400 אלף שקל נשארו בכיס: למה רמ"י חילטה רק חלק מהערבות?

כשחברה פרטית זוכה במכרז ומגלה שיש בעיה, האם יש לה זכות לחזור בה בלי לשלם מחיר? האם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) חייבת להשיב את הערבות הבנקאית כשהזוכה טוען שהוטעה? השאלות האלה עמדו במרכז פסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט לעניינים מנהליים, ובסופו של יום התשובה היא: תלוי. בעוד שהחברה הזוכה לא הצליחה להימלט מחילוט חלקי, בית המשפט בחן בהרחבה את חובות הגילוי של רשות מנהלית במכרז ציבורי ואת גבולות הסיכון שמקבל על עצמו כל משתתף.

הסיפור הזה התחיל ב-2020, כשרמ"י פרסמה מכרז ראשון למכירת מגרש במודיעין. המכרז כשל כשהזוכות חזרו בהן לאחר הזכייה וטענו שהוטעו לגבי זכויות הבנייה בפועל. אבל במקום ללמוד לקח, רמ"י פרסמה ב-2022 מכרז שני על אותו מגרש. הפעם זכתה חברה שהגישה הצעה של 15 מיליון שקל. אלא שגם הפעם, חודשיים אחרי הזכייה, הזוכה התעוררה והבינה שיש בעיה. מה הבעיה? מגרש של כמעט 2 דונמים עם זכויות בנייה של... 150 מ"ר בלבד. כלומר כמעט כלום. החברה טענה שלא היה לה מושג שהמגרש מוגבל כל כך, ושרמ"י הטעתה אותה בכך שלא הבהירה זאת במפורש. היא ביקשה לבטל את הזכייה ולהשיב את הערבות הבנקאית במלואה - בסכום של כ-1.7 מיליון שקל. רמ"י דחתה את הדרישה, ובסוף חילטה 400 אלף שקל.

העותרת הגיעה לבית המשפט עם רשימת תלונות ארוכה. קודם כל, היא טענה שמגרש בשטח של כמעט 2 דונמים עם זכויות בנייה של 150 מ"ר בלבד הוא תופעה חריגה, שהיתה דורשת הבהרה מפורשת במסמכי המכרז. "מדובר בזכויות בנייה אפסיות אשר משנות באופן קיצוני את הכדאיות הכלכלית במכרז", נכתב בעתירה. בנוסף, העותרת טענה שרמ"י הסתירה ממנה מידע מהותי נוסף: את עצם קיומו של הליך משפטי שניהלו הזוכות במכרז הראשון נגד הרשות. "העובדה שנתון מהותי זה לא בא לידי ביטוי במסגרת מסמכי המכרז", כתבה העותרת, "יש בה הפרה בוטה של חובת תום הלב וחובת הגילוי". והעותרת לא עצרה שם. היא גם טענה שרמ"י גררה רגליים במשך שנתיים במתן תשובות, דבר שהסב לה נזקים כלכליים, ושההחלטה בעניין החילוט התקבלה בצורה שרירותית וחסרת הנמקה. "התעקשותה של רמ"י על חילוט חלק מהערבות אף שלא נגרם לה נזק", טענה העותרת, "מהווה עשיית עושר ולא במשפט".

רמ"י: "פרסמנו הכול, האחריות על המציע"

רמ"י לא נשארה חייבת. התשובה שלה היתה פשוטה: "כל הנתונים היו שם, שקופים ופתוחים. העותרת פשוט לא טרחה לקרוא אותם". הרשות טענה שכל הנתונים הרלוונטיים, כולל תיאור המגרש, התוכניות שחלות עליו ותקנוני התוכנית, פורסמו במלואם בחוברת המכרז. ואף יותר מכך,רמ"י אפילו פרסמה מודעת הבהרה שכללה תשריט עדכני של המגרש. "האחריות הבלעדית לבירור כל הפרטים, לרבות נתונים תכנוניים והיבטים כלכליים", טענה רמ"י להגנתה, "מוטלת על המציע". העותרת, כחברה מסחרית המלווה בייעוץ מקצועי ומשפטי, היתה חייבת לבצע בדיקות יסודיות ומקיפות לפני הגשת הצעתה, כך על פי רמ"י. "המגרש הוצג במצב AS IS", הדגישה רמ"י, "והעותרת קיבלה עליה את התנאים הללו בעת שניגשה למכרז". לגבי החילוט החלקי, רמ"י הסבירה שהיא אפילו הקלה על העותרת. "ועדת המכרזים ראתה לנכון להשיב לעותרת חלק משמעותי מסכום הערבות שחולט", טענה הרשות. "בכך נהגה הרשות בתום לב מלא, תוך התחשבות בטענות העותרת ובעיכוב שחל במתן המענה".

• רמ"י תשלם מיליונים: פשרה בייצוגית על מס שלא כדין
• אושר הסדר פשרה: המדינה תשיב לקבלנים עשרות מיליונים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השופט אדם שחם מבית המשפט לעניינים מנהליים קרא את כל הטענות, בחן את המסמכים, והגיע למסקנה ברורה: "רמ"י לא חטאה בהפרת חובת הגילוי וממילא לא הטעתה את העותרת". השופט הסביר שהמכרז כלל את כל המידע הנדרש, כולל תקנון התכנית שמפרט בדיוק את זכויות הבנייה במגרש. "עיון בתקנון תכנית מד/3/3 שצורף לחובת המכרז", כתב השופט בפסק הדין, "מלמד כי בטבלת 'הוראות וזכויות הבניה' נכתב במפורש כי שטח המגרש הוא 2,141 מ"ר וכי זכויות הבנייה בו כוללות 150 מ"ר (שטח עיקרי) וכן 75 מ"ר (שטחי שירות)". השופט הדגיש בהחלטתו שהמידע לא היה מוסתר או מעורפל - הוא היה שם, בשחור על גבי לבן, לכל מי שטרח לקרוא.

