נדל"ן

כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית - צפו ברשימה

מסמיכות לכביש סואן (מינוס 30%!) ועד נוף פתוח (פלוס 15%). אתר Bizportal בחן בעזרת שמאים את הגורמים שמשפיעים על המחיר
לירן סהר | (22)

מה משפיע על מחיר הדירה? ראשית דבר בהערכת שווי זה נתונים בסיסיים כגון גודל או מיקום ואלו הם אכן הדברים העיקריים, אבל קצה הזנב הוא ארוך, ארוך מאוד. 2 דירות באותו הבניין ובאותו הגודל, יכולות להיות שונות מאוד מבחינת המחיר. Bizportal בדק יחד עם שמאי המקרקעין חיים מסילתי ואהוד המאירי, 10 גורמים שעשויים להשפיע באופן משמעותי על מחיר הדירה:

1. מרפסת שמש : לפי חיים מסילתי, יכולה להוסיף בין 10% ל-15% לשווי הנכס. כשמדובר בדירה עם נוף לים אז מרפסת השמש יכולה להוסיף הרבה יותר. גם לגודל המרפסת יש השפעה על המחיר חברת א.זיתוני מכרה בכפר סבא דירת 5 חדרים בשטח 128 מ"ר עם מרפסת של 15 מ"ר ב-2.16 מיליון שקל. דירת 5 חדרים בשטח של 138 מ"ר עם מרפסת של 24 מ"ר נמכרה ב-2.5 מיליון שקל (16% יותר, כמובן שיש להתחשב בכך שהדירה גם יותר גדולה ב-10 מ"ר).

2. חניה : להערכת מסילתי, בעיר צפופה כמו תל אביב, דירה עם חניה עשויה להעלות 20% יותר מדירה ללא חניה, הפער יכול לעמוד על 350-400 אלף שקל. בערים כמו גבעתיים ורמת גן, מקומות מעט פחות צפופים, הפער עומד על כ-10%, ובשקלים על כ-200 אלף שקל. הפער בין חניה רגילה למקורה עומד על 5% ואף על פחות מכך.

3. נוף ירוק/ נוף לים : ככל שהדירה יותר גבוהה הנוף יותר משמעותי לפי מסילתי, ברחוב מרידור, בגבול שכונת נווה גן ברמה"ש ותל ברוך צפון בת"א, דירות עם נוף לבניינים זולות ב-15%-20% מדירות הפונות לנוף הפתוח. כשמדובר בפרויקטים עם נוף לים הפער יכול להגיע גם ל-30%. מנגד, נוף לגן ציבורי עשוי דווקא להוריד את ערך הדירה כשמדובר בדירות בקומות הנמוכות בבניין הפער יכול להגיע ל-5%-10% בהשוואה לדירה שאינה פונה לגן הציבורי וסובלת ממפגעי רעש.

4. כביש סואן מול עורף שקט : ככל שהדציבל גבוה יותר כך הפער גבוה יותר, מדובר בפער של 10%-30%. מסילתי מדגים את הסוגיה בבניין ברחוב דפנה בתל אביב - דירה בקומה הראשונה הפונה לדרך נמיר תהיה לרוב זולה בכ-30% מדירה זהה הפונה לרחוב דפנה. תחנת אוטובוס היא מפגע חמור שעשוי להשפיע מאוד על המחיר. דירה הפונה לתחנת דלק תהיה זולה ב-10%-15% מדירה שאינה פונה.

5. מעלית : לפי המאירי, דירה בקומה רביעית עם מעלית תעלה כ-15% יותר מדירה דומה ללא מעלית. ההשפעה פוחתת ככל שיורדים בקומה.

6. אנטנה סלולרית : קרינה עם סכנת חיים מיידית עשויה לרסק את מחיר הדירה ב-30% בהשוואה לדירה ללא קרינה. לפי מסילתי, אנטנה על הגג תפחית את מחיר הדירה ב-10% כי לדבריו הקרבה המיידית לאנטנה פחות מסוכנת מאנטנה הנמצאת במרחק של בניין ליד.

