זכיתם בדירה במחיר למשתכן או דירה בהנחה? רשות המסים עלולה לדרוש מכם מס רכישה נוסף
איך פסק הדין שפוטר את החברות הקבלניות במחיר משתכן ממס רכישה הוא בעצם איום לרוכשי הדירות, מה החשיפה המקסימלית לרוכשי הדירות והאם פרקטית רשות המסים יכולה לפנות אליהם בדרישת תשלום?
ביום שישי סיפרנו לכם על פסק דין דרמטי עם משמעות כספית גדולה מאוד - פסק דין היסטורי: חברות נדל"ן שזכו ב"מחיר למשתכן" זכאיות להחזר מיליוני שקלים במס רכישה. על רגל אחת, לא רואים בחברות ככאלו שחייבות במס רכישה על הקרקע כי זכייה בפרויקטי מחיר למשתכן אינה רכישת קרקע. החברות בפועל שילמו מס רכישה מלא על קרקע, והפסק דין מורה להחזיר לחברות את הכסף.
המשמעות הפרקטית היא החזר של מאות מיליונים רבים לקבלנים של מחיר למשתכן ודירה בהנחה. רשות המסים לא תוותר ותפנה לערכאה מתקדמת. אבל, בסוף מישהו רכש את הקרקע וצריך לשלם עליה מס רכישה, ואם זה לא הקבלנים, רשות המסים עלולה לקבוע שאלו הזוכים במחיר למשתכן שקנו קרקע וקיבלו עליה שירותי בנייה מהקבלן.
פסק הדין מדבר על המקרה של אשטרום, מקרה יחיד, אבל מקרה דומה לעשרות רבות של מקרים נוספים. בלב ההכרעה עומדת השאלה האם זכייה במכרזי מחיר למשתכן אכן מקנה ליזם זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק. ועדת הערר קבעה כי התשובה שלילית. הזכייה, כך נקבע, אינה מבטיחה החזקה במקרקעין לתקופה העולה על 25 שנה, והיא גם אינה מקימה יחסי חכירה קלאסיים. כלומר, הקבלן אינו בעל זכות במקרקעין אלא גורם מבצע שפועל במסגרת מתווה ממשלתי מוגדר מאוד.
זה נראה אולי טכני, אבל ההשלכה דרמטית. מס רכישה משולם רק כאשר קיימת רכישת זכות במקרקעין. אם אין זכות, אין מס. זאת בדיוק הטענה שהתקבלה, וזו גם הסיבה להחזר הכספי המשמעותי שאשטרום צפויה לקבל. עם זאת, חשוב להדגיש שלא כל מכרזי הדיור המסובסד בהכרח נכללים תחת אותה פרשנות.
- זייפו מסמכים והתחמקו מתשלומי מס שבח ומס רכישה - חקירת רשות המסים לכדה אותם
- רכשו זכות למגורים - רשות המסים חייבה במס רכישה גבוה. מה קבע בית המשפט?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תוכניות הסבסוד הממשלתי כוללות מעל 200 אלף יחידות דיור, על פי ההערכות כמחצית מהן קשורות לפסיקה. זה אומר שהחזרי המס עלולים להיות דרמטיים. אבל זה גם אומר שרשות המסים עשויה להחליט שהיא רואה בדיירים את רוכשי הקרקע שכן בסוף מישהו רכש קרקע ואם על פי בית המשפט זה לא החברות אז זה כנראה הדיירים. זה גם יעבור שיפוט, אבל זה איום גדול על רוכשי הדירות. לא בטוח שהאיום הזה פרקטי, שנים אחרי שכבר רוכשי הדירות במחיר למשתכן קיבלו את הדירה.
לפי הגישה הזו שמתחברת לפסק הדין - רוכש דירה בפרויקט מסובסד לא קנה דירה מוכנה מהקבלן, אלא קרקע מהמדינה והזמין שירותי בנייה. המשמעות היא שינוי סיווג העסקה לצורכי מס, ותיקון שומות מס רכישה לרוכשים. מדובר במס רכישה של 5%-6% על הקרקע ולא בפטור שמקובל כיום ברכישת דירה יחידה במסגרת התוכניות.
לרוכשים מדובר בעשרות אלפי שקלים של תשלום. עם זאת, זה רחוק ויש שאלה גדולה ביחס להתיישנות, ליכולת הפרקטית בגביית סכום מהרוכשים בגין שינוי במתודה של העסקה. כך או אחרת, השלב הבא הוא כאמור ערעור לבית המשפט העליון בנוגע להחלטה האחרונה, ורק אם שם לא יהיה שינוי, רשות המסים תנסה לפנות לגבייה מרוכשי הדירות - זה יהיה מאוד מסובך פרקטית וגם חוקית.
- 1.הרוכשים שילמו מס רכשה או שהיו פטורים בגלל התקרה המוכרת היא המדיה מה לא ברור (ל"ת)אנונימי 08/02/2026 21:07הגב לתגובה זו
