פסק דין היסטורי: חברות נדל"ן שזכו ב"מחיר למשתכן" זכאיות להחזר מיליוני שקלים במס רכישה

בפסק דין תקדימי קבעה ועדת הערר בחיפה כי חברות בנייה שזכו במכרזי "מחיר למשתכן" לא חייבות בתשלום מס רכישה על מרכיב הקרקע בפרויקטים. ההחלטה, שניתנה בעררים שהגישה חברת אשדר לבנייה נגד מנהלי מיסוי מקרקעין חיפה ומרכז, צפויה להביא להחזר של מיליוני שקלים לחברות הבנייה ולהשפיע על למעלה מ-150 עררים דומים שהוגשו ברחבי הארץ.

היקף ההשפעה: מאות אלפי שקלים לדירה

חברת אשדר, מקבוצת אשטרום, הגישה ערר על החלטת רשות המיסים לדחות בקשתה לתקן שומות מס רכישה שדיווחה ושילמה בשנת 2016, לאחר זכייתה במכרזי "מחיר למשתכן" בטירת הכרמל, חיפה ובקריית אונו. החברה טענה כי בניגוד להבנתה הראשונית, היא לא רכשה "זכות במקרקעין" במשמעות חוק מיסוי מקרקעין, ולכן אינה חייבת במס רכישה.

"במסגרת זכייתה במכרזי 'מחיר למשתכן' וחתימתה על המערך ההסכמי בעקבות זכייה זו, מכלול המסמכים המשפטיים ומאפייניהם הייחודיים מובילים למסקנה כי העוררת לא רכשה מהמדינה 'זכות במקרקעין' במשמעות חוק מיסוי מקרקעין", כתבה השופטת אורית וינשטיין בפסק דינה המפורט, בן 129 עמודים.

השופטת הסבירה כי "לא במישור התוכן והמהות, שכן הוטלו עליה מגבלות רבות ומשמעותיות אשר שללו ממנה את היכולת להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתועלתה שלה, להפיק את מירב ההנאה הכלכלית מהמקרקעין ולהשיא את רווחיה מהם; ולא במישור תקופת ההחזקה במקרקעין, שכן העוררת לא קיבלה זכות משפטית ודאית, ידועה, ברורה וברת אכיפה לתקופה העולה על 25 שנים."

• נוף הגליל: תביעת של כ-13 מיליון שקל נגד יזמי פרויקט "מחיר למשתכן"
• הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שני טיעונים מרכזיים: תקופת ההחזקה והמגבלות - ועדת הערר התמקדה בשני נימוקים מרכזיים שהובילו להכרעה. הראשון נוגע לתקופת ההחזקה במקרקעין. על פי חוק מיסוי מקרקעין, "זכות במקרקעין" מוגדרת כזכות להחזיק במקרקעין לתקופה העולה על 25 שנה. אולם בפסק הדין נקבע כי חברות הבנייה שזכו במכרזי "מחיר למשתכן" התחייבו למכור את כל הדירות שיבנו לזכאים שזכו בהגרלה שערכה המדינה, בהתאם לכללים ומועדים שהמדינה קבעה והכתיבה.

"לכן, בהסכמים האמורים נמסר הכוח להחליט כמה זמן תחזיק העוררת במקרקעין לידי המדינה ולא לעוררת, ועל פי התנאים שנקבעו על ידי המדינה – העוררת יכולה להחזיק במקרקעין לכל היותר שנים ספורות, ובכל מקרה – הרבה פחות מ-25 שנה", קבע פסק הדין.

בפועל, על פי לוחות הזמנים שנקבעו במסמכים שהציגה המדינה, "פרק הזמן ממועד הזכייה במכרז 'מחיר למשתכן' ועד מועד ההתקשרות בהסכמים מול המשתכנים נע בין מספר חודשים ספורים ולכל היותר עד שלוש שנים וחצי". כלומר, חברות הבנייה לא יכלו להחזיק במקרקעין למעלה מ-25 שנה, ולכן לא רכשו "זכות במקרקעין" על פי ההגדרה החוקית.

