איך קונים דירות לילדים במגזר החרדי?

ישנה סקרנות גדולה סביב הדרך שבה משפחות חרדיות מצליחות לרכוש דירות לילדיהן. אחרי שנים שבהן פגשתי לא מעט משפחות מהמגזר במסגרת עבודתי בבנק, הבנתי שהתשובה נעוצה בתרבות צריכה, הסתפקות במועט ואסטרטגיית מינוף אגרסיבי.

בניגוד למגזר החילוני או הדתי-לאומי, שבהם צעירים נוטים לנדוד בין דירות שכורות, במגזר החרדי קיימת העדפה מוחלטת לרכישת נכס מוקדם ככל האפשר, גם אם מדובר בדירה קטנה, ישנה ופשוטה בפריפריה (בערים כמו חיפה, טבריה או ערד). מבחינתן של משפחות רבות, עדיף לחנוק את התקציב החודשי עבור החזר משכנתא מאשר "לזרוק כסף על שכירות". התפיסה המובילה היא שגם אם ההחזר מכביד, הכסף מייצר נכס משפחתי לטווח ארוך, ולא עובר לחשבון הבנק של בעל בית זר.

בחלקים גדולים מהמגזר, ובמיוחד בזרם הליטאי, עיקר האחריות הכלכלית לרכישת הדירה נופל דווקא על משפחת הכלה. הדבר הופך את רכישת הדירה לחלק בלתי נפרד ממוסד השידוכים. לכן, המהלכים הפיננסיים של ההורים לא נועדו לשדרוג רמת החיים, אלא ממוקדים מטרה: ייצור הון עצמי עבור הבנות שעומדות להתחתן.

הכל מתחיל בדירה הראשונה שההורים רכשו בתחילת חייהם המשותפים. השנים עוברות, מחירי הנדל"ן בישראל מטפסים, והחוב המקורי לבנק נשחק בהדרגה. דירה שנרכשה לפני 10 או 15 שנה במיליון שקל, שווה כיום לעיתים כפול. בשלב זה, לקראת חתונות הילדים, המשפחה פונה לבנק ומבצעת מיחזור משכנתא או לוקחת "משכנתא לכל מטרה" על הנכס הקיים.
להרחבה: מיחזור משכנתא: המחשבון שמגלה כמה כסף אתם משאירים בבנק העלייה בערך הדירה הופכת לכסף נזיל שנמשך מהקירות. בכסף הזה משתמשים כהון עצמי עבור הדירה של הזוג הצעיר. בשילוב משכנתא חדשה שנוטל הזוג שמאושרת על בסיס הכנסה צנועה, מלגות אברך ולעיתים עם השלמת הון ממוסד הגמ"חים (גמילות חסדים) הקהילתי המפורסם. 

כאן נמצא החלק המתוחכם וגם המסוכן שפחות מדברים עליו. לא מעט משפחות מושכות מהבנק במיחזור המשכנתא סכום גבוה יותר ממה שנדרש לעסקה עצמה. עודף המימון הזה לא הולך לצריכה או שיפוץ, אלא מופקד בצד כמעין "כרית ביטחון" נזילה. תפקידו של הכסף הזה הוא לממן את החזרי המשכנתא החודשיים עצמם בשנים הראשונות, במידה וההכנסות השוטפות של המשפחה לא יספיקו.

כך נוצר "כדור שלג" פיננסי: הדירה הראשונה מייצרת הון עצמי לשנייה, השנייה מסייעת במינוף השלישית, ועליית מחירי הנדל"ן מתדלקת את הגלגל כולו. כמו כל מינוף, המודל הזה עובד נהדר כל עוד תנאי השוק תומכים בו: מחירי דירות שעולים ללא הפסקה וסביבת ריבית נוחה. אך למודל הזה יש מחיר כבד של סיכון. הוא מייצר תלות מוחלטת בהמשך עליות המחירים, ומעמיס התחייבויות כבדות על תזרים מזומנים משפחתי הדוק ממילא. בתקופות של ריבית גבוהה (כפי שראינו בשנים האחרונות), או במקרה של פגיעה בהכנסות או במבנה הקצבאות, המבנה הזה הופך לשביר ומסוכן במיוחד.

ובכל זאת, העובדות מדברות בעד עצמן. משפחות חרדיות רבות מצליחות ליישם את המודל הזה שוב ושוב. הסוד שלהן לא טמון במשכורות גבוהות של הייטק, אלא בתרבות של הסתפקות במועט, משמעת קהילתית, ונכונות מוחלטת להשתמש בנדל"ן ובמינוף ככלי אגרסיבי לבניית הון משפחתי.

ההתפתחויות האחרונות בנדל"ן

הכותב עסק שנים בייעוץ השקעות וכיום הינו משקיע עצמאי