כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית - צפו ברשימה
מה משפיע על מחיר הדירה? ראשית דבר בהערכת שווי זה נתונים בסיסיים כגון גודל או מיקום ואלו הם אכן הדברים העיקריים, אבל קצה הזנב הוא ארוך, ארוך מאוד. 2 דירות באותו הבניין ובאותו הגודל, יכולות להיות שונות מאוד מבחינת המחיר. Bizportal בדק יחד עם שמאי המקרקעין חיים מסילתי ואהוד המאירי, 10 גורמים שעשויים להשפיע באופן משמעותי על מחיר הדירה:
1
2. חניה : להערכת מסילתי, בעיר צפופה כמו תל אביב, דירה עם חניה עשויה להעלות 20% יותר מדירה ללא חניה, הפער יכול לעמוד על 350-400 אלף שקל. בערים כמו גבעתיים ורמת גן, מקומות מעט פחות צפופים, הפער עומד על כ-10%, ובשקלים על כ-200 אלף שקל. הפער בין חניה רגילה למקורה עומד על 5% ואף על פחות מכך.
3
- עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
4. כביש סואן מול עורף שקט : ככל שהדציבל גבוה יותר כך הפער גבוה יותר, מדובר בפער של 10%-30%. מסילתי מדגים את הסוגיה בבניין ברחוב דפנה בתל אביב - דירה בקומה הראשונה הפונה לדרך נמיר תהיה לרוב זולה בכ-30% מדירה זהה הפונה לרחוב דפנה. תחנת אוטובוס היא מפגע חמור שעשוי להשפיע מאוד על המחיר. דירה הפונה לתחנת דלק תהיה זולה ב-10%-15% מדירה שאינה פונה.
5. מעלית : לפי המאירי, דירה בקומה רביעית עם מעלית תעלה כ-15% יותר מדירה דומה ללא מעלית. ההשפעה פוחתת ככל שיורדים בקומה.
6. אנטנה סלולרית : קרינה עם סכנת חיים מיידית עשויה לרסק את מחיר הדירה ב-30% בהשוואה לדירה ללא קרינה. לפי מסילתי, אנטנה על הגג תפחית את מחיר הדירה ב-10% כי לדבריו הקרבה המיידית לאנטנה פחות מסוכנת מאנטנה הנמצאת במרחק של בניין ליד.
7. בית קברות : דירה עם נוף ישיר לבית קברות תהיה לרוב זולה ב-25%-30% מדירה שאינה פונה. מסילתי טוען שבפרויקט של גינדי בשכונת 'אם המושבות' בפתח תקווה, דירות שפנו לבית הקברות נמכרו ב-25%-30% פחות.
- אקזיט ברוטשילד: האחים חג'ג' מוכרים את מתחם שד"ל בכ-730 מיליון שקל
- לאומי פרטנרס תשקיע כ-70 מיליון שקל בגפן מגורים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
8. רכבת : ערכה של דירה הפונה לרכבת לפי המאירי יהיה נמוך בכ-15% מדירה שאינה פונה, הכול תלוי במרחק ואם הוצבו חסימות או גדר אקוסטית.
9. דירה מפוצלת : לפי מסילתי ככל שהדירה מפוצלת ליותר דירות כך ערכה יהיה גבוה יותר, אפילו אם הפיצול נעשה באופן לא חוקי. לדבריו מדובר בפער של 20%-30%. דירת 3 חדרים רגילה בפתח תקווה שמחירה עומד על 800 אלף שקל תימכר ב-950-970 אלף שקל במידה ותפוצל (כמובן שמתעלמים מעלות בזמן המכירה).
10. בית כנסת : המאירי טוען כי במקומות כמו בני ברק או ירושלים, בית כנס בבניין לא ישפיע כלל על ערך הדירות, בערים חילוניות או מעורבות, בית כנסת פעיל עשוי להפחית את ערך הדירה ב-10%.
- 14.משה 22/12/2018 10:55הגב לתגובה זובהתלבטות בין דירה עם חניה, בבנין ללא מעלית לבין בניין עם מעלית, ללא חניה - מה עדיף. קומה רביעית, ללא ילדים (האם מעלית קריטית?)
- 13.מה הפרש מחיר דירת גן, לעומת דירה זהה, מעליה? (ל"ת)דני 02/05/2017 19:33הגב לתגובה זו
- 12.מה הפרש מחיר דירת גן, לעומת דירה זהה, מעליה? (ל"ת)דני 02/05/2017 19:31הגב לתגובה זו
- 11.איפה אתה חי? 28/08/2016 16:08הגב לתגובה זואיך קבעת שיש סכנת חיים מיידית? על איזו רמת קרינה אתה מדבר? ולמה אתה חושב שמישהו היה מאשר לבנות משדר שגורם לסכנת חיים מיידית מול דירה?
