כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית - צפו ברשימה
מה משפיע על מחיר הדירה? ראשית דבר בהערכת שווי זה נתונים בסיסיים כגון גודל או מיקום ואלו הם אכן הדברים העיקריים, אבל קצה הזנב הוא ארוך, ארוך מאוד. 2 דירות באותו הבניין ובאותו הגודל, יכולות להיות שונות מאוד מבחינת המחיר. Bizportal בדק יחד עם שמאי המקרקעין חיים מסילתי ואהוד המאירי, 10 גורמים שעשויים להשפיע באופן משמעותי על מחיר הדירה:
1
2. חניה : להערכת מסילתי, בעיר צפופה כמו תל אביב, דירה עם חניה עשויה להעלות 20% יותר מדירה ללא חניה, הפער יכול לעמוד על 350-400 אלף שקל. בערים כמו גבעתיים ורמת גן, מקומות מעט פחות צפופים, הפער עומד על כ-10%, ובשקלים על כ-200 אלף שקל. הפער בין חניה רגילה למקורה עומד על 5% ואף על פחות מכך.
3
- פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
4. כביש סואן מול עורף שקט : ככל שהדציבל גבוה יותר כך הפער גבוה יותר, מדובר בפער של 10%-30%. מסילתי מדגים את הסוגיה בבניין ברחוב דפנה בתל אביב - דירה בקומה הראשונה הפונה לדרך נמיר תהיה לרוב זולה בכ-30% מדירה זהה הפונה לרחוב דפנה. תחנת אוטובוס היא מפגע חמור שעשוי להשפיע מאוד על המחיר. דירה הפונה לתחנת דלק תהיה זולה ב-10%-15% מדירה שאינה פונה.
5. מעלית : לפי המאירי, דירה בקומה רביעית עם מעלית תעלה כ-15% יותר מדירה דומה ללא מעלית. ההשפעה פוחתת ככל שיורדים בקומה.
6. אנטנה סלולרית : קרינה עם סכנת חיים מיידית עשויה לרסק את מחיר הדירה ב-30% בהשוואה לדירה ללא קרינה. לפי מסילתי, אנטנה על הגג תפחית את מחיר הדירה ב-10% כי לדבריו הקרבה המיידית לאנטנה פחות מסוכנת מאנטנה הנמצאת במרחק של בניין ליד.
7. בית קברות : דירה עם נוף ישיר לבית קברות תהיה לרוב זולה ב-25%-30% מדירה שאינה פונה. מסילתי טוען שבפרויקט של גינדי בשכונת 'אם המושבות' בפתח תקווה, דירות שפנו לבית הקברות נמכרו ב-25%-30% פחות.
- עדי גזית, מנכ״ל ברקת: ״לאחר המלחמה צפוי שגשוג בשוק המגורים - הביקושים מעולם לא נעלמו״
- "גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף הנדל"ן
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
8. רכבת : ערכה של דירה הפונה לרכבת לפי המאירי יהיה נמוך בכ-15% מדירה שאינה פונה, הכול תלוי במרחק ואם הוצבו חסימות או גדר אקוסטית.
9. דירה מפוצלת : לפי מסילתי ככל שהדירה מפוצלת ליותר דירות כך ערכה יהיה גבוה יותר, אפילו אם הפיצול נעשה באופן לא חוקי. לדבריו מדובר בפער של 20%-30%. דירת 3 חדרים רגילה בפתח תקווה שמחירה עומד על 800 אלף שקל תימכר ב-950-970 אלף שקל במידה ותפוצל (כמובן שמתעלמים מעלות בזמן המכירה).
10. בית כנסת : המאירי טוען כי במקומות כמו בני ברק או ירושלים, בית כנס בבניין לא ישפיע כלל על ערך הדירות, בערים חילוניות או מעורבות, בית כנסת פעיל עשוי להפחית את ערך הדירה ב-10%.
- 14.משה 22/12/2018 10:55הגב לתגובה זובהתלבטות בין דירה עם חניה, בבנין ללא מעלית לבין בניין עם מעלית, ללא חניה - מה עדיף. קומה רביעית, ללא ילדים (האם מעלית קריטית?)
- 13.מה הפרש מחיר דירת גן, לעומת דירה זהה, מעליה? (ל"ת)דני 02/05/2017 19:33הגב לתגובה זו
- 12.מה הפרש מחיר דירת גן, לעומת דירה זהה, מעליה? (ל"ת)דני 02/05/2017 19:31הגב לתגובה זו
- 11.איפה אתה חי? 28/08/2016 16:08הגב לתגובה זואיך קבעת שיש סכנת חיים מיידית? על איזו רמת קרינה אתה מדבר? ולמה אתה חושב שמישהו היה מאשר לבנות משדר שגורם לסכנת חיים מיידית מול דירה?