• זיהום בשליש משדה דב: בדיקות חושפות חומרי PFAS במתחם הענק
• מליסרון תבנה לאנבידיה בניין משרדים ביוקנעם - שכירות 230 מיליון שקל לעשור
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

הנימוק השני עוסק במגבלות הרבות והמשמעותיות שהוטלו על היזמים. ועדת הערר קבעה כי "לאור היקפן ואיכותן של המגבלות שהוטלו על ידי המדינה על העוררת, בהיבטים של התכנון, הבנייה, קביעת זהות הרוכשים, מחיר מירבי, מפרטי הדירות, לוחות הזמנים למכירה, פיקוח ומעורבות של המדינה בקביעת הוראות חוזה המכר בין העוררת לרוכשי הדירות, מנגנוני הפיקוח, וכל יתר המגבלות על ההחזקה והשימוש במקרקעין, המסקנה המתבקשת היא כי לא ניתנו לעוררת זכויות הנאה או שליטה מלאה במקרקעין."

קבלנים מבצעים, לא בעלי זכויות

בפסק הדין נקבעה מסקנה חשובה: "הלכה למעשה המהות המשפטית האמיתית של ההתקשרות בין המדינה לבין העוררת בעקבות הזכייה במכרזי 'מחיר למשתכן', כעולה מהמערך ההסכמי עליו הוחתמה, היא התקשרות עם קבלן מבצע, הפועל בשמה ומטעמה של המדינה לצורך מימוש מדיניותה במסגרת פרויקט הדגל של 'מחיר למשתכן' והוצאתה לפועל."

השופטת וינשטיין הדגישה כי "המדינה לא הקנתה לעוררת זכויות במקרקעין במשמעות חוק מיסוי מקרקעין, ולמעשה העוררת סיפקה למדינה שירותי תכנון, בנייה והקמה של פרויקטים למגורים ושימשה כ'צינור' באמצעותו מכרה המדינה את זכויותיה במקרקעין למשתכנים."

גישה זו נתמכת גם בניתוח מודל הרווח של היזמים במכרזי "מחיר למשתכן". בפסק הדין נקבע כי "מודל הרווח דומה יותר מבחינה מהותית לחוזים בהם ניתנים שירותי תכנון ובנייה." בניגוד למכרזים רגילים של רמ"י, שבהם היזמים חשופים לסיכונים ולסיכויים של תנודות מחירי השוק, ב"מחיר למשתכן" "התמורה קבועה מראש עבור שירותי התכנון והבנייה, כאשר הקבלנים מתחרים על מחיר המכירה הנמוך ביותר למ"ר דירתי שיוצע למשתכן."

חלק מהותי מפסק הדין עסק בשאלה האם חברת אשדר זכאית בכלל לתקן את השומות העצמיות שהגישה. רשות המיסים טענה כי מדובר בבקשה לביטול שומה עצמית, שצריכה להיבחן במשורה רבה, ובדומה לבקשות לתיקון דוחות מס הכנסה - רק במקרים חריגים ונדירים. אשדר טענה כי בשנת 2016, כאשר דיווחה על הזכייה במכרזים, היא לא קיבלה ייעוץ מיסויי מקצועי, והניחה כי בגלל הכותרת "חוזה חכירה" של ההסכמים שנחתמו עם רמ"י, מדובר ברכישת "זכות במקרקעין" שחייבת במס רכישה. רק בשנת 2019, כאשר התייעצה עם מומחי מס חיצוניים, התברר לה כי נפלה טעות משפטית בשומותיה.

ועדת הערר קיבלה את עמדת אשדר וקבעה כי "טעות משפטית אמיתית הנובעת ממצב משפטי מורכב, שלא נדרש למטרות מס הכנסה אלא רק לחוק מיסוי מקרקעין, נכללת במסגרת 'טעות' לפי סעיף 85(א)(3) לחוק." השופטת הדגישה כי "בהיעדר פסיקה או הנחיות ברורות מרשות המסים בעניין סיווג מס של פרויקטי 'מחיר למשתכן', מדובר בטעות משפטית לגיטימית."

רשות המיסים: "השתק שיפוטי"

רשות המיסים ניסתה לטעון כי העררים צריכים להידחות על הסף מחמת "השתק שיפוטי", בטענה שלאחר הזכייה במכרזים ולאחר הבנייה, אשדר דיווחה בעשרות דיווחים על מכירת הדירות לזכאים, ובכך למעשה אישרה שהיא רכשה "זכות במקרקעין" שלאחר מכן מכרה לקונים. ועדת הערר דחתה טענה זו בתוקף. "העובדה שהעוררת דיווחה על מכירת הדירות אינה מהווה הודאה או אישור לכך שרכשה 'זכות במקרקעין' במקום הראשון", נקבע בפסק הדין. "הדיווח על מכירת הדירות נעשה בהתאם לדרישות החוק, ואין בו כדי למנוע מהעוררת לטעון שלא רכשה זכות כאמור."

