דירה מפוצלת במשכנתא: השווי נקבע לפי יחידה אחת

דירה מפוצלת נראית על הנייר כמו מכונת תשואה: שתי כניסות, שני מטבחים, שני שוכרים, ושכר דירה גבוה מדירה אחת למשפחה. הבנק והשמאי רואים דבר אחר. מבחינתם מדובר ביחידת דיור אחת, והשווי נקבע לפי הזכויות החוקיות, כולל הפחתה בגובה העלות להחזיר את הדירה למצב המקורי.

פיצול מחוץ להיתר נבדל מפיצול שקיבל אישור עירוני. בשנים האחרונות רשויות מקומיות אישרו במקרים מסוימים חלוקה לשתי יחידות, בכפוף לקריטריונים. המדריך הזה עוסק בדירות שפוצלו מעבר להיתר: כניסות נפרדות, מוני חשמל נפרדים, ולעיתים גם מטבחים ושירותים כפולים מחוץ לתוכנית מאושרת.

השמאי מזמין את התוכניות, בודק את הרישום, וקובע כמה תעלה ההחזרה לקדמות. הסכום הזה יורד מהשווי. דירה שנמכרת ב-2.2 מיליון שקל לפי תשואה משתי יחידות, ועולה 1.85 מיליון לפי יחידה אחת פחות עלות החזרה, מקטינה את המשכנתא באותו יחס. ב-75% מימון הפער הוא כ-260 אלף שקל שהרוכש משלים מההון העצמי. להרחבה על שמאות נמוכה ממחיר החוזה.

הבנקים כבר מאשרים משכנתא לדירה מפוצלת עד שתי יחידות. מעבר לזה חלקם נסוגים. הריבית עשויה להיות גבוהה במעט מהמסלול הרגיל, ושיעור המימון נמוך מהמקסימום שהבנק נוהג לאשר על דירה רגילה. התקרה הרגולטורית נשארת 75% לדירה יחידה, אבל הבנק רשאי לאשר פחות לפי פרופיל הנכס, כפי שמפורט במדריך למשכנתא עד הרישום בטאבו.

גם ביטוח המבנה רגיש לפיצול. חברת הביטוח עשויה לצמצם כיסוי במקרה של נזק, אם המבנה חורג מההיתר. שכנים שמתלוננים מזמינים פקח, והעירייה רשאית להטיל קנס או צו. במכירה הבאה אותו פער שמאות חוזר, והמחיר ששולם לפי תשואה כפולה נשחק.

שמאות מוקדמת לפני החתימה היא הבדיקה שחוסכת את ההפתעה. הרוכש מעביר את חוות הדעת לבנק, ומקבל תשובה על המימון בזמן שיש עוד אפשרות לסגת מהעסקה. חלופות אחרות: החזרת הנכס למצב המקורי בעלות נמוכה יחסית, שעבוד דירה אחרת בבעלות הרוכש, או מימון חוץ בנקאי בריבית גבוהה יותר. דירה מפוצלת נשארת השקעה אפשרית, אבל התשואה שנראית בלוח המודעות נמדדת מול השווי שהבנק מוכן לשעבד. להרחבה על דירה להשקעה: תשואה, מיסוי ומס שבח.

גם חישוב ההכנסה משכירות משתנה. השמאי והבנק רואים דירה אחת, ולכן שכר הדירה משתי היחידות נספר חלקית, אם בכלל. משקיע שבנה את העסקה על 8,000 שקל משתי יחידות מגלה שהבנק מכיר ב-4,500 שקל מדירה אחת, ויחס ההחזר נסגר מוקדם יותר. תוספת של שוכר שני דורשת הוכחה של חוזים ארוכים ושל היסטוריית תשלום, וגם אז המשקל חלקי.

ברכישה למגורים עצמיים הפיצול בכלל מחוץ למשוואה: הרוכש גר ביחידה אחת ומשכיר את השנייה, והבנק ממשיך לממן לפי שווי של דירה בודדת. הפער בין התשואה המפורסמת לבין המימון המאושר נסגר על השולחן אצל השמאי, לפני שהחוזה נחתם. גם יועץ משכנתאות שמכיר תיקי פיצול יודע איזה בנק עדיין פתוח לשתי יחידות, ואיזה בנק כבר מצמצם מימון מראש.