שילמו 17,848 שקל ליועץ משכנתאות - וגילו שהיועץ עבד עליהם: מלכתחילה לא היה ניתן למחזר משכנתא

יצחק יונתן זוסמן ושרה זוסמן, בעלי דירה בגבעת זאב, פנו בפברואר 2023 לחברת עוז מורן יעוץ למשכנתאות. המטרה הייתה כפולה: למחזר את המשכנתא הקיימת, וליטול הלוואה נוספת בסך 120,000 שקל שתאוחד עמה. הם חתמו על הסכם, ושילמו שכר טרחה של 17,848 שקל - סכום שהיה, כפי שמציין פסק הדין במפורש, גבוה אף מזה שנקוב בהסכם עצמו.

בסופו של התהליך לא בוצע מחזור, ולא נלקחה הלוואה נוספת. הסיבה: הזכויות בדירה רשומות בחברה משכנת ולא בלשכת רישום המקרקעין, ובנסיבות אלה הבנק לא היה יכול לאשר את העסקה. הכסף, לעומת זאת, כבר שולם.

בית המשפט לתביעות קטנות בירושלים חייב את החברה להשיב ללקוחות 8,848 שקל. פסק הדין של הרשם הבכיר אורי הדר קצר יחסית, אבל הוא מספק מפת דרכים מדויקת לכל מי ששוקל לשלם עשרות אלפי שקלים ליועץ משכנתאות.

"תדע מראש על מכשולים אפשריים"

הליבה של פסק הדין היא הקביעה בדבר היקף האחריות המקצועית. בית המשפט לא קיבל את הטענה שמצבו הרישומי של הנכס הוא בעיה של הלקוח.

"ציפייתם של התובעים כי הנתבעת, כמי שעוסקת בתחום ומציגה עצמה כבעלת מומחיות, תדע מראש על מכשולים אפשריים ובוודאי אלו הנוגעים למצבו הרישומי של הנכס", כתב הרשם הבכיר. הוא הוסיף כי אמנם ההסכם מתייחס למצב שבו נתוני האשראי של הלקוח אינם כפי שהוצהרו - "הנספח אינו מתייחס למצבו הרישומי של הנכס ועניין זה אמור להיות מבורר ע"י הנתבעת קודם לחתימה על ההסכם והנספח וזאת בהיותה הגורם המקצועי שעיסוקו בתחום האמור".

זו קביעה עם משמעות מעשית מיידית. רישום זכויות בחברה משכנת במקום בטאבו הוא מצב נפוץ בישראל, במיוחד בשכונות ובפרויקטים ותיקים, והוא מכשול מוכר היטב לכל מי שמצוי בתחום. בדיקה בסיסית שלו - לפני שהלקוח חותם ומשלם - אמורה להיות שלב ראשון ולא הפתעה מאוחרת.

חשוב: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

חדה עוד יותר הייתה תגובת בית המשפט לטענת נציג החברה בדיון. "נציג הנתבעת טען בדיון כי אם יש בעיות בנכס הנתבעת עדיין זכאית למלוא שכר הטרחה", מתעד פסק הדין, ומיד: "אין בידי לקבל טענה זו והיא נדחית".

מייל אחד אינו "בנקים בלשון רבים"

הנקודה השנייה שראוי לשים לב אליה נוגעת למה שהלקוח בעצם קונה כשהוא משלם ליועץ. אחד ההסברים המרכזיים לשכר הטרחה הוא שהיועץ פונה לכמה בנקים ומייצר תחרות על הלקוח.

• הרווח של סימס מטפס ל-289 מיליון דולר אוסטרלי בזכות ה-AI
• לקחתם משכנתא ב-2021? אל תמחזרו. לקחתם ב-2023? כדאי שתבדקו כבר היום

בתיק הזה טענה החברה שפעלה מול הבנק הבינלאומי ומול בנק מזרחי טפחות. בית המשפט אישר שהאישורים העקרוניים מהבנק הבינלאומי אכן מעידים על פעילות ממשית. אבל לגבי הבנק השני, הניסוח היה חד: "תכתובת המייל בין הנתבעת לבין בנק מזרחי טפחות אינה מעידה אלא על משלוח מייל. לא ניתן לראות בכך משום פעולה שיש בה כדי לקיים את התחייבותה של הנתבעת לבצע פעולות משמעותיות מול בנקים בלשון רבים".

