שני דוחות שפורסמו היום מציירים תמונה סותרת לכאורה של שוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 חושפת קריסה בהיקף העסקאות, עם מכירות קבלנים בשוק החופשי שצנחו לרמה נמוכה יותר מחודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מצד שני, נתוני בנק ישראל שפורסמו היום מראים כי בנובמבר נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-9 מיליארד שקל,  עלייה של כ-13% ביחס לחודש המקביל אשתקד.

כיצד ייתכן ששוק המשכנתאות פורח בעוד שוק הדירות קורס? התשובה טמונה בעיכוב המובנה בין רכישת דירה חדשה לבין לקיחת המשכנתא, ורומזת על כך שהמשבר האמיתי בשוק המשכנתאות עדיין לפנינו, אם כי חלק הולך וגדל מהמשכנתאות הוא מחזור, הלוואות לכל מטרה והגדלות של משכנתאות קיימות. מעבר לכך, צריך לזכור ששוק הדירות הוא זה שמשליך על שוק המשכנתאות ואם וכאשר תהיה חזרה לשוק של רוכשים, הרי ששוק המשכנתאות שעל פניו אמור לרדת כי הוא בעיכוב של כמה חודשים לשוק הדירות, יחזור לעלות.  מעבר לכך, צריך לזכורק שלא מדובר בהתאמה מלאה ובמדע מדויק - יש כאלו שלוקחים שיעור גבוה ויש כאלו ששיעור נמוך מסך המשכנתא. יש כאלו שלוקחים משכנתא בתחילת הדרך, ויש כאלו שמנסים לדחות עד כמה שאפשר. 

ועדיין, הנתונים של שוק הדירות מרמזים על חולשה בהמשך בשוק המשכנתאות. 

הפרדוקס: שוק משכנתאות חזק על רקע קריסה בעסקאות

נתוני בנק ישראל מצביעים על שוק משכנתאות יציב וחזק. היקף המשכנתאות בנובמבר דומה לממוצע ב-12 החודשים האחרונים, המשקפים התאוששות לאחר שנתיים שבהן עליית הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה הביאו להאטה בענף.

אולם בו-זמנית, נתוני משרד האוצר מציגים תמונה הפוכה לחלוטין. בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת חרף העובדה שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 2024.

• "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
• מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הפער בין שני השווקים מוסבר בעיקר על ידי שלושה גורמים: ראשית, עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני מספר שנים במסגרת מבצעי קבלנים מגיעות כעת לשלב המסירה, והרוכשים נדרשים לקחת משכנתא ולשלם רק עתה. שנית, ממחזרי משכנתאות שמנצלים את הציפיות להורדות ריבית. שלישית, הורדת הריבית במשק בנובמבר האחרון והציפייה לשתי הורדות נוספות בשנה הקרובה מעודדות פעילות בשוק האשראי.

המשמעות היא שהשוק החזק של המשכנתאות מבוסס במידה רבה על עסקאות מהעבר, ולא על פעילות שוטפת. כאשר "מלאי" העסקאות הישנות ייגמר, צפויה ההאטה בשוק הדירות להתגלגל גם לשוק המשכנתאות.

הנתון המדאיג ביותר בסקירת משרד האוצר נוגע למכירות הקבלנים. בחודש אוקטובר נמכרו 1,917 דירות חדשות בסך הכל, כולל בסבסוד ממשלתי - ירידה של 14% לעומת אוקטובר אשתקד. אולם הנתון הקשה באמת מתגלה בשוק החופשי: מכירות הקבלנים הסתכמו ב-1,038 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2023.

• מתיחת פנים ללוד: מעל 6,000 דירות חדשות ושדרה עירונית שתשנה את דרום העיר
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

המשמעות של נתון זה חריפה כי  רמת המכירות באוקטובר 2025 נמוכה אף מזו שנרשמה בנובמבר 2023, חודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי נרשמו רמות נמוכות יותר של מכירות בשלושה חודשי אוקטובר בלבד לאורך ההיסטוריה: 2023 עם פרוץ המלחמה, 2011 בתקופת המחאה החברתית, ו-2008 עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, מתעצמים שיעורי הירידה עוד יותר. סך העסקאות בשוק החופשי עמד באוקטובר על 3,639 דירות בלבד - ירידה של 21% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה חדה של 40% בהשוואה לספטמבר. בהשוואה רב-שנתית, רמה זו היא מהנמוכות ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים.

הלוואות בלון ומגבלות בנק ישראל: סוף עידן מבצעי הקבלנים

נתוני בנק ישראל חושפים שינוי משמעותי בהרכב המשכנתאות. שיעור הלוואות הבלון מתוך סל המשכנתאות ירד מ-14.4% באוקטובר ל-13.8% בנובמבר. מדובר הן בהלוואות שנלקחות במסגרת מבצעי קבלן,  בהן הקבלן מסבסד ללקוח את תשלומי הריבית על המשכנתא במהלך הבנייה, והן בהלוואות בלון רגילות המשמשות כהלוואות גישור למשקיעים ומשפרי דיור.

באפריל 2025 הגביל בנק ישראל את הלוואות הבלון שנלקחות במסגרת מבצעי קבלן ל-10% מסך המשכנתאות ברבעון. באוקטובר עמד שיעורן על 5.8% בלבד, מה שמעיד כי רוב הלוואות הבלון בענף כבר אינן נלקחות במסגרת מבצעי קבלן.

גם סקירת משרד האוצר מאשרת את ההשפעה של מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון. שכיחות הטבות המימון המדווחת עמדה באוקטובר על 26% בחמשת האזורים המרכזיים, נמוך משמעותית מרמת השיא של 50% שנרשמה במרץ 2025, ערב כניסת המגבלות לתוקף.

באזור באר שבע, למשל, ירדה שכיחות הטבות המימון ל-28% בלבד באוקטובר, לעומת 43% בספטמבר ו-60% במרץ. מנגד, באזור תל אביב דווקא נרשם זינוק בשכיחות הטבות המימון ל-39%, גבוה אף מרמתו בחודש מרץ – אם כי מספר הדירות שנמכרו באזור זה נמוך ממחצית מרמתן במרץ.

משבר באזור הדרום: באר שבע ואשקלון מובילות את הנפילה

הפילוח הגיאוגרפי של הסקירה חושף כי הירידה החדה במכירות הקיפה כמעט את כל האזורים בארץ. אולם אזור באר שבע, שמוביל בדרך כלל את מכירות הקבלנים בשוק החופשי, חווה נפילה דרמטית במיוחד.

באזור זה נמכרו 153 דירות בלבד בחודש אוקטובר, ירידה חדה של 53% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, זאת בהמשך לירידה בשיעור דומה בספטמבר. בסך הכל, בעשרת החודשים הראשונים של 2025 נמכרו בשוק החופשי באזור באר שבע 3,426 דירות, ירידה של 29% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

הניתוח לפי ערים מגלה תמונה קשה במיוחד: בבאר שבע עצמה נמכרו 361 דירות חדשות בשוק החופשי מתחילת השנה, לעומת 844 דירות בינואר-אוקטובר אשתקד – ירידה של 57%. באשקלון נמכרו 430 דירות השנה, ירידה של 44% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. על רקע נתון זה מציינת הסקירה כי לפי הלמ"ס יש בעיר זו 2,000 דירות חדשות שטרם נמכרו, כך שבקצב המכירות הנוכחי יידרשו ארבע שנים למכירת דירות אלו בלבד.

נקודת אור יחסית מהווה נתיבות, שהובילה את מכירות הקבלנים באזור עם 970 דירות שנמכרו מתחילת השנה, ירידה מתונה של 2% בלבד. הסקירה מציינת כי יציבות זו קשורה ככל הנראה לשכיחות גבוהה של הטבות מימון מצד הקבלנים, שעמדה על 47% מהמכירות בעיר.

תזרים המזומנים של הקבלנים קרס: ירידה של יותר מ-50%

הסקירה בוחנת גם את תזרים המזומנים של הקבלנים ומצביעה על מצוקה הולכת ומעמיקה. תזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות עמד באוקטובר על 3.9 מיליארד שקל בלבד. בערכים ריאליים, זוהי הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2023, וירידה ריאלית של 32% בהשוואה לאוקטובר אשתקד.

הנתון משקף הן את הירידה החדה במספר הדירות החדשות שנמכרו והן את הגידול במשקל הדירות בסבסוד ממשלתי, שמחירן נמוך יותר, בסך המכירות. כך, 29% מסך תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים באוקטובר נבע ממכירות בסבסוד ממשלתי, שיעור הגבוה ב-12 נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד.

אולם התמונה החמורה ביותר מתגלה בניתוח תזרים המזומנים בפועל, המבוסס על דיווחי העסקאות למע"מ. תזרים זה, לאחר ניכוי תשומות, עמד באוקטובר על 410 מיליון שקל בלבד – בדומה לרמתו בספטמבר. לשם השוואה, בספטמבר-אוקטובר 2024 הסתכם תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים, בניכוי תשומות, ביותר מ-2 מיליארד שקל, סכום הגבוה יותר מכפליים מזה שנרשם בספטמבר-אוקטובר 2025.

הסקירה מציינת כי חלק מהקבלנים מנסים לשפר את תזרים המזומנים שלהם באמצעות הקדמה יזומה של תשלומים מרוכשים החשופים למדד תשומות הבנייה, אולם ברור כי הענף מתמודד עם אתגר תזרימי משמעותי.

