למה אני חושב שהמלחמה היא הזדמנות חד פעמית לרכוש דירה

היקף העסקאות בשוק הדירות יורד, מחירי הדירות יורדים. המלאי גדול, והשוק מלמד על משבר. כותרות כל אמצעי התקשורת מבשרות באותיות של קידוש לבנה אודות עצירה כמעט כללית של המכירות בשוק הדיור, זאת כולל גל הולך וגדל של ביטול עסקות. אנשים שרכשו דירה במבצעי ה-80/20, 90/10 מבטלים כי אין להם איך לשלם את ההפרש או שפשוט הגיעו למסקנה שלא כלכלי להם לקנות דירה. 

אפשר בהחלט להבין את מצב השוק. ככלות הכול, איך היית מצפה מישראלי שגויס לשרות מילואים בגבול לבנון, ובזמן ירי טילים מתמשך על סביבת ביתו שבמרכז הארץ, שיקדיש מחשבה קטנה שבקטנות לרכישת דירה? 

מדובר לא רק בקושי כלכלי, אלא גם ובעיקר ברמה התודעתית, של דחיקת הצורך לרכישת דירה לקרן זווית, זאת עד שיעבור זעם. ולכן, דומה שאיש לא הופתע מאותן כותרות ואותם נתונים המצביעים, כאמור, על קיפאון מוחלט בכלל משרדי המכירות. קיפאון שמחלחל למחירים כי הקבלנים צריכים תזרים, צריכים למכור. 

מה באפט היה אומר?

אולם, וזה אולם גדול, כשקראתי את הכתבות על הקיפאון ועל המשבר, נזכרתי בפעם המי יודע כמה באמירתו המיתולוגית של המיליארדר וורן באפט, ש"משבר הינו ההזדמנות הטובה ביותר". באפט, אמנם, התייחס באמירה זו לשוק ההון ולרכישת מניות במשבר, כי אז יש הזדמנויות, אולם היא בחלט יכולה להתאים ככפפה ליד גם לשוק הדיור.

• שכונת המשתלה בת"א - מה קורה למחירים וכמה עולה דירה?
• מחירי הדירות בישראל הפכו יקרים יותר מלונדון, פריז, ברלין ורומא בגלל נפילת הדולר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ובכן, ההיסטוריה של הנדל"ן בישראל, מלמדת פעם אחר פעם, כי דווקא בעת מלחמה, אינתיפאדה, או משבר בטחוני כזה או אחר, מתבצעות עסקות אטרקטיביות מאין כמותן, לעיתים אף עד כדי עשרות אחוזים פחות(!) ממחירי השוק בזמנים "רגילים".

בשל העובדה שיש שפל בשוק הדיור והציבור הישראלי לא קונה דירות בזמן משבר ומלחמה, נוצר חלון הזדמנויות לעסקאות טובות. כשכולם קונים והמצב הכללי טוב, המחירים עולים ואין הזדמנויות. עכשיו - יש הזדמנויות. 

דוגמא מובהקת לכך הייתה בעת מלחמת חרבות ברזל, כשמי שרכש דירה באשקלון, עיר שכידוע הייתה בקו החזית וספגה אינספור קאסמים, רכש אותה במחירים של עד 30 אחוזים בקירוב פחות ממחירי השוק.

• מצוקת הקבלנים - הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של אביב-מליסרון
• תשואה חריגה לצחי אבו: 40 דירות במרכז ת״א בהנחה גדולה, תשואה של מעל 10% משכירות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מצוקת הקבלנים - הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של...

ואם כבר מלחמות ומבצעים - במלחמת שאגת הארי, במקביל לשיא הקרבות ושיא שיגור הטילים, רכשה עמותה חרדית כ-600 דירות ברמלה, כולל דירות 5 חדרים שבזמנים רגילים היו מתומחרים בכ-2 מיליון שקלים, בכ-1.5 מיליון שקלים בלבד, כלומר גם כן הנחה אפקטיבית של 30 אחוזים לפחות.

נכון. האפיקורסים יהנהנו בראשם אנה ואנה, ויאמרו מן הסתם שאלה ממש דוגמאות יוצאות דופן ולמי בכלל יהיה ראש לקדם חתימה על העסקה, שעה שהוא וכל בני משפחתו מרותקים לממ"ד או למקלט 24 שעות ביממה, או נקראים בצו 8 על מנת להגן על המולדת.

ויחד עם זאת, אם נבחן את הנושא ב"זום אאוט", הרי ש כל מי שיכול כיום לרכוש דירה, אבל בוחר להמתין עד שיידומו הדי הקרבות, יצטרך, ככל הנראה לגייס עוד כמה וכמה מאות אלפי שקלים, שכר עבודה של שנים רבות, על מנת לממש את חלום הדירה הכוללת ממ"ד. כלומר, קנייה עכשיו זו הנחה של כמה מאות אלפי שקלים, אז למרות שאין "ראש" לזה, ייתכן מאוד שהזמן הוא עכשיו. 

*כותב המאמר עו"ד עידו שחם הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית