מחזורי המשכנתא עולים - ככה משלמים פחות היום, אבל יותר בעתיד

היקפי הפעילות בשוק המשכנתאות גבוהים, הריבית ירדה ברבע אחוז בתחילת השנה וירדה גם כעת ברבע נוסף וזה משליך על ריבית המשכנתא ומגדיל אטרקטיביות לרכישת דירה. אלא שעדיין היקף העסקאות נמוך בגלל המחירים הגבוהים ואי הוודאות.  אז איך זה שהיקפי המשכנתאות עולים? מדובר על רכישת דירות במסלולים של קנה היום - שלם עוד 2,3,4 שנים, ומה שנמכר לפני מספר שנים מגיע כעת לבנקים. אלו לא העסקאות השוטפות.

כמו כן, יש הרבה מאוד מחזורים וזה במגמת עלייה. הלווים ממחזרים משתי סיבות - לשפר תנאים, או כדי להצליח לעמוד בתשלום החודשי. לפי הערכות, בחודשים האחרונים הואץ הקצב באופן ניכר - כש-8%-10% מהיקף המשכנתאות הוא מחזורים וחלק גדול מאוד מזה נובע מחוסר יכולת לשם ורצון להקטין את החזר המשכנתא. 

בשנה שעברה מוחזרו כ-69 אלף משכנתאות בהיקף מצטבר של כ-43.6 מיליארד שקל, סכום השווה לכ-7% מיתרת תיק המשכנתאות של המערכת הבנקאית. לשם השוואה, בשנים קודמות הממוצע עמד על כ-4% עד 5%. 

כ-15%-20% מהממחזרים האריכו את תקופת המשכנתא, ובמקביל העלו את הריבית הכוללת החזויה של ההלוואה. הם הקטינו את ההחזר החודשי עכשיו, אך צפויים לשלם יותר בסך הכול לאורך חיי ההלוואה. זה מהלך שנראה הגיוני כאשר משפחה צריכה לסיים את החודש, אך הוא עלול להפוך את המשכנתא ליקרה בהרבה. מולם יש ממחזרים שרואים רייבת נמוכה יות רוכדאיות כלכלית, אבל אצל אלו שמארייכם את התקופה כדי להוריד החזר אין משמעות לכלכלה, יש משמעות לתזרים. 

אם ההחזר החודשי ירד, יש אוויר לנשימה. אך אם תקופת ההלוואה נפרסת מחדש ועולה ל-25 או ל-30 שנה, סך הריבית המצטברת גדל. זה פתרון נכון בטווח הקצר, אך כזה שצריך להבין את המחיר שלו כי הוא יקר יותר. 

ממחזרים כדי להקטין החזר

הריבית הגבוהה, האינפלציה ועליית יוקר המחיה שינו את ההתנהגות של לווים. בעבר, מחזור משכנתא היה בעיקר אירוע של אופטימיזציה פיננסית: החלפת מסלול, הורדת ריבית, שינוי תמהיל, ניצול ירידת תשואות. עכשיו, אצל חלק גדל מהלווים, מדובר במהלך הישרדותי יותר: איך מקטינים את ההחזר החודשי ב-1,000 שקל, ב-2,000 שקל או ב-3,000 שקל.

זה במיוחד נכון אצל מי שלקחו משכנתאות עם רכיב צמוד מדד גבוה או רכיב פריים משמעותי. בשנים של ריבית נמוכה, מסלולים כאלה נראו נוחים. ההחזר ההתחלתי היה נמוך, והסיכון נראה רחוק. אבל כאשר הריבית עלתה והמדד טיפס, ההחזר החודשי התייקר, ובחלק מהמקרים הפך לנטל ממשי.

כאן נכנסת הארכת תקופת המשכנתא. הבנק יכול לפרוס את ההלוואה לזמן ארוך יותר, וההחזר החודשי יורד. אך ההלוואה אינה נעלמת - היא פשוט נמשכת יותר שנים. מי שממחזר צריך לבדוק לא רק כמה הוא משלם בחודש הבא, אלא כמה הוא ישלם בסך הכול עד סוף התקופה.

