התאוששות בביקושים? מרץ היה החודש החזק ביותר למשכנתאות מאז 2022

לפי נתוני בנק ישראל שוק המשכנתאות ממשיך במה שאפשר לפרש כהתאוששות מסוימת בביקושים, בחודש מרץ היקף המשכנתאות לדיור הגיע ל-10.67 מיליארד שקל – עלייה של 17.5% לעומת פברואר ועלייה של 16.4% בהשוואה למרץ אשתקד. מדובר ברמה הגבוהה ביותר שנרשמה מאז אמצע 2022, נתון המצביע על חזרה לפעילות לאחר תקופה ממושכת של האטה.

במבט רחב יותר, הרבעון הראשון של 2026 כולו מסתכם בכ-28.4 מיליארד שקל, לעומת כ-23.8 מיליארד שקל ברבעון המקביל אשתקד – עלייה של כ-19%. אם מרחיבים את המבט ל-12 החודשים האחרונים, היקף המשכנתאות מגיע לכ-110 מיליארד שקל, לעומת כ-100 מיליארד בתקופה המקבילה, מה שממחיש שההתאוששות כבר אינה נקודתית אלא מגמה שנמשכת לאורך זמן.

עם זאת, ניתוח הנתונים מעלה כי מאחורי הצמיחה הכמותית מסתתר שינוי מהותי בהתנהגות הלווים. הציבור אמנם חוזר לשוק, אך הוא עושה זאת בזהירות רבה יותר, תוך העדפה למסלולים שאינם צמודים למדד המחירים לצרכן.

הבריחה מהמדד והחיפוש אחר ודאות

במהלך מרץ, כ-87.5% מהמשכנתאות החדשות נלקחו במסלולים שקליים לא צמודים. לשם השוואה, לפני שנה עמד נתון זה על כ-81%, ולפני שנתיים על כ-64% בלבד. כלומר, בתוך פרק זמן קצר יחסית, השוק שינה כמעט לחלוטין את מבנה ההלוואות שלו.

• חודש שיא: היקף המשכנתאות זינק ל־11.7 מיליארד שקל
• שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המשמעות היא מעבר ממודל שבו חלק משמעותי מהלווים היה חשוף לאינפלציה, למודל שבו רוב מוחלט של ההלוואות מתבסס על ריבית שקלית קבועה או משתנה שאינה תלויה במדד. בפועל, גם כאשר הריביות בצמודי המדד אינן גבוהות במיוחד, הציבור בוחר לשלם ריבית נומינלית גבוהה יותר כדי להימנע מהפתעות עתידיות בהחזר.

במקביל, סביבת הריבית מתחילה להראות סימני התמתנות. הריבית הממוצעת במסלולים הלא צמודים ירדה במרץ לרמה של 4.63%, לעומת 4.68% בפברואר וכ-4.97% במרץ אשתקד. מדובר בירידה מצטברת של עשרות נקודות בסיס מהשיאים של 2023. במסלולים צמודי המדד נרשמה ירידה מתונה יותר לרמה של 3.19%, לעומת כ-3.26% בפברואר.

למרות הירידה הזו, לא נרשמת חזרה למסלולים הצמודים. הפערים בין המסלולים מצטמצמים, אך העדפות הלווים לא משתנות, מה שמרמז שהשוק מתמחר כיום לא רק עלות מימון אלא גם רמת סיכון.

• תא/5500 לקראת אישור: מה השתנה?
• אושרה תכנית ההתחדשות לשכונת יד התשעה בהרצליה
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• שוק הדירות בירידה מתמשכת: ההגירה יוצרת סדק בביקוש; הבחירות...

הפריים מתאושש, אך רחוק מהרמות ההיסטוריות

בתוך המסלולים הלא צמודים, מסלול הפריים מתחיל להראות סימני התאוששות. במרץ נלקחו הלוואות פריים בהיקף של כ-1.44 מיליארד שקל, עלייה חדה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. חלקו מתוך המשכנתאות הלא צמודות עלה לכ-15%, לעומת פחות מ-10% לפני שנה.

עם זאת, מדובר עדיין בשיעור נמוך יחסית בהשוואה לעבר. בשנת 2022, לפני גל העלאות הריבית, מסלול הפריים היווה לעיתים קרובות קרוב למחצית מהמשכנתאות הלא צמודות. גם לאחר הירידה בריבית, הלווים עדיין לא ממהרים לחזור לחשיפה גבוהה לריבית משתנה, ונראה כי הזיכרון של עליות הריבית האחרונות ממשיך להשפיע על קבלת ההחלטות.

שינוי נוסף נרשם בגזרת הלוואות הבלון והבולון, המשמשות לרוב ככלי גישור בעסקאות נדל"ן. היקפן במרץ עמד על כ-1.5 מיליארד שקל, שהם כ-14% מסך המשכנתאות.

מדובר בירידה לעומת שיא של כ-23% שנרשם בדצמבר 2024, אך עדיין ברמה גבוהה יותר בהשוואה לשנים קודמות, אז נעו הלוואות אלו סביב חד-ספרתי. הנתונים מצביעים על כך שצעדי הרגולציה של בנק ישראל לצמצום השימוש במבנים תזרימיים מורכבים אכן השפיעו, אך לא העלימו את התופעה לחלוטין.

הארכת תקופות והשלכות תזרימיות

במקביל, תקופת הפירעון הממוצעת של המשכנתאות עומדת במרץ על כ-23.7 שנים, עם פער בין מסלולים קבועים למשתנים. במסלולים בריבית משתנה נרשמות תקופות ארוכות יותר, שמגיעות לכ-26–27 שנים בממוצע.

המשמעות היא שלצד הירידה בריביות, חלק מההתאמה של הלווים מתבצעת דרך פריסה ארוכה יותר של ההחזר, מה שמאפשר להקטין את ההחזר החודשי אך מגדיל את סך הריבית לאורך חיי ההלוואה.