זכיתם בדירה במחיר למשתכן או דירה בהנחה? רשות המסים עלולה לדרוש מכם מס רכישה נוסף

ביום שישי סיפרנו לכם על פסק דין דרמטי עם משמעות כספית גדולה מאוד - פסק דין היסטורי: חברות נדל"ן שזכו ב"מחיר למשתכן" זכאיות להחזר מיליוני שקלים במס רכישה. על רגל אחת, לא רואים בחברות הקבלניות ככאלו שחייבות במס רכישה על הקרקע כי זכייה בפרויקטי מחיר למשתכן אינה רכישת קרקע, להבדיל מזכייה של קבלן במכרזי רמ"י לרכישת קרקע. החברות בפועל שילמו מס רכישה מלא על קרקע, והפסק דין מורה להחזיר לחברות את הכסף.  

המשמעות הפרקטית היא החזר של מאות מיליונים רבים לקבלנים של מחיר למשתכן ודירה בהנחה. אך רשות המסים לא מקבלת את פסק הדין והיא תפנה לערכאה הבאה - בית המשפט העליון. אבל בסוף מישהו רכש את הקרקע וצריך לשלם עליה מס רכישה, ואם זה לא הקבלנים, רשות המסים עלולה לקבוע שאלו הזוכים במחיר למשתכן שקנו קרקע וקיבלו עליה שירותי בנייה מהקבלן. זו תפנית מפתיעה בסיפור הזה ויש לזה משמעות כספית גדולה לרוכשי הדירות.  

פסק הדין מדבר על מקרה יחיד - המקרה של אשטרום שתבעה את רשות המסים. אלא שהמקרה של אשטרום דומה לעשרות רבות של מקרים נוספים. בלב ההכרעה בפסק הדין עמדה השאלה האם זכייה במכרזי מחיר למשתכן אכן מקנה ליזם זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק. ועדת הערר קבעה כי התשובה שלילית. הזכייה, כך נקבע, אינה מבטיחה החזקה במקרקעין לתקופה העולה על 25 שנה, והיא גם אינה מקימה יחסי חכירה קלאסיים. כלומר, הקבלן אינו בעל זכות במקרקעין אלא גורם מבצע שפועל במסגרת מתווה ממשלתי מוגדר מאוד.

זה נראה אולי טכני, אבל ההשלכה דרמטית. מס רכישה משולם רק כאשר קיימת רכישת זכות במקרקעין. אם אין זכות, אין מס. זאת בדיוק הטענה שהתקבלה, וזו גם הסיבה להחזר הכספי המשמעותי שאשטרום צפויה לקבל. עם זאת, חשוב להדגיש שלא כל מכרזי הדיור המסובסד בהכרח נכללים תחת אותה פרשנות.

תוכניות הסבסוד הממשלתי כוללות כבר כ-200 אלף יחידות דיור. אלו מספרים מרשימים שממחישים שלמרות הביקורת נגד התוכניות האלו (כרטיסי הגרלה, הטבה לבני מקום, הטבה גדולה לכאלו שגרים במרכז ולא צריכים תמיכה ועוד) בסוף היא מספקת דיור להרבה מאוד אנשים. 

על פי ההערכות כמחצית מהיקף יחידות הדיור שנמכרו קשורות לפסיקה והקבלנים שבנו אותן יכולים לקבל בחזרה את מס הרכישה ששילמו. אלו מספרים דרמטיים שיכולים להתקרב למיליארד שקל.  אבל זה גם אומר שרשות המסים עשויה להחליט שהיא רואה בדיירים את רוכשי הקרקע שכן בסוף מישהו רכש קרקע ואם על פי בית המשפט זה לא החברות הקבלניות, אז זה כנראה הדיירים. זה גם יעבור שיפוט, אבל זה איום גדול על רוכשי הדירות. לא בטוח כלל שהאיום הזה פרקטי, שנים אחרי שכבר רוכשי הדירות במחיר למשתכן קיבלו את הדירה כשיש מצבים לא מעטים של רוכשי דירות זכאים שכבר מכרו את הדירה שלהם.  

רוצים מידע נוסף על מס רכישה?

לפי הגישה הזו שמתחברת לפסק הדין - רוכש דירה בפרויקט מסובסד לא קנה דירה מוכנה מהקבלן, אלא קרקע מהמדינה והזמין שירותי בנייה. המשמעות היא שינוי סיווג העסקה לצורכי מס, ותיקון שומות מס רכישה לרוכשים. מדובר במס רכישה של 5%-6% על הקרקע ולא בפטור שמקובל כיום ברכישת דירה יחידה במסגרת התוכניות. נזכיר שהזכאים בתוכנית קנו דירה ראשונה שרף התשלום של מס רכישה עליה הוא רק מעל מחיר מסוים כשבכל מקרה הדירות במחיר למשתכן מוזלות ורוב הרוכשים לא שילמו כלל מס רכישה.

לרוכשים מדובר בעשרות אלפי שקלים של תשלום, אם כי זה תלוי במחיר הדירה וערך הקרקע. בדירות בדרום ובפריפריה ערך הקרקע מאוד נמוך ושם נראה שהסכומים יהיו נמוכים ואפילו אפסיים. בדירות במרכז מדובר על ערך קרקע משמעותי. 

עם זאת, חיוב של רוכשי הדירות נראה מאוד רחוק ויש שאלות גדולות ביחס להתיישנות וליכולת הפרקטית בגביית סכום מהרוכשים בגין שינוי במתודה של העסקה. כך או אחרת, השלב הבא הוא כאמור ערעור לבית המשפט העליון בנוגע להחלטה האחרונה, ורק אם שם לא יהיה שינוי, רשות המסים תנסה לפנות לגבייה מרוכשי הדירות - זה יהיה מאוד מסובך פרקטית וגם חוקית.

• קונים דירה חדשה לפני שמוכרים את הישנה: כמה מס רכישה עלולים לשלם אם מתעכבים?
• מסר דיווח לא נכון על הפנטהאוז שרכש - וישלם מס רכישה כפול