הפיקוח על המשכנתאות בבנקים - לפי מגבלות שנקבעו אחרי הסאב פריים
אנגלמן: כשל שוק במתן משכנתאות במגזר הערבי; המימון הייחודי במגזר החרדי מביא לכך שהוא גבוה בהרבה מהשיעור המירבי שקבע בנק ישראל
הפיקוח על המשכנאות הבנקאיות מבוסס על כללים שנקבעו לפני עשור וחצי ולא עודכנו, בעוד על המשכנתאות החוץ-בנקאיות הפיקוח הוא רופף. כך אומר מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן.
מאז שנת 2008, העלייה החדה והמתמשכת במחירי הדיור הובילה לגידול ניכר בביקוש לאשראי. מגמה זו משתקפת היטב בנתוני 2025-2024: סכום המשכנתא הממוצע חצה את רף מיליון השקלים, וההחזר החודשי הממוצע האמיר ל-5,800 שקל - עלייה של 39% לעומת 2019. נכון ליוני 2025, יתרת חוב המשכנתאות הכוללת של הציבור בישראל הגיעה להיקף חסר תקדים של 630 מיליארד שקל.
המגבלות הרגולטוריות העיקריות שהטיל הפיקוח על הבנקים בשנים 2014-2010, לאחר משבר הסאב פריים, נועדו למתן את הגידול החד במשכנתאות שניתנו ברמת סיכון גבוהה, ובעיקר משכנתאות ברמת מינוף גבוהה (יחס משכנתא למחיר הדירה) ומשכנתאות בריבית משתנה. בשנים 2024-2020 לא בחן הפיקוח על הבנקים באופן עיתי את המגבלות העיקריות למתן הלוואות לדיור (מגבלת שיעור המימון, מגבלת שיעור החזר מהכנסה, מגבלת חלק הלוואה בריבית משתנה ומגבלת התקופה), כך שהן נותרו כפי שהיו במציאות אחרת.
באפריל 2025 הנהיג בנק ישראל את רפורמת "מחזור בקליק", שנועדה להקל על מחזור משכנתאות; עד שלהי 2025 לא היו בידיו נתונים שילמדו על האפקטיביות שלה. עם זאת, 80% ממחזורי המשכנתאות שבוצעו במחצית הראשונה של 2025 היו מחזורים פנימיים, כך שרוב המחזורים נעשים בבנקים שבהם נלקחו ההלוואות המקוריות - דהיינו, התחרות לא גדלה.
חשש לפשיעה כלכלית במגזר הערבי
סוגיית הדיור והאשראי לדיור בחברה הערבית משקפת כשל שוק הנובע משילוב של חסמים סטטוטוריים (רישום מקרקעין), מאפיינים תרבותיים (בנייה עצמית) ופערי נגישות פיננסית. בהעדר פתרונות אשראי מוסדרים, משקי בית ערבים נאלצים לפנות לאפיקי מימון יקרים ומסוכנים, המעצימים את המצוקה הכלכלית ומהווים קרקע פורייה לצמיחת אשראי חוץ-בנקאי לא מבוקר, הגורם לפגיעה קשה ביכולתם של אזרחים ערבים לבנות בתי מגורים בשל חוסר נגישותם למשכנתאות בנקאיות. במקרים מסוימים אף קיים חשש לפשיעה כלכלית, בשל מעורבותם של גורמים פליליים בנתינת הלוואות חוץ-בנקאיות.
מודל המימון לדיור במגזר החרדי נשען על מבנה תלת-שכבתי ייחודי: 1. הנדבך המוסדי (המשכנתא); 2. הנדבך הקהילתי (הגמ"ח): הלוואות ללא ריבית לטווח קצר, המאופיינות בהחזר חודשי גבוה במיוחד, שאינו מדווח למערכת נתוני האשראי ואינו מובא לפני המערכת הבנקאית בעת העמדת המשכנתא; 3. הנדבך המשלים (אשראי חוץ-בנקאי): הלוואות מחברות כרטיסי אשראי או גופי מימון חוץ-בנקאיים לצורך גישור על פערים שוטפים. שילוב שלושת המקורות יוצר מצב, בו שיעור המימון האמיתי במגזר החרדי עשוי לחרוג מהרף שקבע בנק ישראל - 75% לרוכשי דירה יחידה ו-50% לרוכשי דירה להשקעה.
למרות הגידול במספר הרישיונות החוץ-בנקאיים, המשכנתאות של גופים חוץ-בנקאים מהוות 1% בלבד מהיקף המשכנתאות הניתנות על ידי הבנקים: בשנת 2024 הן עמדו על 5.5 מיליארד שקל, לעומת 587 מיליארד שקל של הבנקים. בשוק החוץ-בנקאי קיים חוסר בשקיפות נאותה בעמלת פתיחת תיק; לווים רבים אינם מקבלים מידע השוואתי על גובה העמלות לפני הגשת הבקשה; לא קיים מנגנון אחיד המאפשר ללווה להבין את ההשפעה של העמלה.
אין פיקוח על יועצי המשכנתאות
רשות שוק ההון אינה מפרסמת נתונים השוואתיים שיכולים לאפשר ללקוחות הגופים החוץ-בנקאיים להשוות את תנאי ההלוואות שמציעים הגופים החוץ-בנקאיים, והלקוח אינו יכול לקבל תמונה כוללת בדבר שיעורי הריבית והמסלולים האפשריים המוצעים ובדבר הריבית הכוללת החזויה אצל כל אחד מהם.
- משכנתאות: היקף התשלומים בפיגור עלה ל-4.45 מיליארד שקל
- התאוששות בביקושים? מרץ היה החודש החזק ביותר למשכנתאות מאז 2022
להערכת התאחדות יועצי המשכנתאות, כיום ישנם 2,500-2,000 יועצי משכנתאות. על פי נתוני בנק ישראל, 61% מבין נוטלי המשכנתאות משתמשים בסיועו של יועץ משכנתאות. קבלת שירות ייעוץ משכנתאות מאדם שאינו בעל הכישורים המתאימים עלולה להוביל לנזקים כלכליים, משפטיים ורגולטוריים בעלי השלכות ניכרות. ייעוץ לא מקצועי עלול להוביל את הלקוח להחלטות שגויות שיעלות לו מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא. למרות זאת תחום ייעוץ המשכנתאות אינו דורש רישיון, בחינות הסמכה או התמחות; בחודש שעבר אושר לקריאה ראשונה חוק בו נקבע שמשרד המשפטים יפקח על היועצים.
מודל התגמול הנוכחי של יועצי משכנתאות מהגופים המוסדיים ונותני האשראי החוץ-בנקאי בשיווק משכנתא חוץ-בנקאית, מבוסס על תשלום עמלות שוטפות, עמלות חד-פעמיות במכירה ובהגעה ליעד מכירות, פרסים ומתנות. הדבר מעלה חשש להיווצרותן של הטיות ותמריצים שאינם מתיישבים עם טובתו של הצרכן בהכרח, ואף מטה לכיוון המשכנתאות החוץ-בנקאיות לעומת המשכנתאות הבנקאיות. לדוגמה, חברה גבתה שכר טרחה של 10% מגובה המשכנתא בתוספת מע"מ, שכר החורג באופן קיצוני מהמוכר והמקובל בענף המשכנתאות.