"אין מחלוקת כי היה על הנתבעת לפנות לבנקים שונים. בנקים בלשון רבים", הודגש בפסק הדין. במילים אחרות: המבחן אינו כמה מיילים נשלחו, אלא אילו פעולות משמעותיות בוצעו בפועל. ללקוח שמשלם על השוואה בין-בנקאית כדאי לדרוש תיעוד של הפניות ושל התשובות שהתקבלו, ולא להסתפק בהצהרה.

"סתירות פנימיות": ההסכם שאי אפשר לקרוא

המישור השלישי, ואולי המדאיג ביותר, הוא ההסכם עצמו.

"בכל הנוגע להשבה אפשרית ע"פ ההסכם הרי שלשונו של הנספח אינה ברורה ויש בה סתירות פנימיות", קבע בית המשפט. והסתירות אינן זניחות. סעיף אחד קובע ששכר טרחה ששולם לא יוחזר ללקוח כלל, "וזאת מיד ולאחר תשלומה היועץ מתחיל לפעול". סעיף אחר קובע שלקוח שיבקש לבטל לאחר שאישר את תמהיל המשכנתא ישלם 5,000 שקל בתוספת מע"מ - כלומר תשלום חלקי. סעיף שלישי מוסיף שאם ההסכם יבוטל לאחר קבלת האישור העקרוני, שכר הטרחה ישולם במלואו. ולעומת כל אלה, סעיף אחר קובע במפורש: "אם לא עמדנו בהתחייבות מצידנו לגבי המחזור והאיחוד שכ"ט יוחזר".

ארבעה סעיפים, ארבעה הסדרים שונים לאותה שאלה. הלקוח שחתם על המסמך הזה לא יכול היה לדעת מה מגיע לו במקרה של כישלון. בית המשפט הכריע שהמילים "אם לא עמדנו בהתחייבות מצידנו" מתייחסות להתחייבות היועץ, אך גם ציין ליקוי מבני נוסף: "ההסכם אינו קובע מהו שכר הטרחה שישולם עבור כל פעולה בנפרד". כלומר, סכום אחד גדול עבור שתי משימות נפרדות - כך שכשאחת מהן נכשלת, אין דרך לחשב כמה יש להחזיר.

בהיעדר מנגנון, נאלץ בית המשפט לפסוק על דרך האומדנה: "לאחר בחינת הראיות ולאחר ששקלתי גם שיקולי צדק סבורני כי הנתבעת זכאית לסך כולל מע"מ של 9,000 ₪ עבור הפעולות שביצעה". מכאן ההפרש - 8,848 שקל שיוחזרו ללקוחות עד ה-15 באוגוסט 2026.

• מנכ"ל עמרם: ״בדירות של 2-3 מיליון שקל הביקוש נשמר; בשוק היוקרה יש קושי אמיתי, אפילו סטגנציה״
• משנה מקום, משנה מזל? מעבר דירה לא נגמר בהובלה - ויכול לעלות עשרות אלפי שקלים

ראיה שהעלתה קושי נוסף לחברה הייתה הקלטה שהגישו הלקוחות, ובה נשמע נציג החברה מציע להשיב להם 4,000 שקל בתוספת מע"מ, "לפנים משורת הדין" לשיטתו. בית המשפט ראה בכך חיזוק לעמדת הלקוחות: "לא בכדי הציעה הנתבעת, בשיחה שהוגשה, השבה בקשר עם סכום זה".

"לגייס" זה לא "להגיש בקשה"

עוד חידוד שכדאי לזכור נוגע לפרשנות ההתחייבות. החברה טענה שהלקוחות קיבלו אישור עקרוני גם עבור האיחוד, ולכן היא עמדה בשלה. בית המשפט לא קיבל: "הנתבעת התחייבה 'לגייס' הלוואה חדשה, קרי להביא בפועל לנטילת הלוואה, ובנסיבות בהן לא ניתן היה לקבל הלוואה הרי שהתחייבות זו של הנתבעת לא קוימה".

אישור עקרוני, בקיצור, אינו תוצאה. הוא שלב.

יחד עם זאת, פסק הדין לא התקבל במלואו. בית המשפט דחה את הדרישה להשבת עלות השמאות, בקובעו שזו "פעולה מתבקשת" בכל תהליך מחזור או נטילת הלוואה. הוא גם דחה את התביעה לפיצוי בגין עוגמת נפש, מהטעם שאף שהחברה לא קיימה את כל התחייבויותיה, "ברי כי אי ההצלחה לקבל הלוואה חדשה אינה נעוצה בנתבעת עצמה". בהתחשב בתוצאה החלקית, לא ניתן צו להוצאות וכל צד נשא בהוצאותיו - כלומר, גם הזוכה בתיק לא כוסה על הוצאותיו.