- 10.בית כנסת לא מפחית אלא מעלה מאד את ערך הדירה (ל"ת)הסתה אוטו אנטישמית 17/01/2014 15:23הגב לתגובה זו
- 9.באזורים חרדיים דירה מעל בית כנסת שווה 30% פחות (ל"ת)"מומחים" עלק 11/01/2014 23:05הגב לתגובה זו
- משקיף אום 08/09/2019 05:09הגב לתגובה זוקשה לומר בכמה אחוזים, אבל מאירי מדבר ליד בית כנסת ולא מעל, ליד באזור חרדי לא אמור להפחית אלא אם כן זה שטיבלאך גדול ושוקק ברוב שעות היממה
- 8.פרויד.אבא חושי.שמשון 11/01/2014 12:49הגב לתגובה זודירות במקביל לכביש ראשי מעבדות 70% מהערך רעש של מנחת מטוסים כל שניה עובר אוטו אין יום ואין לילה . שלא נדבר על זיהום אויר. צריך אטמי אוזנים . וחיסון נגד זיהום אויר. פרויד. אבא חושי. שד מוריה. דרך יד לבנים. דרך הים.
- 7.דרך נמיר מול תחנת דלק 700 אלף ,,אני רץ (ל"ת)קונה מהר 10/01/2014 17:35הגב לתגובה זו
- 6.מוכר דירות יד2 מנוסה 10/01/2014 16:41הגב לתגובה זו1. לתמחר את הדירה הישנה לפי הדירה שרוצים לקנות. 2. לתמחר את הדירה כמו המחירים המבוקשים באזור ולא לפי העיסקאות שבוצעו באזור. 3. לתמחר את הדירה מעל המחיר הריאלי. להתאים את המחיר למה שמבקשים בעלי דירות שרק בודקים את השוק. 4. להפסיד קליינטים טובים בגלל סכומים נמוכים. 5. חוסר גמישות במחיר כשאפשר תמורתו לקבל גמישות בפינוי. 6. לתמחר במחיר גבוה מידי את הדירה שנה מראש ואז כמה חדשים לפני הכניסה לדירה החדשה להלחץ ולמכור במה שנותנים. 7. לפאר את הדירה מעבר לנתונים ולהסוות בעיות. הקונים אינם טיפשים ויעדיפו לסגור עיסקה עם מוכר אמין. 8. לחיות באשליות שהשיפוץ שעשו לפני 12 שנים עדיין תקף ומתאים לעיצוב כיום. 9. בהקשר לסעיף הקודם=ג'קוזי כיום אאוט! 10.להסתמך על יכולת ההערכה והשיווק שלהם ללא עזרת גורמים אובייקטיביים.
- 5.שכנים לבנים אשכנזים מעלה הדירה ב50% (ל"ת)אמנון 10/01/2014 14:47הגב לתגובה זו
- בוב 10/01/2014 18:20הגב לתגובה זואדיבים, חייכנים, שקטים.
- עמי 11/01/2014 14:49אינם שכנים כה נוחים, יש להם הרגלים שהביאו איתם של ריחות האינג'רה ועוד תבלינים קשים מנשוא. התנהלות אחרת לגבי התנהגות ילדים ושמירה על רכוש משותף. הד"כ המצאות שכנים אתיופים מורידה דרסטית את ערך הדירות בבנין ובאזור כולו, אבל כנראה לא בבודדים שמשתלבים בסביבה. מצטער אם אני פוגע ברגשות של מישהו, אבל זו עובדה ויעבור עוד דור אחד לפחות עד שיטמעו בסביבה ובהרגלים מערביים.
- 4.הכי חשוב שכנה יפה וסקסית. מחיר הדירה עולה 20% (ל"ת)דים 10/01/2014 14:41הגב לתגובה זו
- בדירה מתחתי עשרים כאילה..אין לי כח והמשטרה נהנים. (ל"ת)מושיקו 18/05/2021 15:56הגב לתגובה זו
- 3.מה לגבי דירות מעל פאב רועש או בית קפה? (ל"ת)שאלה 10/01/2014 14:17הגב לתגובה זו
- מירב 10/01/2014 16:30הגב לתגובה זובעשרות אחוזים, על אחת כמה וכמה מעל פאב או מקום רועש.