השלכות רחבות: למעלה מ-150 עררים נוספים - חשיבותו של פסק הדין חורגת הרבה מעבר לעניינה של חברת אשדר בלבד. בפסק הדין צוין במפורש כי "לוועדות הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בכל המחוזות ברחבי הארץ הוגשו עשרות רבות של עררים (מעל 150 עררים), אשר הסוגיות שהועלו בהן לדיון – זהות לסוגיות מושא הדיון בפסק דין זה."

יתרה מכך, "הצדדים בכל העררים האחרים, בחיפה כמו גם בכל יתר המחוזות בארץ, הגיעו להסכמות דיוניות, אשר קיבלו תוקף של פסק דין בכל תיקי העררים האמורים, לפיהן ההכרעה בעררים דנן תחול ותחייב בכל יתר העררים שהוגשו בכל רחבי הארץ."

משמעות הדבר היא שעשרות חברות נדל"ן שזכו במכרזי "מחיר למשתכן" בשנים האחרונות צפויות לקבל החזרי מס משמעותיים. בהתחשב בעובדה שמס רכישה על קרקע לבנייה עומד על כ-5% משווי המקרקעין, ובפרויקטים של מאות דירות מדובר בסכומי קרקע של עשרות מיליוני שקלים - החזרי המס הצפויים עשויים להגיע למיליוני שקלים לכל פרויקט.

חלק חשוב מנימוקי פסק הדין נסב על תכליתה של תכנית "מחיר למשתכן". "תכנית 'מחיר למשתכן' הינה תכנית הדגל של המדינה לפתרון משבר הדיור עבור מחוסרי דיור ולמטרה זו השקיעה המדינה משאבים רבים כדי שהללו יוכלו לרכוש דירה במחיר מופחת, ובהקדם האפשרי", נקבע בפסק הדין.

השופטת וינשטיין הדגישה כי "ממהות הפרויקט ומטרותיו ניתן ללמוד כי מעולם לא הייתה כוונה להקנות לעוררת זכות להחזיק במקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים." למעשה, גישתה של ועדת הערר תואמת את רוח התכנית: המדינה ביקשה למנף את המומחיות והיכולות של חברות הבנייה הגדולות כדי לספק דיור במחיר מופחת לזכאים, מבלי שתמורת הקרקע תועבר לידי היזמים אלא ישירות למשתכנים.

פסק הדין מפרט את המנגנונים הרבים שבהם שמרה המדינה על שליטה מלאה בפרויקטים. "על פי הכללים שקבעה המדינה ופורטו במסמכים ששלחה חברת הבקרה לעוררת, נקבעו לוחות זמנים מפורטים לביצוע כל פעולה, החל משלב קבלת היתר הבנייה, דרך עריכת ההגרלה וכלה בחתימת הסכם מכר בין העוררת למשתכנים", נכתב בפסק הדין.

המדינה גם קבעה סנקציות משמעותיות: "נקבעו סנקציות על הפרות יסודיות, בין היתר - אי עמידה בלוח הזמנים לבנייה ומסירת הדירות, תוך שנקבע כי המדינה תהיה רשאית לבטל את החוזה במקרים של הפרה יסודית. אמנם נקבעו גם סנקציות של תשלום פיצוי מוסכם של 450,000 ₪ להפרה, אך גם לפי עדויות עדי המשיב – תשלום הפיצוי המוסכם אינו מקנה לעוררת את הזכות להחזיק בדירות מעבר למועד שנקבע על ידי המדינה."

מעניין לציין כי סכום הפיצוי המוסכם של 450,000 ₪ חוזר גם בהקשר אחר: גם המשתכנים עצמם שמוכרים את דירותיהם טרם חלוף 5 שנים מיום קבלת טופס 4 - מחויבים באותו סכום פיצוי למדינה. עובדה זו מחזקת את המסקנה שהמדינה נותרה צד מרכזי לעסקת המקרקעין גם לאחר העברת הדירות למשתכנים.

חשוב לציין כי פסק הדין מתייחס ספציפית למכרזי "מחיר למשתכן" ולמאפיינים הייחודיים שלהם. המסקנות אינן בהכרח חלות על מכרזים אחרים של רמ"י, ובוודאי שלא על פרויקטים רגילים של חברות בנייה.

השופטת וינשטיין הדגישה במפורש כי "מגבלות אלה הן ייחודיות למכרז 'מחיר למשתכן' ואינן מאפיינות מכרזים רגילים של רמ"י." לכן, חברות נדל"ן שזכו במכרזים אחרים של רמ"י לא יוכלו בהכרח להסתמך על פסק דין זה כדי לתבוע פטור ממס רכישה.

