רמ״י עם מכרז חדש ברחובות: 410 דירות בקריית משה, כמחציתן במחיר מטרה

רשות מקרקעי ישראל (רמ״י), יחד עם משרד הבינוי והשיכון, שיווקה שני מתחמים לבנייה רוויה בשכונת קריית משה ברחובות במסגרת מסלול ״דיור במחיר מטרה״. מדובר במכרז הכולל בסך הכול 410 דירות, מתוכן 206 דירות המיועדות לזכאים במסגרת התוכנית ו-204 דירות שישווקו בשוק החופשי. לצד המגורים, התכנון כולל גם שטחי מסחר ומבני ציבור, כחלק מהבנייה החדישה יותר של עירוב שימושים.

המכרז נסגר עם היענות גבוהה יחסית מצד היזמים, כאשר הוגשו אליו 20 הצעות. נתון שמעיד על רמת תחרות די גבוהה ועל עניין מצד השוק בפרויקט ובשכונה. בסופו של דבר זכו בשני המתחמים החברות אסיה סיירוס פיתוח וייזום, עם הצעה של כ-105.36 מיליון שקל, ורן-אור הנדסה בניה והשקעות, עם הצעה של כ-67.01 מיליון שקל. יחד, מדובר בסכום כולל של כ-172 מיליון שקל עבור הקרקע, לא כולל מע״מ והוצאות פיתוח.

תכנון המודל

המכרז בנוי במודל משולב, שבו היזמים מחויבים למכור חלק מהדירות במחיר מוזל לזכאים, לצד דירות במחירי שוק חופשי. במתחם הראשון, המשתרע על שטח של כ-6,079 מ״ר, מתוכננות 223 דירות, 112 דירות במחיר מטרה ו-111 דירות לשוק החופשי. במתחם השני, על שטח של כ-5,335 מ״ר, מתוכננות 187 דירות. 94 דירות במחיר מטרה ו-93 דירות לשוק החופשי. החלוקה כמעט שווה בין שני סוגי הדירות.

המחירים שפורסמו במסגרת המכרז מתייחסים לדירות המיועדות לזכאים בלבד. לפי האומדנים, מחיר התחלתי לדירת 85 מ״ר עומד על כ-1.476 מיליון שקל, לדירת 100 מ״ר על כ־1.714 מיליון שקל ולדירת 120 מ״ר על כ-2.03 מיליון שקל. מדובר בדירות הכוללות מרפסת, חניה ומחסן. ההערכות מצביעות על פער של מאות אלפי שקלים לעומת מחירי השוק החופשי באזור, כאשר ההנחה המגולמת נעה בין כ-613 אלף עד 843 אלף שקל לדירה, בהתאם לגודל ולמאפיינים.

• כך מייצרת "מחיר מטרה" יתרון תזרימי של מיליון שקל למשק בית
• כמה תעלה דירה בנהריה לזכאים ומה ההנחה ביחס למחיר השוק?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עם זאת, חשוב להדגיש כי מדובר במחירי התחלה מחושבים לפי כללי המכרז, ולא במחירים סופיים לכל דירה בפועל. המחיר הסופי עשוי להשתנות בהתאם למיקום הדירה בבניין, קומה, כיווני אוויר ופרמטרים נוספים.

הצעות הזכייה משקפות גם את הערכת היזמים לשווי הקרקע ולפוטנציאל הפרויקט. שווי המ"ר הבנוי העיקרי במתחם הראשון נקבע על כ-14,226 שקל, בעוד שבמתחם השני השווי נמוך יותר ועומד על כ־13,441 שקל למ"ר.

שני המתחמים הם חלק מתוכנית רחבה יותר — תמ״ל/1086: להתחדשות עירונית בשכונת קריית משה. מדובר בתוכנית בהיקף משמעותי, המשתרעת על שטח של כ-1,551 דונם וכוללת כ-10 אלף דירות, לצד כ-300 יחידות לסטודנטים וכ-350 יחידות לדיור מוגן. התכנון כולל גם שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים, עם בנייה בגובה של כ-10 עד 22 קומות. עצם פרסום הזוכים והתקדמות השיווק בפועל משקפים ניסיון לקדם את הפרויקט משלב תכנוני לשלב ביצועי, לאחר שנים שבהן תוכניות התחדשות עירונית רבות נותרו על הנייר.

• פגיעה באלפי דירות: האם שוק השכירות עומד בפני עליית מחירים?
• למה אני חושב שהמלחמה היא הזדמנות חד פעמית לרכוש דירה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• פתח תקווה או ראש העין - על הפערים במחירי הדירות ועסקאות...

מנקודת מבט רחבה יותר, המכרז מדגים את המנגנון שבאמצעותו המדינה מנסה להגדיל את היצע הדירות המוזלות, תוך שילוב עם שוק חופשי. המנגנון שהתחיל לפני קצת יותר מעשור בידי השר כחלון דאז, וגרם דה פקטו לרבים מהציבור להתעשר באמצעות הזכייה בהגרלות הללו, מלווה אותנו עד היום. 

עבור הזכאים, מדובר בהזדמנות לרכישת דירה בהנחה משמעותית ביחס לשוק. עבור היזמים, מדובר בפרויקטים די נוחים, שנותנים להם גם קרקע במחיר מופחת וגם אופציה למכור חצי מהדירות שיקימו בשוק החופשי ובמחירים שהם יקבעו והשוק יגיב להם.