- עמי 11/01/2014 14:51אותה לנגריה. הדירה נמכרה אח"כ באלפי שקלים פחות מהמחיר שקיבלתי כשכול מחירה היה 40000 ש"ח, וזה היה הפרש אדיר.
- 2.horen 10/01/2014 14:10הגב לתגובה זונמצאים שם...
- 1.צביקה דורון יועץנדלן 10/01/2014 14:09הגב לתגובה זויש מקומות שמוכרים שם דירות חדשות שאין בחדר מקום למיטה זוגית, ארון ושולחן. מוכרים דירות 5 חדרים בשטח של 95 מ"ר. העיקר שלכל ילד יש פינה משלו עם האייפון....
- קליפ 10/01/2014 16:55הגב לתגובה זוקבלנים,בחסות עיריות וממשלה יצרו שפה חדשה. חדר = מלונה. מוסדי שגונב מילייארד ש"ח =תספורת
- מירב 10/01/2014 16:31הגב לתגובה זובעשרות אלפי שקלים ועדיין הבנין ישן ודורש המון תחזוקה.
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
האחים חג'ג'אקזיט ברוטשילד: האחים חג'ג' מוכרים את מתחם שד"ל בכ-730 מיליון שקל
חג'ג' קבוצת חג'ג' חג'ג' נדלן 6.34% מדווחת כי חברת הד מאסטר, שבה היא מחזיקה בשרשור 50% מההון, מוכרת את זכויותיה במתחם שד"ל בתל אביב לקבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב. על פי הדיווח, התמורה הבסיסית בעסקה נאמדת בכ-730 מיליון שקל בתוספת מע"מ, כאשר מרבית הסכום צפויה להיות משולמת בתוך כ־60 יום ממועד קבלת שוברי האגרות שיונפקו לצורך הוצאת היתר הבנייה המלא לפרויקט. החברה מציינת כי הפרויקט מצוי כיום בשלב של כניסה לחישובי אגרות, שלב מקדים לקראת קבלת היתר.
המתחם הנמכר משתרע על שטח קרקע של כ-3,109 מ"ר וכולל זכויות בנייה נרחבות במיקום מרכזי בעיר, בסמוך לרחובות רוטשילד, יבנה ושדרות שד"ל. במקום יוקם מגדל בן כ־40 קומות, עם כ-17 אלף מ"ר שטחי מגורים, ועוד כ-20 אלף מ"ר למלונאות ומסחר, לצד חניון תת־קרקעי ומבנה ציבור. המגדל נמצא בשלבי בנייה וחברת הפרויקט השלימה נכון לעתה את עבודת השימור במבנה באתר
העסקה כוללת מנגנון אפסייד, שלפיו הד מאסטר תהיה זכאית לתמורה נוספת בשיעור של 30% מהתקבולים ממכירת דירות בפרויקט, ככל שמחיר המכירה למ"ר יעלה על 97,458 שקל למ"ר מכירה, בתוספת מע"מ והצמדה למדד. לפני כשנה, העריכה חג'ג' כי המחיר הממוצע למ"ר מגורים בפרויקט הוא כ-85,000 שקל.
חג'ג' מממשת
על פי המצגת האחרונה של חג'ג' הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט הוא 374 מיליון שקל. על פי ההסכם, הד מאסטר תמכור ב-730 וחג'ג' תקבל מחצית מהסכום, כלומר 365 מיליון שקל. עבור חג'ג' זו עסקה מצוינת, היות והעסקה מפחיתה את המינוף, מקטינה את החוב של החברה, חוסכת את העלויות שעוד צפויות לפרויקט (כ-162 מיליון שקל, על פי דוח הרבעון השלישי) ומקבלת מימוש מיידי של הפרויקט כבר היום, בדיסקאונט קטן מאד. החלופה, כמובן היא להמתין להיתר, לעלות לקרקע ולשווק ולחכות למימוש שיתרחש בעוד מספר שנים.
- שדה דב: 2 מגדלים בני 45 קומות בדרך להיתרי בנייה
- פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כה חג'ג' השקיעה בפרויקט כ-175 מיליון שקל, ושוב, על פי דוח הרבעון השלישי, ההשקעות הצפויות לה בעתיד הן כ-162 מיליון שקל נוספים.
העסקה היא הבעת אמון בשוק מצד הקונה, היות וככל הנראה היא מצפה לעליות מחירים שיקרו בטווח שבין היתר הבניה ועד האיכלוס. גם חג'ג' לוקחת את העליות בחשבון, היות וישנו מנגנון שמעניק לקבוצה פרמיה כלשהי על מכירות בסכומים גבוהים משמעותית מהמחירים כיום למ"ר באזור.
