פרויקט "מוזה" בצפון תל אביב: דירות מ-5.08 מיליון שקל - איך המחירים ביחס לשוק?

פרויקט מגורים חדש בצפון תל אביב יוצא לדרך: קבוצת הפניקס וחברת אמריקה ישראל החלו בשיווק מוקדם של פרויקט "מוזה", שיכלול כ-450 יחידות דיור בסמוך לפארק הירקון ולמוזיאון ארץ ישראל. המחירים ההתחלתיים - מעל 5 מיליון שקל לדירת שני חדרים - ממקמים את הפרויקט ברף העליון של שוק הדיור בעיר, אך בדיקה השוואתית מראה כי מדובר בתמחור עקבי עם פרויקטים חדשים באזור. להרחבה: שוק הדירות בירידה מתמשכת: ההגירה יוצרת סדק בביקוש; הבחירות יכולות להאיץ את המגמה

 פרויקט רחב היקף במיקום מבוקש

הפרויקט מתוכנן לכלול שלושה מגדלי מגורים בני כ-34 קומות לצד בנייה נמוכה יותר, עם תמהיל דירות של 2 עד 6 חדרים, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. שטחי הדירות ינועו מכ-75 מ"ר ועד כ-290 מ"ר.

המיקום - לאורך דרך נמיר, בין הפארק, מתחמי האקדמיה והקרבה לים - נחשב לאחד האזורים המבוקשים בצפון תל אביב, עם נגישות גבוהה לצירי תנועה מרכזיים ולמוקדי תעסוקה. החברות מציינות כי לפרויקט כבר ניתן היתר בנייה למגדל הראשון, ותחילת העבודות צפויה בתוך מספר חודשים. היקף המכירות הכולל מוערך בכ-4.4 מיליארד שקל.

טווח מחירים: מעל הממוצע - אך בהתאם לפרויקטים חדשים

בשלב השיווק המוקדם מוצעות דירות 2 חדרים בשטח של כ-78 מ"ר החל מכ-5.08 מיליון שקל, ודירות 3 חדרים החל מכ-5.62 מיליון שקל. טווח המחירים הכולל נע בין כ-59 אלף שקל לכ-97 אלף שקל למ"ר. לשם השוואה, נתוני שוק עדכניים מצביעים על כך שמחירי דירות יד שנייה בצפון תל אביב (אזורים כמו רמת אביב והסביבה) נעים לרוב סביב 45–65 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום, מצב הנכס וקרבה לפארק. בפרויקטים חדשים באזור - במיוחד כאלה הכוללים מגדלים ושירותים נלווים, המחירים נעים בדרך כלל בין 65 אלף ל-90 אלף שקל למ"ר, ולעיתים אף יותר בפרויקטים יוקרתיים במיוחד. כלומר, "מוזה" אינו מציג הנחה ביחס לשוק, אלא מתומחר בקצה העליון שלו, אך עדיין בתוך הטווח המקובל לפרויקטים חדשים במיקום דומה. להרחבה: 65 אלף ש"ח למ"ר בכיכר המדינה: האם מחירי הדירות בתל אביב יורדים?

• יש מספיק דירות - אין קונים; כ-86 אלף דירות על המדף יספיקו לכמעט 3 שנים
• מדד המחירים במרץ עלה ב-0.4%; מדד מחירי הדירות ירד
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

האם מדובר בהתייקרות או המשך מגמה?

הנתונים מצביעים על מגמה מעורבת: מצד אחד, שוק הדירות בתל אביב חווה בשנה האחרונה התמתנות ואף ירידות נקודתיות בעסקאות יד שנייה, בעיקר בשל סביבת ריבית גבוהה. מצד שני, פרויקטים חדשים במיקומים מרכזיים ממשיכים לשמור על רמות מחיר גבוהות, ולעיתים אף לעלות, בעיקר בשל עלויות בנייה גבוהות ומחסור בקרקעות זמינות. במובן זה, התמחור של "מוזה" משקף יותר את שוק הפרויקטים החדשים מאשר את שוק היד השנייה - פער שממשיך להתרחב בעיר.

הפרויקט כולל מפרט הכולל ממ"ד, חניה, שטחים ציבוריים, מועדון דיירים וחדר כושר, וכן תכנון עתידי למתחם בריאות ובריכה. בנוסף, התכנון כולל שטחים ירוקים פנימיים ופארק ליניארי לאורך המתחם. מודל זה של קומפלקס מגורים עם שירותים נלווים - הפך לנפוץ בפרויקטים חדשים בתל אביב, ומאפשר ליזמים להצדיק רמות מחיר גבוהות יותר ביחס לדירות סטנדרטיות.

השוק מגיב בזהירות

למרות המחירים הגבוהים, גורמים בענף מציינים כי קצב המכירות בפרויקטים חדשים תלוי כיום יותר מתמיד בתנאי המימון ובביקוש בפועל. סביבת הריבית והיכולת של רוכשים לממן רכישות בהיקפים כאלה מהוות גורם מרכזי. עם זאת, במיקומים ייחודיים במיוחד כאלה הסמוכים לפארק הירקון ולים - הביקוש נותר יציב יחסית, בעיקר מצד אוכלוסייה מבוססת ורוכשי יוקרה.

• שוק הדירות בירידה מתמשכת: ההגירה יוצרת סדק בביקוש; הבחירות יכולות להאיץ את המגמה
• מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה בהנחה?
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• הגרלה 11 של "דירה בהנחה" נפתחת: כ-8,000 דירות ב-19 ערים

פרויקט "מוזה" מצטרף לשורה של פרויקטים חדשים בצפון תל אביב שממשיכים לשמור על רמות מחיר גבוהות, גם בתקופה של אי-ודאות בשוק. התמחור אינו נמוך ואינו משקף ירידת מחירים, אך גם אינו חורג מהמקובל בפרויקטים דומים באזור.