4 קומות בישראל:

• דירת קרקע עשויה לחוות עליית ערך מינורית, אך היא נהנית מהנגישות הכללית למבנה.
• דירה בקומה העליונה יכולה לזנק בערכה בכ-15% עד 25% מהמחיר המקורי שלה, פער שמתורגם למאות אלפי שקלים באזורי ביקוש.

המעלית הופכת את הנכס לאטרקטיבי יותר עבור מגוון רחב של דיירים ומגדילה את קהל הקונים הפוטנציאלי, שבעבר נרתע מקומות גבוהות ללא גישה נוחה.

• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• קו הרקיע החדש: 150 מגדלים וצפיפות שתשנה את פני תל אביב
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

עלויות ההתקנה, היבוא וההבדלים הטכנולוגיים

שוק המעליות הישראלי נשען כיום כמעט כולו על יבוא של "קיטים" (ערכות הרכבה) מאירופה ומזרח אסיה. תלות זו הופכת את הפרויקט לרגיש לשערי חליפין ולעלויות שילוח בינלאומיות.

טווח העלויות להתקנת מעלית בבניין קיים (ללא פיר קיים) נע לרוב בין 180,000 שקל ל-300,000 שקל, אך יכול גם לטפס גבוה יותר:

• מעליות הידראוליות - זולות יותר להתקנה ראשונית, אך יקרות יותר בתחזוקה ובצריכת חשמל. מתאימות לבניינים נמוכים יחסית.
• מעליות חשמליות - יקרות יותר לרכישה, אך חסכוניות באנרגיה ויעילות יותר בבניינים גבוהים.
• עלויות בנייה - בניית הפיר החיצוני היא לרוב החלק היקר ביותר בפרויקט, שדורש עבודות הנדסה, אישורי בנייה, חפירה ולעיתים פגיעה אסתטית בחזות הבניין.

המכשול המשפטי: חלוקת הנטל, היטל השבחה וסוגיית דיירי הקרקע

השאלה הכלכלית המורכבת ביותר היא חלוקת העלויות בין הדיירים. החוק בישראל קובע כי לשם הוספת מעלית נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות.

נקודת מחלוקת קבועה היא השתתפותם של דיירי קומת הקרקע. החוק פוטר אותם מהשתתפות בהוצאות ההתקנה עצמה, שכן הם לא נהנים ישירות מהשימוש בה. עם זאת, אם הבניין יחליט ברוב הנדרש, דיירי הקרקע עשויים להיות מחויבים בדמי האחזקה השוטפים של המעלית בעתיד (בהתאם להחלטות משפטיות שונות שאינן אחידות). פתרון המחלוקות הללו דורש לעיתים קרובות הידברות, פשרות, ובמקרים קיצוניים - פנייה למפקח על המקרקעין.

בנוסף, יש להיערך לתשלום היטל השבחה לרשות המקומית. על פי החוק, הוספת מעלית (במיוחד בבניית פיר חיצוני) נחשבת לתוספת זכויות בנייה המשביחה את הנכס. גובה ההיטל משתנה מרשות לרשות ובהתאם לשמאות ספציפית, ויכול להוסיף עשרות אלפי שקלים לעלות הכוללת של הפרויקט.

מימון הפרויקט: תמ"א 38 וחלופות אחרות

עבור בניינים רבים, הפתרון האולטימטיבי הוא שילוב הוספת המעלית במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, לרוב תמ"א 38 (חיזוק מבנים). במסגרת זו, יזם פרטי לוקח על עצמו את כל העלויות -התכנון, הבירוקרטיה, ההתקנה והבנייה - בתמורה לזכויות בנייה נוספות (למשל, הוספת קומה או שתיים על גג הבניין).

עם זאת, חשוב לסייג, לא בכל בניין ניתן לבצע תמ"א 38. לעיתים קיימות מגבלות הנדסיות (יסודות הבניין לא יחזיקו קומות נוספות), מגבלות תכנוניות (העירייה לא מאפשרת תוספת קומות באזור מסוים), או חוסר כדאיות כלכלית ליזם (בבניינים קטנים או בפריפריה).

כאשר חלופת היזם הפרטי אינה רלוונטית, הדיירים ייאלצו לממן את הפרויקט באופן עצמאי באמצעות אחת הדרכים:

1. הון עצמי - הדרך הזולה ביותר לטווח הארוך, ללא עלויות ריבית, אך דורשת זמינות מזומנים מיידית.
2. הלוואות בנקאיות לוועדי בתים - הבנקים מציעים הלוואות ייעודיות לפרויקטים משותפים, לרוב בערבות הדדית של הדיירים.
3. מסלולי מימון מחברות ההתקנה - פריסת תשלומים נוחה דרך החברה המבצעת, תוך בחינת תנאי הריבית.

זכרו, הוספת מעלית היא אחת ההשקעות הבטוחות והמשתלמות ביותר שבעל דירה בבניין ישן יכול לעשות. זהו מהלך שמשפר דרמטית את איכות החיים, מבטיח נגישות עתידית, ובעיקר, מחזיר את ההשקעה הכלכלית בתוספת ערך נדל"ני נאה.