נכסים ובניין: המגדל בניו-יורק "הושבח" ב-55 מיליון דולר, 45 מהם הגיעו מכיס החברה
השווי ההוגן של מגדל 10 Bryant במנהטן עודכן מ-735 ל-790 מיליון דולר ברבעון אחד, אבל רוב העלייה נובעת מהשקעות ועמלות תיווך ששולמו בפועל ולא משיפור בנכס עצמו. בשורה התחתונה המגדל גרע 118 מיליון שקל במחצית, ומחק כמעט מחצית מתרומתה של גב-ים לרווח
נכסים ובניין נכסים ובנין 0% , חברת הבת של דסק״ש, סיימה את המחצית הראשונה של השנה ברווח נקי של 53 מיליון שקל בלבד, לעומת 187 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השני הסתכם הרווח ב-20 מיליון שקל, לעומת 52 מיליון שקל אשתקד. כמעט כל הפער נובע מנכס אחד: מגדל 10 Bryant בשדרה החמישית במנהטן.
שווי המגדל עלה ב-55 מיליון דולר - רק 10 מיליון מעבר להשקעת נכסים ובניין
בעקבות ההוצאה בסוף הרבעון השני עודכן השווי ההוגן של המגדל ל-790 מיליון דולר, לעומת 735 מיליון דולר בהערכת השווי שנערכה לסוף מרץ. עלייה של 55 מיליון דולר ברבעון אחד נשמעת דרמטית, עד שקוראים את ההסבר: ״העדכון בשווי ההוגן נובע בעיקר מהשקעות שבוצעו במגדל ועמלות תיווך ברבעון השני של שנת 2026 בסך של 45 מיליון דולר, וקיצור תקופת שכירות חינם שניתנה לשוכרים ותקופת אי תפוסה בין שוכרים״, נכתב בביאור לדוחות. ומיד אחר כך: ״מעבר לאמור, לא חלו שינויים בהנחות ששימשו בהערכת שווי המגדל ברבעון הראשון״.
כלומר, כ-82% מהעלייה בשווי היא כסף שהחברה הוציאה, ולא ערך שהשוק ייצר. הנחות המפתח בהערכה לא זזו: שיעור היוון של 7%, שיעור היוון גלום במימוש (Terminal Cap) של 5.5%, ו-NOI מונח של 70.4 מיליון דולר בשנת המימוש, השנה ה-13. ערך הגרט לבדו מהווה 73% משווי הנכס כולו. הדוחות של השותפות המחזיקה במגדל מציגים את אותה תמונה מהזווית ההפוכה: הפסד של 12.8 מיליון דולר משערוך המגדל במחצית. בדוחות של החברה נרשמה ירידה בשווי ההוגן של 38 מיליון שקל, בין היתר בשל היחלשות הדולר ב-6.6% בתקופה.
בייקר מקינזי: 47% יותר, אבל לא היום
ההישג האמיתי של הרבעון הוא עסקת השכירות עם פירמת עורכי הדין האמריקאית בייקר מקינזי, שהורחבה והוארכה עד אפריל 2044. דמי השכירות על השטחים הקיימים מזנקים מ-95 דולר לרגל רבועה לרמה התחלתית של 140 דולר, קפיצה של 47%, והקומה הנוספת תושכר ב-165 דולר. סך דמי השכירות עומד על כ-17.4 מיליון דולר בשנה, ויעלה ל-18.6 ואז ל-19.9 מיליון דולר לאחר חמש ועשר שנים.
אלא שהחשבון מגיע קודם. החברה התחייבה ל-17.8 מיליון דולר בגין שיפורים במושכר, ובייקר מקינזי קיבלה כ-14.5 חודשי שכירות חינם. בפועל, הכנסות השכירות של המגדל כבר ירדו במחצית ל-29.4 מיליון דולר, לעומת 31.8 מיליון דולר אשתקד. התפוסה עומדת על כ-82% בהינתן חוזים שנחתמו, המשקפים כ-88% מדמי השכירות החזויים. 75 מיליון דולר הזרמות בחצי שנה המגדל צורך הון.
השותפות רשמה הפסד נקי של 46.4 מיליון דולר במחצית, כמעט כולו נובע מהוצאות מימון של 44.9 מיליון דולר. במקביל קיבלה הזרמות הון של 55.3 מיליון דולר, ועוד 20 מיליון דולר ביולי.
בדוחותיה נכתב במפורש כי השותפות תידרש לגייס מימון נוסף בשנים 2026-2027. רואי החשבון מקסלמן וקסלמן הוסיפו סעיף הדגשה: אם וכאשר יימכרו הנכסים ותיפרענה ההתחייבויות, לא צפויה להיוותר לשותפות פעילות עסקית משמעותית. יחס אגרות החוב (סדרה יא׳) לבטוחה עומד על 55.9%, בתוך המגבלה של 75%.
בגב-ים גב ים 0% אשר פועלת בישראל התמונה הפוכה. גב-ים תרמה 256 מיליון שקל לרווח, הגדילה את ה-NOI ב-12% ל-410 מיליון שקל, שומרת על תפוסה של 97% בנכסיה המניבים, וחתמה במחצית על 84 חוזי שכירות בעלייה ריאלית ממוצעת של 4.2%. מולה, המגדל בניו-יורק גרע 118 מיליון שקל. נכס אחד בחו״ל מחק כמעט מחצית מהתרומה של מנוע הצמיחה בארץ.
ברקע, דירקטוריון דסק״ש אישר ביולי מתווה עקרוני להנפקת זכויות ולחלוקה בעין של מלוא מניות נכסים ובניין לבעלי מניותיה. החברה עצמה בוחנת הרחבת סדרה יג' וחלוקת דיבידנד של עד 250 מיליון שקל. לגבי המגדל בניו יורק, הנוסח נותר זהיר: החברה ״תפעל למימושו בהתאם למצב השוק ולהזדמנויות שתהינה בפניה״.
- 1.אנונימי 03/08/2026 08:50הגב לתגובה זועיסקת הקומבינה של נוחי עם החבר שלו האמריקאי.... לקבל בחזרה לפרטי מהחברה