לגבי טענת ה"מוטציה החריגה", השופט לא התרשם. "הואיל ומסמכי המכרז כללו את הוראות תקנון תכנית מד/3/3", פסק בית המשפט בהכרעת הדין, "ובהתחשב בכך שהמציעים במכרז הופנו במפורש אל מסמכי התכנית, אין יסוד לטענה כי הרשות הציגה מצג מטעה או הסתירה מידע מהותי". השופט גם כתב בהחלטה המפורטת כי, "העותרת, כמי שנטלה חלק בהליך מכרזי, נדרשה לבצע את הבדיקות התכנוניות, המשפטיות והפיזיות של המגרש בעצמה, כפי שנקבע בתנאי המכרז. בנסיבות אלה, הרשות מילאה את חובת הגילוי המוטלת עליה".

טעות בכדאיות - לא עילה להשבת ערבות

נקודה חשובה נוספת שעלתה בפסק הדין היא השאלה האם המגרש באמת היה חסר ערך. העותרת טענה שזכויות הבנייה הנמוכות עד מאוד הופכות את המגרש לחסר כל ערך כלכלי. אבל בית המשפט לא הסכים. השופט הפנה לשומה המקדימה שערכה רמ"י לפני שיווק המגרש, שלפיה שוויו נאמד בכ-7.8 מיליון שקל. גם אם מפחיתים את הוצאות הפיתוח, הערך נשאר משמעותי. "אם כן, אין מדובר במגרש פגום או חסר כל ערך, כפי שהעותרת מנסה לשוות לו בטיעוניה", קבע השופט בפסק הדין שפורסם. "נוכחנו כי הרשות פרשה לפני המתמודדים במכרז את מלוא העובדות הנדרשות לגיבוש ההצעה. העותרת היא שבחרה להתחרות על רכישת המגרש במסגרת המכרז והיא זו שגיבשה את הצעתה לפי מכלול שיקוליה המקצועיים". המסקנה? "מערכת נסיבתית זו מלמדת על טעות בכדאיות העסקה שנפלה אצל העותרת, אך לא על כשל שמקורו בהטעיה או בהפרת חובת הגילוי של רמ"י".

• יבואנית תקבל 315 אלף שקל מתוך תביעה של 2.2 מיליון
• דרש לבטל הסכם גירושים בטענה שלא הבין עברית - ונדחה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מכר דירה, ביקש לבטל את העסקה - ונדחה בבית המשפט

אז אם העותרת טעתה בכדאיות העסקה ורמ"י לא הטעתה אף אחד, למה בכלל היא החזירה חלק מהערבות? התשובה נעוצה בעיכוב הארוך במתן תשובות. רמ"י לקחה שנתיים לטפל בעניין, והחלטה שהתקבלה במרץ 2024 נשלחה לעותרת רק במרץ 2025 - כשנה לאחר מכן. ועדת המכרזים של רמ"י החליטה להפחית את החילוט משתי סיבות: ראשית, "היקף הבינוי המותר בתוכנית נמוך משמעותית ביחס לשטח המגרש". שנית, "חלוף הזמן מיום הגשת הבקשה ועד למתן החלטה זו". כלומר גם אם העותרת טעתה, העיכוב של הרשות הצדיק הקלה. בשלב מאוחר יותר, כשהתגלה שההחלטה לא נשלחה לעותרת במשך שנה שלמה, החליטה הוועדה להפחית את החילוט שוב - הפעם ל-400 אלף שקל בלבד, כרבע מסכום הערבות המקורי. "לאור הנסיבות החריגות", הסבירה הוועדה, "מחליטה הוועדה על חילוט חלקי של הערבות בסך של 400 אלף שקל".

השופט בחן את ההחלטה של ועדת המכרזים והגיע למסקנה שזו היתה החלטה סבירה. "התרשמתי שוועדת המכרזים נתנה דעתה לתכליות הערבות - הבטחת רצינות ההצעה, שמירה על טוהר ההליך המכרזי והרתעת משתתפים מהתנהלות בלתי תקינה", כתב השופט. "אך מנגד, בחנה גם את עקרונות ההגינות והמידתיות ונמנעה מהטלת סנקציה החורגת מן הנדרש".

הוא הדגיש שהוועדה הביאה בחשבון הן את הפער בין ההצעה לשווי הזכויות במגרש, הן את השיהוי במשלוח התשובות. "שיקולים אלה אכן מצדיקים הפחתה מסוימת בשיעור החילוט", קבע בית המשפט, "בדיוק כפי שהחליטה ועדת המכרזים". השופט שחם וכתב כי, "אני מוצא שהחלטתה של ועדת המכרזים לחלט סכום חלקי בלבד, שעומד על כ-25% מהערבות, משקפת איזון נאות בין האינטרס הציבורי בשמירה על תקינות ההליך לבין שמירה על זכויות המשתתפים ומגשימה את תכלית הערבות במידה נאותה והוגנת".

בסופו של דבר כאמור העתירה נדחתה, והעותרת חויבה לשלם 20 אלף שקל הוצאות משפט לרמ"י. אבל ה-400 אלף שקל שנותרו מחולטים הם מחיר כבד בפני עצמו, שממחיש את הסיכון שבהשתתפות במכרזים ציבוריים בלי לעשות את כל שיעורי הבית.