קבוצת גבאי תקים 1,040 דירות בפינוי-בינוי בחפציבה, נתניה - איך זה מתומחר מול השוק?
במסגרת התוכנית ייהרסו כ-296 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו כ-1,040 יחידות דיור חדשות על שטח של כ-21 דונם. הפער בין מחירי דירות ישנות לחדשות באזור עשוי להגיע לעשרות אחוזים - הפרויקט משביח את שכונת חפציבה בהשוואה
לשכונות מבוקשות בנתניה
פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף נוסף מצטרף לגל ההתחדשות העירונית בנתניה: קבוצת גבאי זכתה במכרז דיירים להקמת מתחם מגורים חדש ברחוב יצחק בן חנן 7-1 בשכונת חפציבה. במסגרת התוכנית ייהרסו כ-296 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו כ-1,040 יחידות דיור חדשות על שטח של כ-21 דונם שמשקף יחס בנייה גבוה יחסית, ותואםאת מדיניות הציפוף בערים במרכז. התכנון כולל חמישה מגדלים בני כ-29 קומות לצד ארבעה מבנים בני כ-10 קומות, וכן שטחי ציבור, גינות ושדרוג תשתיות. הדיירים הוותיקים צפויים לקבל דירות חדשות הכוללות ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן - סטנדרט מקובל בפרויקטי התחדשות בשנים האחרונות.
חפציבה מול השכונות הסמוכות
בשכונת חפציבה עצמה, דירות 4 חדרים בבניינים ותיקים נסחרות בטווח של כ-2.0–2.4 מיליון שקל, המשקף מחיר למ"ר של כ-18–22 אלף שקל. מנגד, בשכונה הסמוכה קריית השרון (שנחשבת מבוססת יותר) - מחירי דירות 4 חדרים עומדים על כ-2.7–3.0 מיליון שקל, עם מחיר למ"ר של כ-25–28 אלף שקל. הפער הזה משמעותי: הוא משקף פוטנציאל השבחה של עשרות אחוזים לדירות שייבנו בפרויקטי פינוי-בינוי. לפי הערכות בשוק, דירות חדשות במתחמים דומים בנתניה מתומחרות כיום בטווח של 28–32 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום המדויק, קרבה לצירים ראשיים, נגישות תחבורתית ומפרט הבנייה. כלומר, בפרויקט החדש ייתכן שמחירי דירות 4 חדרים ינועו סביב 3.0–3.6 מיליון שקל ואף יותר, בהתאם לקומות ולמפרט.
נתונים אלו עולים בקנה אחד עם מגמות שמפרסמים גופים כמו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ו־רשות מקרקעי ישראל, שלפיהם פרויקטי התחדשות עירונית באזורי ביקוש מעלים את מחירי הדירות החדשות מעל ממוצע השוק המקומי, בעיקר בשל שיפור תשתיות, תכנון מודרני ותוספת שטחים ציבוריים.
פרויקטים דומים באזור: היקפים הולכים וגדלים
הפרויקט בחפציבה משתלב במגמה רחבה יותר בעיר. נתניה הפכה בשנים האחרונות לאחת הערים הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית, לצד ערים כמו בת ים ורמת גן. בעיר מקודמים עשרות מתחמי פינוי־בינוי, עם פוטנציאל של אלפי יחידות דיור חדשות. בשכונות סמוכות, כמו קריית נורדאו ונאות שקד, מקודמות תוכניות הכוללות בין מאות לאלפי יחידות דיור כל אחת. במקרים רבים מדובר ביחסי המרה דומים – הריסה של מאות דירות ישנות ובנייה של פי 3–4 יחידות חדשות. לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, פרויקטים בהיקף כזה נהנים מכדאיות כלכלית בעיקר כאשר מחירי הדירות החדשות חוצים רף של כ-25 אלף שקל למ"ר – נתון שכבר מתקיים ברוב אזורי הביקוש בנתניה.
גם קבוצת גבאי עצמה פעילה במספר פרויקטים נוספים בעיר, בהם פרויקט SIA ברחוב הלפרין, פרויקט "גבאי על הפארק" בפארק הים, וכן מתחם בשכונת סלע הכולל כ-500 יחידות דיור שקיבל היתר חפירה ודיפון. פרויקטים אלו משקפים אסטרטגיה של התמקדות בערים עם פוטנציאל השבחה דרך התחדשות עירונית.
אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי, מסר: "הפרויקט ברחוב יצחק בן חנן מהווה המשך ישיר לפעילותנו הענפה בתחום ההתחדשות העירונית, תוך חיזוק מרקמים עירוניים קיימים והתאמתם לצרכים העכשוויים. נתניה נמצאת בתנופת התחדשות משמעותית, ואנו גאים לקחת חלק בתהליך זה."
השבחה לצד עליית מחירים
היקף הבנייה בפרויקט (למעלה מאלף יחידות דיור) צפוי להשפיע לא רק על הדיירים הקיימים אלא גם על סביבת המחירים באזור. ניסיון מפרויקטים דומים מצביע על כך שעם תחילת שיווק דירות חדשות, נרשמת לייה גם במחירי הדירות הישנות בשכונה, לעיתים עוד לפני השלמת הבנייה. עם זאת, העלייה אינה אחידה. בעוד דירות חדשות נהנות מפרמיה גבוהה, דירות ישנות שאינן חלק מפרויקטים עשויות להישאר מאחור מבחינת מחיר. לכן, התחדשות עירונית יוצרת לעיתים פערים פנימיים בתוך שכונות.