7. בית קברות : דירה עם נוף ישיר לבית קברות תהיה לרוב זולה ב-25%-30% מדירה שאינה פונה. מסילתי טוען שבפרויקט של גינדי בשכונת 'אם המושבות' בפתח תקווה, דירות שפנו לבית הקברות נמכרו ב-25%-30% פחות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

8. רכבת : ערכה של דירה הפונה לרכבת לפי המאירי יהיה נמוך בכ-15% מדירה שאינה פונה, הכול תלוי במרחק ואם הוצבו חסימות או גדר אקוסטית.

9. דירה מפוצלת : לפי מסילתי ככל שהדירה מפוצלת ליותר דירות כך ערכה יהיה גבוה יותר, אפילו אם הפיצול נעשה באופן לא חוקי. לדבריו מדובר בפער של 20%-30%. דירת 3 חדרים רגילה בפתח תקווה שמחירה עומד על 800 אלף שקל תימכר ב-950-970 אלף שקל במידה ותפוצל (כמובן שמתעלמים מעלות בזמן המכירה).

10. בית כנסת : המאירי טוען כי במקומות כמו בני ברק או ירושלים, בית כנס בבניין לא ישפיע כלל על ערך הדירות, בערים חילוניות או מעורבות, בית כנסת פעיל עשוי להפחית את ערך הדירה ב-10%.