התמונה הגדולה: 100 מיליארד שקל בשנה, אפס רישיונות

התיק הזה אינו חריג, והוא מגיע לבית המשפט בעיתוי מדויק.

שוק המשכנתאות בישראל מגלגל כ-100 מיליארד שקל בשנה, וחלק ניכר מההלוואות נלקח בסיוע יועץ. אלא שהמקצוע הזה, נכון להיום, אינו מוסדר כלל: אין חובת רישוי, אין דרישות סף, אין כללי אתיקה מחייבים ואין מנגנון אכיפה. על פי נתונים שפורסמו, פועלים בישראל כ-2,750 יועצי משכנתאות ללא פיקוח. כל אדם, כלשון הביקורת שהושמעה בוועדת הכלכלה, יכול להדפיס כרטיס ביקור ולייצג משפחה בעסקה הגדולה של חייה.

הנושא בתנועה. ב-26 במאי 2026 אישרה ועדת הכלכלה של הכנסת, בראשות ח"כ דוד ביטן, את הצעת החוק להסדרת העיסוק בייעוץ משכנתאות לקריאה ראשונה - יוזמה של ח"כ יעקב אשר וח"כ ולדימיר בליאק. ההצעה כוללת מבחני הסמכה, מועצה מפקחת במשרד המשפטים, כללי אתיקה, עיצומים כספיים - ובעיקר איסור על קבלת עמלות מגופים שאינם הלקוח, במטרה למנוע ניגוד עניינים.

במקביל פרסמה רשות שוק ההון טיוטת חוזר האוסרת על גופי אשראי חוץ-בנקאיים לתגמל יועצי משכנתאות על הפניית לקוחות. בטיוטה נכתב שהיא גובשה לאחר בחינה שהצביעה על "חשש ממשי לניגודי עניינים הנובעים מקיומם של קשרים מסחריים ותמריצים כלכליים בין הגופים נותני האשראי, לבין היועצים שעלולים לפגוע בעצמאות שיקול הדעת של היועץ ובנאמנותו ללקוח". דיווחים קודמים תיארו תמריצים בדמות טיסות לחו"ל ושוברים למסעדות, ותופעה של "טוויסטינג" - העברת לקוחות בין מסלולים לצורך הגדלת הכנסות היועץ.

לא כל היועצים כאלה, ורובם המכריע אנשי מקצוע הגונים. הבעיה היא שללקוח אין כיום שום דרך פשוטה להבחין. גם חוק ההסדרה עצמו שנוי במחלוקת: יש הטוענים שהוא עלול ליצור חסמי כניסה, לצמצם את מספר היועצים ולייקר את השירות לצרכן.

מה עושים בינתיים

עד שהחוק ייכנס לתוקף, האחריות נותרת אצל הלקוח. מפסק הדין עולות כמה מסקנות מעשיות.

לדרוש בדיקת היתכנות לפני התשלום - במיוחד את מצב הרישום של הנכס. כאן מדובר במכשול שהיה ידוע וניתן לאיתור, ובכל זאת נחשף רק אחרי שכספי שכר הטרחה עברו.

לקרוא את סעיף הביטול, ולוודא שיש רק אחד. אם ההסכם כולל כמה סעיפי השבה סותרים, כפי שהיה כאן, מדובר בדגל אדום.

לדרוש פירוט של שכר הטרחה לפי משימה. כשהתשלום הוא סכום אחד לשתי פעולות, כישלון של אחת מהן משאיר את הלקוח בלי בסיס לחישוב ההחזר, ומעביר את ההכרעה לאומדנה של בית המשפט.

עוד על מחזור משכנתא, כולל ההתפתחויות האחרונות

ולתעד. ההקלטה שהגישו הלקוחות שימשה ראיה משמעותית. גם התכתובות, גם ההבטחות בעל פה.

ולבסוף, פרופורציות: שכר הטרחה ששולם כאן - 17,848 שקל - שווה לכ-15% מסכום ההלוואה הנוספת שהתבקשה. כשהעמלה מגיעה לשיעור כזה ביחס לתועלת הצפויה, ראוי לעצור ולשאול מה בדיוק נרכש - ומה קורה אם זה לא יעבוד.

לצדדים ניתנה זכות להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי במועד הקבוע בדין.