עם זאת, פסק הדין עשוי להשפיע על תכניות דיור ממשלתיות נוספות שבהן המדינה מטילה מגבלות דומות על היזמים, כמו תכנית "דירה להשכיר" או "מחיר מטרה", ויהיה מעניין לראות אם יוגשו עררים דומים גם בתכניות אלו.

מאות מיליוני שקלים אמורים לחזור לקבלנים

ההשלכות הכספיות על אוצר המדינה צפויות להיות משמעותיות. מדובר במאות פרויקטים של "מחיר למשתכן" שאושרו בשנים האחרונות, כאשר בכל פרויקט שווי הקרקע עומד על עשרות מיליוני שקלים. מס רכישה של כ-5% על סכומים אלו מגיע למיליוני שקלים לפרויקט.

לדוגמה, אם בפרויקט של 200 דירות שווי הקרקע עומד על 100 מיליון ₪, מס הרכישה הרלוונטי הוא כ-5 מיליון ₪. כפלו את זה ב-150 פרויקטים שכבר הוגשו בהם עררים, ותקבלו סכום עצום של מאות מיליוני שקלים שהמדינה תידרש להחזיר לחברות הבנייה.

מנגד, ניתן לטעון שההפחתה בעלויות של חברות הבנייה עשויה להוביל לירידה במחירי "מחיר למשתכן" בעתיד, או להגדלת שולי הרווח של הקבלנים, מה שיכול לעודד עוד חברות להתמודד על מכרזים אלו.

פסק הדין ניתן אתמול אך התיקים עצמם הוגשו כבר ב-2021. השופטת וינשטיין התנצלה בפסק הדין על העיכוב הממושך: "מלאכת כתיבת פסק דין זה התעכבה לפרק זמן ממושך לאחר שהושלם שלב הסיכומים, ואף לאחר שהוגשה והוכרעה בקשה להבאת ראיות נוספות, וזאת בשל קשיים ניכרים בהרכב ועדת הערר בחיפה, אשר מקורם בפקיעת המינוי של חברי הוועדה המקוריים שישבו בהרכב הוועדה בדיון ההוכחות בעררים דנן ואי חידוש מינוים."

בסופו של דבר, פסק הדין ניתן על ידי הרכב חדש של ועדת הערר, בראשות השופטת אורית וינשטיין ובהשתתפות עו"ד רפאל מרסיאנו ועו"ד אילן תמאם, שהסכימו פה אחד עם המסקנות. אשדר יוצגה על ידי עורכי דין ממשרד ש. הורוביץ ושות', ובייעוץ מיסויי של עו"ד (רו"ח) טל פלמבאום ועו"ד צבי חמיש.

עקרון "המהות על הצורה" הוא מוכר היטב בדיני המס, אך יישומו הספציפי במקרה של "מחיר למשתכן" הוא חדשני ומרחיק לכת. השופטת וינשטיין קבעה כי "יש לבחון את המהות המשפטית והכלכלית האמיתית של המערכת ההסכמית", ולא רק את הכותרת "חוזה חכירה" שניתנה להסכם.

לסיום, ועדת הערר אף חייבה את רשות המיסים בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך 100,000 ₪, "בשים לב היקף הטענות שנטענו במסגרת העררים דנן ולעמדה החריגה שהוצגה על ידי המשיבים בעניין סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין."

מה הלאה?

פסק הדין של ועדת הערר מהווה הכרה בכך שחברות הבנייה ב"מחיר למשתכן" אכן משמשות כזרוע ביצועית של המדינה, ולא כרוכשות עצמאיות של זכויות במקרקעין. לעת עתה, נותר לחכות ולראות אם פסק הדין יעמוד גם בערכאות גבוהות יותר, אם ייערך עליו ערעור. וזאת בעצם השאלה המרכזית - האם רשות המסים תערער על פסק הדין לבית המשפט המחוזי, או שמא תקבל את ההכרעה ותתחיל בהחזר המסים לעשרות החברות שהגישו עררים דומים.

עבור חברות הבנייה שכבר זכו במכרזי "מחיר למשתכן" ושילמו מס רכישה, פסק הדין פותח פתח להגשת בקשות לתיקון שומה ולהחזר כספים. עבור חברות השוקלות להתמודד על מכרזים עתידיים של "מחיר למשתכן", הבהרת המצב המשפטי עשויה להשפיע על תחשיבי הרווחיות ועל רמת התחרות במכרזים.