הלוואות לכל מטרה: שינוי קבוע בהוראות בנק ישראל

עוד עולה מנתוני בנק ישראל כי בנובמבר נלקחו הלוואות לכל מטרה בשעבוד נכס בהיקף של 622 מיליון שקל, עלייה של כ-7% ביחס לנובמבר אשתקד. השימוש בסוג אשראי זה גבר עם עליית הריבית במשק באפריל 2022, ולאחר מכן חלה צמיחה נוספת בתחילת 2024 בעקבות הוראה זמנית של בנק ישראל שאפשרה לקחת עד 70% משווי הנכס כהלוואה לכל מטרה, במקום 50% כפי שקבוע בהוראות הרגילות.

בנק ישראל החליט לאחרונה להפוך את ההוראה הזמנית, שתוקפה עמד לפוג בסוף דצמבר, להוראה קבועה. לכן, כל עוד הריבית במשק תיוותר גבוהה יחסית, היקף ההלוואות לכל מטרה צפוי להיוותר גבוה.

שוק יד שנייה, משקיעים ורוכשי דירה ראשונה - ירידות בכל החזיתות

גם בשוק דירות יד שניה נרשמה ירידה משמעותית. סך העסקאות עמד על 2,601 דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2023, ירידה של 10% לעומת אוקטובר אשתקד ו-39% לעומת ספטמבר.

רכישות המשקיעים הסתכמו ב-759 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023, ירידה של 9% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. במקביל, מכירות המשקיעים הסתכמו ב-768 דירות, ירידה של 14% לעומת אוקטובר 2024. התוצאה: איזון כמעט מוחלט, כאשר מ"מלאי" הדירות בידי משקיעים נגרעו 9 דירות בלבד.

רכישות תושבי החוץ עמדו על 96 דירות בלבד, ירידה של 13% לעומת אוקטובר אשתקד. בניכוי מכירות תושבי החוץ הסתכמו הרכישות נטו ב-65 דירות בלבד, ירידה של 21%. מאז יולי 2025 נרשם גידול חד של 32% במכירות תושבי החוץ, בעוד רכישותיהם ירדו ב-29%, מגמה המצביעה על יציאה של משקיעים זרים מהשוק הישראלי.

רכישות דירה ראשונה הסתכמו ב-2,741 דירות כולל סבסוד ממשלתי, ירידה של 4% לעומת אוקטובר אשתקד. בשוק החופשי הסתכמו רכישות אלו ב-1,862 דירות בלבד – ירידה חדה של 21% לעומת אוקטובר אשתקד. אזור המרכז ממשיך לבלוט בירידות חדות במיוחד ברכישות רוכשי דירה ראשונה, עם ירידה של 30% בשמונת החודשים האחרונים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד – שיעור הירידה החד ביותר בהשוואה גיאוגרפית.

רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-1,018 דירות בלבד, ירידה חדה של 29% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. לאחר התאוששות מסוימת שנרשמה בחודש אוגוסט, התחדשו הירידות ברכישות סגמנט זה בחודשיים האחרונים.

נקודת האור היחידה בסקירה נוגעת לרכישות בסבסוד ממשלתי, שעמדו על 879 דירות, גידול חד של 75% לעומת אוקטובר אשתקד. משקל מכירות אלו הגיע לכמעט מחצית (46%) מסך הדירות החדשות שנמכרו באוקטובר, השיעור הגבוה ביותר מאז אוקטובר 2019. הערים המובילות ברכישות בסבסוד ממשלתי היו טבריה (15% מסך הרכישות), אלעד (13%) ושדרות (11%).

מבט קדימה: האם ומתי המשבר יגיע לשוק המשכנתאות?

השאלה המרכזית שמרחפת כעת מעל שוק המשכנתאות היא אם ומתי הירידה החדה ברכישת הדירות החדשות תבוא לידי ביטוי בהאטה גם בשוק המשכנתאות. כרגע השוק עדיין נהנה מעסקאות ישנות שנחתמו לפני מספר שנים, בהן הלקוח רכש דירה במסגרת מבצעי קבלנים ונדרש לקחת משכנתא ולשלם רק עם מסירת הדירה. הסקירה של האוצר מציינת כי שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר", כלומר דירות שמשך הזמן לקבלתן עומד על 24 חודשים לפחות, עמד באוקטובר על 60%. באזור תל אביב השיעור גבוה עוד יותר ועומד על 75%. משמעות הדבר היא שחלק ניכר מהדירות שנמכרות היום יגיעו לשלב המסירה ולקיחת המשכנתא רק בעוד שנתיים ויותר.

מנגד, הירידה החדה במכירות החדשות היא רמז עבה שבעוד שנה-שנתיים יהיו פחות עסקאות שיגיעו לפירעון, וההאטה בשוק הדירות תתגלגל בסיכוי גבוה לשוק המשכנתאות. בינתיים, הורדת הריבית במשק בנובמבר והציפיות להורדות נוספות עשויות לספק תמיכה מסוימת,  אך ספק אם יספיקו לפצות על הקריסה בפעילות הריאלית.