שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים

אתם שוכרים סיבה ומסיבה מסוימת צריכים לפנות אותה באמצע חוזה השכירות. האם זה אפשרי? בית המשפט ממשיך להגדיר גבולות בין זכות הקניין של המשכיר לזכויות השוכר, בהתבסס על חוק השכירות והשאילה ועל עקרונות תום הלב בחוזים. עזיבה מוקדמת מדירה שכורה הפכה נפוצה יותר בשנים האחרונות, בעקבות שינויים אישיים כמו מעבר עבודה, גידול משפחה או קשיים כלכליים. חוזה שכירות נחשב מחייב, אך הפסיקה האחרונה, כולל פסקי דין משנה שעברה, מבהירים כי המשכיר צריך להתחשב במציאות. 

בשוק השכירות הישראלי, שבו כ-30% מהמשקי בית גרים בשכירות, ומשלמים שכר דירה שעולה בממוצע ב-5% בשנה, יש לא מעט מקרים של יציאה מוקדמת מהחוזה ובית המשפט מנסה לאזן בין הזכות של המשכיר לקבלת שכר דירה ובין הזכות של השוכר לשנות חוזה באם יש לו סיבות מוצקות. 

במקרים רבים, חוזים כוללים סעיף המאפשר יציאה מוקדמת אם השוכר מוצא מחליף. גם ללא סעיף כזה, בתי המשפט מחייבים את המשכיר לשקול הצעות לשוכרים חלופיים בתום לב. בפסק דין מ-2025 מבית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב, נקבע כי משכירה לא תיקנה רטיבות חמורה תוך שלושה ימים, מה שהוביל להכרזה על הנכס כמסוכן. השוכרים ביטלו את החוזה ללא תשלום נוסף, וקיבלו החזר פיקדון של 15,000 שקל. מקרה זה מדגים כיצד הפרה של חובת תחזוקה מצד המשכיר מאפשרת יציאה מיידית, ללא צורך בשוכר חלופי. להרחבה: שוכר או משכיר: מה פסק הדין החדש אומר על אחריות המשכירים לדירות המגורים?

סירוב גורף לבקשת יציאה נחשב ללא סביר. המשכיר רשאי לבדוק את השוכר החלופי מבחינת יציבות כלכלית, ערבויות או היסטוריית תשלומים, אך סירוב ללא בדיקה פרטנית מפר את עקרון תום הלב. בפסק דין אחר מ-2025, שוכרים קיזזו תשלומים בגלל ליקויים, אך בית המשפט קבע כי עצירת תשלומים מלאה מהווה הפרה, והורה על פינוי. זה מלמד כי שוכרים חייבים להודיע בכתב על בעיות ולתת הזדמנות לתיקון, לפני קיזוז. לעומת זאת, אם המשכיר דוחה רצף של מועמדים ראויים, השוכר פטור מהתחייבות ומקבל זכות יציאה ללא קנס. תקנות חדשות ממשרד המשפטים, שפורסמו ב-2025, מגדירות חוזה מצוי כברירת מחדל, הכולל חובות תיקון ליקויים תוך זמן סביר ומגביל העלאות שכר בלתי צפויות. להרחבה: כללים חדשים בין בעל דירה לשוכר: המדינה עושה סדר בשכירות

• כללים חדשים בין בעל דירה לשוכר: המדינה עושה סדר בשכירות
• קצב העלייה השנתי בשכר הדירה טיפס ל-3.2%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ניסיון להעלות שכר דירה כתנאי לאישור שוכר חלופי נחשב לא סביר. המשכיר לא יכול להציב תנאים שהם מעל התנאים הקיימים ובכך לעכב את יציאת השוכרים. שוכרים חדשים עם תנאים טובים, יכולות תשלום מוכחות ובלי סיבה לפסילה, אמורים להתקבל על ידי המשכיר וזאת באותו סכום של שכר הדירה. 