תגובות לכתבה(22):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    משה 22/12/2018 10:55
    הגב לתגובה זו
    בהתלבטות בין דירה עם חניה, בבנין ללא מעלית לבין בניין עם מעלית, ללא חניה - מה עדיף. קומה רביעית, ללא ילדים (האם מעלית קריטית?)
  • 13.
    מה הפרש מחיר דירת גן, לעומת דירה זהה, מעליה? (ל"ת)
    דני 02/05/2017 19:33
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    מה הפרש מחיר דירת גן, לעומת דירה זהה, מעליה? (ל"ת)
    דני 02/05/2017 19:31
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    איפה אתה חי? 28/08/2016 16:08
    הגב לתגובה זו
    איך קבעת שיש סכנת חיים מיידית? על איזו רמת קרינה אתה מדבר? ולמה אתה חושב שמישהו היה מאשר לבנות משדר שגורם לסכנת חיים מיידית מול דירה?
  • 10.
    בית כנסת לא מפחית אלא מעלה מאד את ערך הדירה (ל"ת)
    הסתה אוטו אנטישמית 17/01/2014 15:23
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    באזורים חרדיים דירה מעל בית כנסת שווה 30% פחות (ל"ת)
    "מומחים" עלק 11/01/2014 23:05
    הגב לתגובה זו
  • משקיף אום 08/09/2019 05:09
    הגב לתגובה זו
    קשה לומר בכמה אחוזים, אבל מאירי מדבר ליד בית כנסת ולא מעל, ליד באזור חרדי לא אמור להפחית אלא אם כן זה שטיבלאך גדול ושוקק ברוב שעות היממה
  • 8.
    פרויד.אבא חושי.שמשון 11/01/2014 12:49
    הגב לתגובה זו
    דירות במקביל לכביש ראשי מעבדות 70% מהערך רעש של מנחת מטוסים כל שניה עובר אוטו אין יום ואין לילה . שלא נדבר על זיהום אויר. צריך אטמי אוזנים . וחיסון נגד זיהום אויר. פרויד. אבא חושי. שד מוריה. דרך יד לבנים. דרך הים.
  • 7.
    דרך נמיר מול תחנת דלק 700 אלף ,,אני רץ (ל"ת)
    קונה מהר 10/01/2014 17:35
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    מוכר דירות יד2 מנוסה 10/01/2014 16:41
    הגב לתגובה זו
    1. לתמחר את הדירה הישנה לפי הדירה שרוצים לקנות. 2. לתמחר את הדירה כמו המחירים המבוקשים באזור ולא לפי העיסקאות שבוצעו באזור. 3. לתמחר את הדירה מעל המחיר הריאלי. להתאים את המחיר למה שמבקשים בעלי דירות שרק בודקים את השוק. 4. להפסיד קליינטים טובים בגלל סכומים נמוכים. 5. חוסר גמישות במחיר כשאפשר תמורתו לקבל גמישות בפינוי. 6. לתמחר במחיר גבוה מידי את הדירה שנה מראש ואז כמה חדשים לפני הכניסה לדירה החדשה להלחץ ולמכור במה שנותנים. 7. לפאר את הדירה מעבר לנתונים ולהסוות בעיות. הקונים אינם טיפשים ויעדיפו לסגור עיסקה עם מוכר אמין. 8. לחיות באשליות שהשיפוץ שעשו לפני 12 שנים עדיין תקף ומתאים לעיצוב כיום. 9. בהקשר לסעיף הקודם=ג'קוזי כיום אאוט! 10.להסתמך על יכולת ההערכה והשיווק שלהם ללא עזרת גורמים אובייקטיביים.
  • 5.
    שכנים לבנים אשכנזים מעלה הדירה ב50% (ל"ת)
    אמנון 10/01/2014 14:47
    הגב לתגובה זו
  • בוב 10/01/2014 18:20
    הגב לתגובה זו
    אדיבים, חייכנים, שקטים.
  • עמי 11/01/2014 14:49
    אינם שכנים כה נוחים, יש להם הרגלים שהביאו איתם של ריחות האינג'רה ועוד תבלינים קשים מנשוא. התנהלות אחרת לגבי התנהגות ילדים ושמירה על רכוש משותף. הד"כ המצאות שכנים אתיופים מורידה דרסטית את ערך הדירות בבנין ובאזור כולו, אבל כנראה לא בבודדים שמשתלבים בסביבה. מצטער אם אני פוגע ברגשות של מישהו, אבל זו עובדה ויעבור עוד דור אחד לפחות עד שיטמעו בסביבה ובהרגלים מערביים.
  • 4.
    הכי חשוב שכנה יפה וסקסית. מחיר הדירה עולה 20% (ל"ת)
    דים 10/01/2014 14:41
    הגב לתגובה זו
  • בדירה מתחתי עשרים כאילה..אין לי כח והמשטרה נהנים. (ל"ת)
    מושיקו 18/05/2021 15:56
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    מה לגבי דירות מעל פאב רועש או בית קפה? (ל"ת)
    שאלה 10/01/2014 14:17
    הגב לתגובה זו
  • מירב 10/01/2014 16:30
    הגב לתגובה זו
    בעשרות אחוזים, על אחת כמה וכמה מעל פאב או מקום רועש.
  • עמי 11/01/2014 14:51
    אותה לנגריה. הדירה נמכרה אח"כ באלפי שקלים פחות מהמחיר שקיבלתי כשכול מחירה היה 40000 ש"ח, וזה היה הפרש אדיר.
  • 2.
    horen 10/01/2014 14:10
    הגב לתגובה זו
    נמצאים שם...
  • 1.
    צביקה דורון יועץנדלן 10/01/2014 14:09
    הגב לתגובה זו
    יש מקומות שמוכרים שם דירות חדשות שאין בחדר מקום למיטה זוגית, ארון ושולחן. מוכרים דירות 5 חדרים בשטח של 95 מ"ר. העיקר שלכל ילד יש פינה משלו עם האייפון....
  • קליפ 10/01/2014 16:55
    הגב לתגובה זו
    קבלנים,בחסות עיריות וממשלה יצרו שפה חדשה. חדר = מלונה. מוסדי שגונב מילייארד ש"ח =תספורת
  • מירב 10/01/2014 16:31
    הגב לתגובה זו
    בעשרות אלפי שקלים ועדיין הבנין ישן ודורש המון תחזוקה.
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםהדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכלים

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים

התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות



צלי אהרון |


הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש. 

התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור. 

אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.

החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל. 

נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזקההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות  עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.

כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.