- 10.בית כנסת לא מפחית אלא מעלה מאד את ערך הדירה (ל"ת)הסתה אוטו אנטישמית 17/01/2014 15:23הגב לתגובה זו
- 9.באזורים חרדיים דירה מעל בית כנסת שווה 30% פחות (ל"ת)"מומחים" עלק 11/01/2014 23:05הגב לתגובה זו
- משקיף אום 08/09/2019 05:09הגב לתגובה זוקשה לומר בכמה אחוזים, אבל מאירי מדבר ליד בית כנסת ולא מעל, ליד באזור חרדי לא אמור להפחית אלא אם כן זה שטיבלאך גדול ושוקק ברוב שעות היממה
- 8.פרויד.אבא חושי.שמשון 11/01/2014 12:49הגב לתגובה זודירות במקביל לכביש ראשי מעבדות 70% מהערך רעש של מנחת מטוסים כל שניה עובר אוטו אין יום ואין לילה . שלא נדבר על זיהום אויר. צריך אטמי אוזנים . וחיסון נגד זיהום אויר. פרויד. אבא חושי. שד מוריה. דרך יד לבנים. דרך הים.
- 7.דרך נמיר מול תחנת דלק 700 אלף ,,אני רץ (ל"ת)קונה מהר 10/01/2014 17:35הגב לתגובה זו
- 6.מוכר דירות יד2 מנוסה 10/01/2014 16:41הגב לתגובה זו1. לתמחר את הדירה הישנה לפי הדירה שרוצים לקנות. 2. לתמחר את הדירה כמו המחירים המבוקשים באזור ולא לפי העיסקאות שבוצעו באזור. 3. לתמחר את הדירה מעל המחיר הריאלי. להתאים את המחיר למה שמבקשים בעלי דירות שרק בודקים את השוק. 4. להפסיד קליינטים טובים בגלל סכומים נמוכים. 5. חוסר גמישות במחיר כשאפשר תמורתו לקבל גמישות בפינוי. 6. לתמחר במחיר גבוה מידי את הדירה שנה מראש ואז כמה חדשים לפני הכניסה לדירה החדשה להלחץ ולמכור במה שנותנים. 7. לפאר את הדירה מעבר לנתונים ולהסוות בעיות. הקונים אינם טיפשים ויעדיפו לסגור עיסקה עם מוכר אמין. 8. לחיות באשליות שהשיפוץ שעשו לפני 12 שנים עדיין תקף ומתאים לעיצוב כיום. 9. בהקשר לסעיף הקודם=ג'קוזי כיום אאוט! 10.להסתמך על יכולת ההערכה והשיווק שלהם ללא עזרת גורמים אובייקטיביים.
- 5.שכנים לבנים אשכנזים מעלה הדירה ב50% (ל"ת)אמנון 10/01/2014 14:47הגב לתגובה זו
- בוב 10/01/2014 18:20הגב לתגובה זואדיבים, חייכנים, שקטים.
- עמי 11/01/2014 14:49אינם שכנים כה נוחים, יש להם הרגלים שהביאו איתם של ריחות האינג'רה ועוד תבלינים קשים מנשוא. התנהלות אחרת לגבי התנהגות ילדים ושמירה על רכוש משותף. הד"כ המצאות שכנים אתיופים מורידה דרסטית את ערך הדירות בבנין ובאזור כולו, אבל כנראה לא בבודדים שמשתלבים בסביבה. מצטער אם אני פוגע ברגשות של מישהו, אבל זו עובדה ויעבור עוד דור אחד לפחות עד שיטמעו בסביבה ובהרגלים מערביים.
- 4.הכי חשוב שכנה יפה וסקסית. מחיר הדירה עולה 20% (ל"ת)דים 10/01/2014 14:41הגב לתגובה זו
- בדירה מתחתי עשרים כאילה..אין לי כח והמשטרה נהנים. (ל"ת)מושיקו 18/05/2021 15:56הגב לתגובה זו
- 3.מה לגבי דירות מעל פאב רועש או בית קפה? (ל"ת)שאלה 10/01/2014 14:17הגב לתגובה זו
- מירב 10/01/2014 16:30הגב לתגובה זובעשרות אחוזים, על אחת כמה וכמה מעל פאב או מקום רועש.