הורדת הריבית לא תפתור הכול

הפחתת הריבית האחרונה של בנק ישראל ל-3.75% צפויה להקל מעט על חלק מהלווים, בעיקר במסלול הפריים. אך ההשפעה אינה אחידה. מי שמחזיק שליש מהמשכנתא בפריים ירגיש ירידה מסוימת בהחזר, אך מי שנמצא במסלולים קבועים, משתנים ארוכי טווח או צמודים, לא בהכרח יקבל הקלה משמעותית באותה מהירות. להרחבה: ריבית בנק ישראל ירדה ברבע אחוז ל-3.75%

• גל מיחזורי המשכנתאות: 43.6 מיליארד שקל בשנה - ומה זה אומר על יכולת ההחזר של ישראלים
• הלקוחות רצים למחזר משכנתא - מה קרה בחודש שעבר והאם כדאי למחזר?

הסיבה היא שמשכנתאות לא נקבעות רק לפי ריבית בנק ישראל. המסלולים הארוכים מושפעים גם מתשואות האג"ח, פרמיית הסיכון של ישראל, עלויות הגיוס של הבנקים, ציפיות האינפלציה והתחרות בין הבנקים. אם בעולם התשואות עולות, ואם שוק האג"ח נמצא תחת לחץ, גם הורדת ריבית מקומית לא בהכרח תתגלגל במלואה למשכנתאות.

ההקלה הקרובה, אם תגיע, תהיה כנראה חלקית. היא יכולה לעזור, אך לא לשנות לבד את התמונה עבור משפחות שההחזר החודשי שלהן כבר הגיע ל-8,000 או ל-9,000 שקל.

מחיר הדירה עלה, המשכנתא התארכה

הבעיה הרחבה יותר היא שמחירי הדירות בישראל נותרו גבוהים מאוד ביחס להכנסה. כאשר דירה ממוצעת עולה סביב 2.3 עד 2.5 מיליון שקל, גם הון עצמי של כ-800 אלף שקל עדיין משאיר משכנתא גדולה. ברמת ריבית של השנים האחרונות, ההחזר החודשי הופך מהר מאוד לנטל כבד.

עבור הרבה משפחות, פריסה ל-30 שנה כבר אינה חריגה - היא כמעט ברירת מחדל. בעבר משכנתא ארוכה נתפסה כאפשרות פחות רצויה. היום, עבור לא מעט לווים, זו הדרך היחידה להיכנס לדירה או להישאר בה.

הבעיה היא שהארכת תקופת ההחזר פוגעת בגמישות העתידית. משפחה שנכנסת למשכנתא ארוכה מאוד משלמת יותר ריבית, נשארת מחויבת לבנק שנים רבות יותר, ולעיתים מתקשה לחסוך במקביל לפנסיה, לילדים או להשקעות אחרות. זה לא אומר שאסור לעשות את זה - לפעמים אין ברירה. אך זה אומר שצריך לעשות את זה מתוך הבנה מלאה.

• ישראל קנדה מוכרת יותר דירות, אבל בשדה דב יש האטה
• 5,000 דירות נוספות במרכז תל אביב - על התוכנית הגדולה ומה היא תעשה למחירים?

מה צריך לבדוק לפני שמאריכים משכנתא?

מי שממחזר משכנתא צריך לבחון שלושה מספרים, לא אחד. הראשון הוא ההחזר החודשי החדש. השני הוא סך ההחזר הכולל עד סוף חיי ההלוואה. השלישי הוא רגישות ההחזר לשינויים עתידיים בריבית ובמדד. בלי שלושת הנתונים האלה, קל להתפתות להחזר חודשי נמוך יותר ולהחמיץ את העלות האמיתית.

כדאי גם לבדוק אם אפשר לבצע מחזור חלקי ולא מלא, להקטין רכיבים מסוכנים, או לקצר מסלול אחד גם אם מאריכים אחר. לא כל פתרון חייב להיות פריסה כוללת ל-30 שנה. לפעמים שינוי תמהיל, מעבר ממסלול צמוד למסלול לא צמוד, או סילוק חלקי של הלוואה יכולים לתת פתרון מאוזן יותר.