מס שבח אפס בהעברת דירה בגירושים, והחשבון שמגיע במכירה הבאה
אפס מס שבח ואפס מס רכישה: העברת דירה בין בני זוג אגב גירושין נחשבת פעולה שאינה מכירה לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, ואפילו חובת הדיווח על ההעברה עצמה נחסכת. המחיר של ההקלה הזאת מגיע במכירה הבאה, ואצל דירה שנרכשה לפני שני עשורים הוא יכול להסתכם במאות אלפי שקלים.
הסעיף חל על העברת זכויות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין שנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, בין בני הזוג לבין עצמם או מבני הזוג לילדיהם. המסגרת הזאת מכסה את המקרים השכיחים בפרידה: העברת חצי דירה מצד לצד, העברת דירת המגורים לילדים, והעברת זכויות בחברה שמחזיקה נדל"ן.
רציפות המס היא הכלל שנוסע יחד עם הדירה. כשהמקבל ימכור אותה בעתיד, שווי הרכישה ויום הרכישה שייקחו בחשבון הם אלה של המעביר, ולא שווי הדירה במועד הגירושים. דירה שנרכשה בתשע מאות אלף שקל, הועברה בפרידה כששוויה שני מיליון, ונמכרה כמה שנים מאוחר יותר בשני מיליון ורבע, תיבחן מול מחיר הרכישה המקורי, והשבח שנצבר לאורך כל שנות הנישואין נגרר אל מי שנשאר עם הנכס. שיעורי המס והפטורים שחלים במכירה כזאת מרוכזים במדריך המסים בישראל.
העברה מבני הזוג לילדיהם נכנסת לאותו מסלול, והיא נבחרת בעיקר כששני הצדדים מתכוונים לעזוב את הדירה ולשמור אותה במשפחה. גם כאן נוסעת רציפות המס יחד עם הנכס: הילדים מקבלים את יום הרכישה ואת שווי הרכישה של ההורה שהעביר, והשבח שנצבר יגיע אליהם ביום שבו ימכרו. החישוב המוקדם חשוב במיוחד כאן, משום שילד שמחזיק דירה נוספת נמדד גם במדרגות מס הרכישה שלו עצמו.
הגבלה אחת מצמצמת את הסעיף: הוא חל על העברה שנעשית לפי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, ולא על פסק דין שמאשר הסכם פשרה במסגרת סכסוך רכושי בלבד. ההבחנה נראית פרוצדורלית, והיא שקובעת אם ההעברה פטורה או חייבת במס מלא. לכן ניסוח פסק הדין וההפניה המפורשת להליכי הגירושין שבמסגרתם הוא ניתן הם פרט מהותי, ולא עניין של סגנון משפטי.
מי שרוצה לקבע למקבל בסיס עלות חדש נדרש לבחון את החלופה מראש, בשלב ניסוח פסק הדין ולא בשלב המכירה. העברה שמבוצעת כעסקה חייבת במס משלמת את השבח במועד הפירוד, במקום לגלגל אותו קדימה אל הדירה הבאה, והמחיר הוא מזומן שיוצא בדיוק ברגע שבו לשני הצדדים יש ממנו פחות מאי פעם.
חזקת התא המשפחתי ממשיכה לפעול גם כשהזוג כבר התפרק. סעיף 9 לחוק רואה רוכש ובן זוגו, וילדיהם שטרם מלאו להם 18, כרוכש אחד לעניין מס רכישה, והחריג כתוב בסעיף עצמו: בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד. זה המפתח של מי שכבר עזב את הבית ורוכש דירה חדשה לפני שניתן הגט. החזקה ניתנת לסתירה, ובין הראיות שמוצגות לרשות המסים נמנים הסכם ממון, כתובת מגורים נפרדת ותיעוד של ההפרדה הכלכלית.
ההקלה חלה על ההעברה עצמה, והמכירה הבאה מדווחת ומחויבת ככל עסקה אחרת. זה ההבדל בין דחייה למחיקה: המס שנחסך בפרידה ממתין בצד ומופיע בשומה של מי שמוכר, לצד הפטורים שיעמדו לרשותו באותו מועד. משפחות שמעבירות ביניהן דירה ותיקה גוררות לעיתים שבח של שלושה עשורים, שנצבר עוד לפני שהילדים נולדו.
מדרגות מס הרכישה נקבעות לפי השאלה אם הרוכש נחשב בעל דירה יחידה, ולכן תיעוד ההפרדה מוגש יחד עם בקשת המדרגה. שאלות ותשובות על מס רכישה מראות עד כמה החזקה הזאת רחבה, וכוללות גם דירה הרשומה על שם קטין, שנספרת אצל הוריו. הפרדת החשבון המשותף היא צעד נפרד בתוך אותה תקופה.
- יש רצוי ויש מצוי: מה עושים כשההון העצמי לא מספיק לדירה שרוצים?
- מה המדינה גובה מהנדל"ן: 22 מיליארד שקל בשלושה ערוצים
בית שנרכש במשכנתה מוסיף שכבה שאינה מיסויית. מה קורה עם המשכנתה כשמתגרשים נקבע מול הבנק ולפי יכולת ההחזר, בנפרד לגמרי מהמס, ואילו מה שנכנס בכלל לחלוקה נקבע בהסדר איזון המשאבים, ולוח הזמנים שמסביבו יידון בהמשך הסדרה.
רשות המסים בוחנת את ההעברה מול נוסח פסק הדין שהוצג לה, ולכן ההכרעה המיסויית נופלת בחדר הישיבות שבו מנוסח ההסכם, עשר שנים לפני שמישהו מגיע למכור.