- עמי 11/01/2014 14:51אותה לנגריה. הדירה נמכרה אח"כ באלפי שקלים פחות מהמחיר שקיבלתי כשכול מחירה היה 40000 ש"ח, וזה היה הפרש אדיר.
- 2.horen 10/01/2014 14:10הגב לתגובה זונמצאים שם...
- 1.צביקה דורון יועץנדלן 10/01/2014 14:09הגב לתגובה זויש מקומות שמוכרים שם דירות חדשות שאין בחדר מקום למיטה זוגית, ארון ושולחן. מוכרים דירות 5 חדרים בשטח של 95 מ"ר. העיקר שלכל ילד יש פינה משלו עם האייפון....
- קליפ 10/01/2014 16:55הגב לתגובה זוקבלנים,בחסות עיריות וממשלה יצרו שפה חדשה. חדר = מלונה. מוסדי שגונב מילייארד ש"ח =תספורת
- מירב 10/01/2014 16:31הגב לתגובה זובעשרות אלפי שקלים ועדיין הבנין ישן ודורש המון תחזוקה.

"גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף הנדל"ן
מידרוג ו-S&P מעלות מודאגות מענף הנדל״ן: לפי הסקירות היקף העסקאות צנח בכ-30%, המלאי הלא מכור זינק ל-82 אלף דירות, והוצאות המימון מכבידות על היזמים; רק ירידת ריבית עשויה להביא להתאוששות וגם אם השוק יחזיק מעמד - התאוששות תגיע רק במחצית השנייה של 2026
שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספוג אש. שתי סוכנויות הדירוג הגדולות, מידרוג ו-S&P מעלות, מזהירות שהירידה בביקושים לדירות והמשך סביבת הריבית הגבוהה יוצרים סיכון ממשי ליזמים. לפי הסקירות שפרסמו, גל פשיטות רגל בענף זה כבר לא תרחיש קיצוני אלא אפשרות ממשית, אם המגמות הנוכחיות יימשכו.
אבל האזהרות האלה לא מפתיעות אף אחד הן יותר מראות עד כמה חמור המצב. אנחנו בביזפורטל מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ולא פעם הדגשנו שהמצב בשטח חמור אפילו יותר מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. ובאמת בעונת הדוחות לרבעון השני זה כבר קיבל ביטוי - יזמיות הנדל״ן דיווחו על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים. גם מנכ"ל משרד השיכון, אבי כהן־סקאלי, חיזק אותנו כשאמר: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס".
הנתק בין מחירי הדירות לבין יכולת הקנייה של הציבור רק מעמיק. כיום נדרשות בממוצע כ-169 משכורות כדי לרכוש דירה בישראל. עלות ממוצעת של כ-2.3 מיליון שקל מול שכר חודשי של כ-12,492 שקל, הדגש הוא שזה ממוצע ובאיזור המרכז המחירים אפילו מטפסים למעלה. זה כמובן נתון ארצי, אם בוחנים את אזור המרכז, הפערים קופצים אפילו יותר: בדירות חדשות בתל אביב, רמת גן או גבעתיים, זה יכול להגיע גם ליותר מ-250 משכורות. זו עלייה חדה לעומת העבר, שממחישה עד כמה שוק הדיור התנתק מההכנסות של משקי הבית. בתחילת העשור הקודם נדרשו כ-128 משכורות בלבד לרכישת דירה ממוצעת, ובשנים האחרונות המספר רק מטפס והרבה מעבר לקצב עליית השכר. במקביל, גם תנאי המימון הפכו קשים יותר, כשהריבית הגבוהה מקשה על קבלת משכנתאות ומשאירה הרבה אנשים מחוץ לשוק.
במידרוג מציינים שמתחילת השנה נמכרו כ-15 אלף דירות חדשות בלבד שזאת ירידה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הנתונים מתבססים על פרסומי משרד האוצר והם מתריעים על שינוי מגמה ברור בשוק. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של כ-82.5 אלף יחידות מה שמשקף כ-31 חודשי היצע (המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים), לעומת 18 חודשים בשנה שעברה. במידרוג מסבירים שהעלייה במלאי נובעת מגידול בהתחלות הבנייה ובהיתרים לפרויקטים חדשים, בזמן שהיקף העסקאות הולך ומצטמצם. כלומר נבנות יותר דירות, אבל פחות נמכרות וזה מוביל לכך שיזמים נאלצים לממן את הבנייה לאורך זמן, כשהם סופגים ריביות גבוהות ועלויות מימון שמכרסמות ברווח.