תקופת הודעה מראש לביטול חד-צדדי נקבעת בחוק: 90 יום למשכיר ו-60 יום לשוכר, עם דרישה להדדיות בסעיפי ביטול.

עבור שוכרים, אחת הטעויות הנפוצות היא ההנחה שיציאה מוקדמת מחייבת תמיד תשלום עד סוף החוזה. בפועל, בתי המשפט בוחנים לא רק את עצם העזיבה, אלא גם את התנהלות המשכיר לאחריה. אם המשכיר אינו מנסה להשכיר את הדירה מחדש, מתעלם מפניות או “מורח זמן” כדי להמשיך לגבות שכר דירה, האחריות הכלכלית של השוכר עשויה להצטמצם משמעותית. במקרים כאלה נקבע כי שוכר אינו חייב לשאת בנזק שהמשכיר היה יכול למנוע בפעולה סבירה, והחבות לשכר דירה נקטעת עם מציאת שוכר חלופי פוטנציאלי, גם אם המשכיר בחר שלא לקבלו.

• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• קו הרקיע החדש: 150 מגדלים וצפיפות שתשנה את פני תל אביב
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

נקודה נוספת שחשוב לשוכרים להכיר היא שככל שהיציאה מתועדת, מנומקת ומלווה בניסיון כן למצוא פתרון - כך גדלים סיכויי ההגנה המשפטית. הודעה מוקדמת בכתב, תיעוד פניות למשכיר, הצגת מועמדים חלופיים ושמירה על תשלומים עד למועד העזיבה בפועל נתפסים בפסיקה כהתנהלות אחראית. מנגד, יציאה חפוזה ללא תיעוד או הפסקת תשלומים חד־צדדית עלולות להפוך גם שוכר “צודק” למפר חוזה בעיני בית המשפט. במילים אחרות, הדרך החוצה מהחוזה חשובה לא פחות מהסיבה ליציאה.

מה קורה אם המשכיר מסרב לשוכר חלופי?

אם הסירוב אינו מבוסס על סיבות סבירות כמו בעיות כלכליות או היסטוריה בעייתית, בית המשפט עלול לראות זאת כהפרת תום לב. השוכר יכול לבטל את החוזה ללא קנס, ולדרוש פיצוי על נזקים. זה מחייב את המשכיר לתעד סיבות הסירוב בכתב, כדי להימנע מתביעות.

האם שוכר יכול לקזז תשלומים בגלל ליקויים?

כן, אך רק לאחר הודעה בכתב למשכיר ונתינת זמן סביר לתיקון, כמו שלושה ימים לבעיות חמורות. עצירת תשלומים מלאה ללא הליך זה עלולה להיחשב הפרה, ולהוביל לפינוי. תקנות חדשות מגדירות בלאי סביר ומחייבות תיעוד מצב הדירה.

מתי מותר למשכיר לבטל חוזה?

רק בהודעה מראש של 90 יום, ועם סעיף הדדי בחוזה. אם השוכר מפר יסודית, כמו אי תשלום, ניתן לבטל מיד. חוק שכירות הוגנת מגביל סעיפים חד-צדדיים, ומחייב התחשבות במצב השוכר, כמו במקרי סיכול חוזה עקב אירועים חיצוניים.

האם מכירת הדירה מאפשרת פינוי מיידי?

לא, השוכר נשאר עד סוף החוזה, והקונה נכנס לנעלי המשכיר. רק אם החוזה מופר, ניתן לפנות. פסיקה מ-2025 מאשרת כי העברת בעלות אינה פוגעת בזכויות השוכר, ומחייבת המשך תחזוקה.

מהן חובות התחזוקה של המשכיר?

הוא אחראי על תיקון ליקויים מבניים או מסוכנים, כמו רטיבות או בעיות חשמל, תוך זמן סביר. אי עמידה בכך מאפשרת לשוכר לבטל או להפחית שכר. תקנות 2025 קובעות כי משכיר חייב לספק דירה ראויה למגורים, ללא סיכונים לבריאות.