כללים חדשים בין בעל דירה לשוכר: המדינה עושה סדר בשכירות

שוק השכירות בישראל מתנהל שנים על בסיס הסכמות פרטניות, לעיתים בעל פה, לא פעם עם חוזים קצרים ולא אחידים, וכמעט תמיד עם נקודות חיכוך שחוזרות על עצמן. עכשיו משרד המשפטים מבקש להכניס לתמונה סט כללים ברור, כזה שלא מחליף את החוזים הפרטיים אבל כן נכנס לפעולה כשאין הסכמה מספקת או כשחסרים סעיפים מהותיים. טיוטת התקנות החדשה, שפורסמה להערות הציבור, מגדירה חוזה מצוי לשכירות למגורים, שיחול כברירת מחדל במקרים נפוצים בשוק.

המהלך לא נוגע לשכירות מוסדרת או לדיור ציבורי, אלא לליבת השוק החופשי. מדובר בניסיון להציב רצפה רגולטורית מינימלית, כזו שאמורה לצמצם מחלוקות, להפחית פניות לערכאות, ולהכניס יותר ודאות לעסקה שבפועל משפיעה על מיליוני שוכרים ומשכירים. אבל במקביל, במשרד המשפטים מדגישים שמדובר בברירת מחדל בלבד, והצדדים יכולים לסטות ממנה בהסכמה מפורשת.

חוזה מצוי כשאין חוזה ברור

בפועל, התקנות מיועדות למצבים שבהם לא נחתם חוזה בכתב כלל, או לחילופין נחתם חוזה חלקי שלא מתייחס לנושאים מהותיים. בשוק שבו עסקאות רבות נסגרות במהירות, לעיתים על בסיס תבנית ישנה או הבנות כלליות, סעיפים כמו אופציה להארכה או אחריות לתיקונים נותרים עמומים, ואז הופכים למוקד סכסוך.

החוזה המצוי לא מבטל חוזים קיימים ולא כופה תנאים חדשים על מי שהסדיר הכול מראש, אבל כן קובע כללים ברורים במקרים שבהם אין התייחסות מספקת. הרציונל פשוט, אם הצדדים לא טרחו להסדיר נושא מסוים, המדינה מציבה הסדר סטנדרטי שאמור להיות סביר והוגן.

• הערעור נמשך, הקנס נשאר: עירייה תשלם על ליקויי נגישות
• הסוף לדמי הרצינות: כל מה שצריך לדעת על הרפורמה בתיווך
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התקנות מתמקדות בשני מוקדים מרכזיים שחוזרים כמעט בכל מחלוקת בין שוכר למשכיר, הראשון הוא אופציה להארכת תקופת השכירות, והשני הוא חלוקת האחריות לתיקון ליקויים ופגמים בדירה.

אופצית הארכה, תיקונים וליקויים

אחד המקרים השכיחים בשוק הוא חוזה שמציין שיש לשוכר אופציה להארכה, אבל לא מפרט את התנאים. לא כמה זמן ההארכה, לא באיזה מחיר, ולא מה נדרש מהשוכר כדי לממש אותה. כאן נכנסות התקנות לתמונה.

לפי הטיוטה, אם הצדדים הסכימו שיש אופציה אבל לא קבעו את פרטיה, יוחל הסדר ברירת מחדל שיגדיר את אופן המימוש. לעומת זאת, אם החוזה לא מתייחס כלל לאופציה, התקנות לא ייצרו אותה יש מאין. כלומר, אין כאן הענקה אוטומטית של זכות לשוכר, אלא רק מילוי של חורים כשהזכות כבר קיימת אך לא מוסדרת.

• דו״ח nPerf לשנה שעברה פורסם וסלקום מובילה את במדדי הסלולר
• המספר היומי - 750 רפתות מחזיקות את משק החלב. הרפורמה של סמוטריץ' מאיימת על רובן
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מדד הנאסד"ק של תל אביב יוצא לדרך: הכירו את ת"א טכנולוגיה 35

הנושא השני, ואולי הרגיש יותר, הוא האחריות לתיקון פגמים בדירה. כאן משרד המשפטים מנסה לשרטט קו ברור בין בלאי סביר, שהוא חלק בלתי נפרד משימוש רגיל בדירה, לבין נזק שנגרם משימוש בלתי סביר מצד השוכר.

הטיוטה קובעת שהמשכיר אחראי לתקן ליקויים מערכתיים, פגמים בקונסטרוקציה ותקלות במחוברים דרך קבע, כל עוד הם לא נובעים משימוש חורג. מדובר במערכות כמו חשמל, אינסטלציה, ואביזרים שמחוברים לדירה באופן קבוע. התיקון צריך להתבצע בתוך זמן סביר, עם תקרה ברורה של עד 30 ימים מרגע הדרישה.

בדירות חדשות שעליהן חל חוק המכר, לא נקבעה מגבלת 30 הימים, אלא רק הדרישה לזמן סביר. זאת מתוך הבנה שמדובר בדירות שעשויות להיות כפופות למנגנוני אחריות אחרים, כמו קבלן או יזם.

במקביל, התקנות מבהירות שהשוכר נושא באחריות לנזקים שנגרמים משימוש בלתי סביר. כאן נכנסת לראשונה הגדרה מפורטת יחסית למונח שמלווה את דיני השכירות שנים, אבל לא תמיד ברור מה הוא כולל.

שימוש בלתי סביר

אחד החידושים המרכזיים בטיוטה הוא הניסיון להגדיר מה נחשב שימוש בלתי סביר בדירה ובמערכותיה. לפי ההצעה, מדובר בפעולות שלא נעשות במהלך הדברים הרגיל, שימוש בניגוד לייעוד המקובל, או הפעלה של מערכת או אביזר באופן שלא תוכנן לו.

המטרה כאן אינה לייצר רשימת איסורים סגורה, אלא לתת מסגרת עקרונית שתאפשר הכרעה ברורה יותר במחלוקות. במקום ויכוח כללי על אחריות, ניתן יהיה לבחון האם השימוש חרג מהשגרה הסבירה של מגורים.

בהקשר הזה, התקנות גם מזכירות את ההסדר הקיים בחוק השכירות והשאילה. אם המשכיר לא מתקן פגם תוך זמן סביר לאחר דרישה, השוכר רשאי לבצע את התיקון בעצמו ולדרוש החזר הוצאות. ההסדרה החדשה לא מבטלת את הזכות הזו, אלא משתלבת בה ומנסה לצמצם את המקרים שבהם מגיעים לשלב הזה.