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- ניתוח רבעוני: מכירות הדירות קפאו אבל המניות קרובות לשיא, האם השוק מתעלם מהסימנים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
10 מתוך 17 חברות היזום הציבוריות רשמו ירידה ברווח הגולמי במחצית הראשונה של השנה, ו-6 מהן איבדו מעל 10% מהרווחיות. הסיבות: מבצעי שיווק, עלייה בעלויות הבנייה והתארכות של פרויקטים. במידרוג מזהירים שהמצב הזה פוגע בעיקר ביזמים קטנים או כאלו שממוקדים גיאוגרפית ופחות מסוגלים לפזר סיכונים.

עדי גזית, מנכ״ל ברקת: ״לאחר המלחמה צפוי שגשוג בשוק המגורים - הביקושים מעולם לא נעלמו״
החברה חוגגת עשור להקמתה, דיברנו בין היתר על העסקה הנוכחית, הזינוק בהיקפי המימון שהחברה מעמידה ליזמים, על פרויקטי הענק בשדה דב ובכיכר המדינה; וגם - מה הוא חושב על ירידת הריבית הצפויה: ״יחזיר לשוק עוד משקיעים״
חברת ברקת ברקת 0% העוסקת בהעמדת מימון בענף הנדל״ן - חוגגת השנה עשור להקמתה, ובמונחים של שוק האשראי החוץ בנקאי, מדובר כבר בתקופה שהופכת אותה לשחקנית ותיקה עם קבלות. מה שהתחיל ב-2015 והוקם על ידי רוני בירם וגיל דויטש, מייסדי בית ההשקעות אקסלנס נשואה, יחד עם המנכ"ל עדי גזית, הפך בשנים האחרונות לגורם משמעותי בשוק אשר מגלגל מיליארדי שקלים בשנה. ברקת ביססה לעצמה מעמד של גוף מימון גמיש, מהיר וכזה שנותן ליזמי הנדל״ן פתרון שלפעמים עדיף על זה של הבנקים. כזה שמדבר באותה שפה עם היזמים, ומצליח לספק פתרונות שהבנקים הגדולים מתקשים לפעמים. וכעת היא מעמידה הלוואת גישור בהיקף של 30 מיליון שקל לחברת YBOX לצורך מימון העסקה לרכישת עד 50% מזרוע ההתחדשות העירונית של קבוצת דמרי.
בענף שמזוהה בדרך כלל עם בנקים ועם בירוקרטיה, נראה שברקת נכנסה למקום שבו נוצר ואקום: קבוצות רכישה, בעלי קרקע ויזמים שלא הצליחו להשיג מימון לפרויקטים גדולים -מצאו בה את הכתובת. עם השנים החברה התפתחה והפכה לגוף מלווה מרכזי בפרויקטים מהבולטים בישראל, בהם כיכר המדינה בתל אביב. מדובר על אשראי בגובה של למעלה מ-2 מיליארד שקל, ופרויקט שדה דב, שבו היא מעניקה מסגרות אשראי של מעל מיליארד שקל בשיתוף עם גופים מוסדיים כמו מגדל, מנורה ועמיתים.
המודל פשוט אבל חכם: במקום להיות עוד גורם מממן, ברקת רואה את עצמה כשותפה לכל דבר. גזית מגדיר זאת היטב כשהוא אומר: ״בלי המימון שלנו אין פרויקט - אנחנו חלק מהעסקה, לא רק הגוף שמעמיד את הכסף״. הגישה הזו מאפשרת לה לבנות מערכות יחסים ארוכות טווח עם היזמים, לתפור לכל אחד מהם פתרון פיננסי ייחודי ולהפוך לחלק בלתי נפרד מתהליך הבנייה והיזמות עצמה.
במהלך השנים האחרונות, לצד צמיחה בהיקף תיק האשראי וברווחיות, גם התחרות בענף התחזקה: גופים כמו פנינסולה, אמפא קפיטל וגמא מתחרים על אותם יזמים, אך ברקת בוחרת להישאר נאמנה לגישה היזמית שלה - עם דגש על פרויקטים מורכבים, ליווי הדוק ושיתוף פעולה עם המוסדיים. עכשיו, כשהריבית מתחילה להראות סימני ירידה והמלחמה מתקרבת לסיומה, גזית מאמין שהביקושים החזקים ייעורו מחדש, ושברקת תמשיך למלא את החלל שבין הבנקים לבין היזמים.
- ברקת תממן פרויקט מגורים חדש בפארק הים בבת ים
- ברקת: הרווח הנקי ברבעון צמח ב-72% ל-5 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדי, נתחיל מהחדשות של היום: העסקה עם YBOX ודמרי. מה עומד מאחוריה?