זה היה ביתי: מי נשאר בדירה כשמתגרשים ומה קורה עם המשכנתה?
הדירה שבה חיים בני זוג היא כמעט אף פעם לא רק ארבעה קירות.. לפעמים זה הבית שהם חלמו עליו במשך שנים, חסכו כדי לקנות אותו או בנו אותו בדיוק כפי שרצו. שם הילדים גדלו, שם נמדדו הגבהים שלהם על הקיר, שם חגגו ימי הולדת וחגים ושם הצטברו שנים של זיכרונות. גם כשמחליטים שהנישואים נגמרו, לא תמיד קל להחליט שגם הבית צריך להיעלם יחד איתם.
ולכן כשמגיעים לגירושים, הדירה יכולה להפוך לאחת ההחלטות הרגשיות והכלכליות הקשות ביותר. מי נשאר בבית? האם נכון למכור אותו? האם כדאי להשאיר את הילדים בסביבה המוכרת? ואולי אחד מבני הזוג יכול לקנות את חלקו של השני ולהמשיך לגור שם?
על הנייר, הפתרון נראה לפעמים פשוט. אם הדירה שייכת לשני בני הזוג בחלקים שווים, אפשר למכור אותה, לסלק את המשכנתה ולחלק את מה שנשאר. אפשרות אחרת היא שאחד מהם יישאר בבית ויקנה את חלקו של השני.
אלא שדווקא כאן הרגש פוגש את המספרים. בית ששתי משכורות הצליחו לממן במשך שנים צריך פתאום להישען על משכורת אחת. מי שרוצה להישאר בו צריך לעתים למצוא מאות אלפי שקלים כדי לקנות את חלקו של בן הזוג, להמשיך לשלם את המשכנתה והוצאות הבית - ולשכנע גם את הבנק שהוא מסוגל לעשות את כל זה לבד.
והבנק אינו צד להסכם הגירושים. בני הזוג יכולים להסכים ביניהם שהדירה תישאר אצל אחד מהם ושהוא ישלם מעכשיו את מלוא ההחזר, אבל כל עוד הבנק לא אישר שינוי בהלוואה, ההתחייבות כלפיו אינה נעלמת רק משום שבני הזוג חתמו על הסכם. בנכס שעליו רשומה התחייבות לטובת גורם מלווה, גם העברת הזכויות דורשת את הסכמתו.
כך שהשאלה מי מקבל את הבית היא לפעמים השאלה הלא נכונה. השאלה החשובה יותר היא מי באמת יכול להרשות לעצמו להחזיק אותו.
למכור, לקנות את החצי השני - או להחזיק יחד בדירה שכבר נפרדתם ממנה?
בפועל, לרוב יש שלוש דרכים מרכזיות להתמודד עם הדירה. הראשונה והפשוטה ביותר מבחינה חשבונאית היא למכור אותה, לפרוע את יתרת המשכנתה ולחלק בין בני הזוג את הכסף שנשאר בהתאם לזכויות שלהם. אלא שגם הפתרון הפשוט הזה יכול להיות קשה לביצוע: צריך להסכים על מחיר, על מועד המכירה, על מתווך אם יש כזה ועל השאלה מתי מפנים את הבית. כשאחד רוצה למכור והשני רוצה להישאר, גם ההחלטה אם בכלל להוציא את הדירה לשוק יכולה להפוך למחלוקת.
האפשרות השנייה היא שאחד מבני הזוג יקנה את חלקו של השני. כאן צריך קודם להבין כמה הדירה שווה וכמה חוב עדיין רובץ עליה. נניח שדירה שווה 2.4 מיליון שקל ועליה נותרה משכנתה של 1.2 מיליון שקל. בהנחה שלבני הזוג זכויות שוות ואין חישובים נוספים שמשנים את החלוקה, ההון הנקי בדירה הוא 1.2 מיליון שקל, ולכן חלקו של כל אחד הוא 600 אלף שקל.
מי שרוצה להישאר בדירה צריך במקרה כזה למצוא דרך להעביר לבן הזוג 600 אלף שקל - ובמקביל להישאר עם נכס שעליו רובצת משכנתה של 1.2 מיליון שקל. אם אין לו מאות אלפי שקלים זמינים, ייתכן שיצטרך להגדיל את המימון. וכאן מגיע הבנק: העובדה שבני הזוג הסכימו ביניהם מי יקבל את הבית אינה מחייבת אותו לאשר שהמשכנתה תעבור לאדם אחד בלבד.
- עו״ד לענייני גירושין מסביר: אופציות ו-RSU בגירושין, מה באמת מתחלק?
- יהלומית פרץ בנתה עבור בנו של בעליה - ואז בני הזוג התגרשו
הבנק יבחן את יכולת ההחזר של מי שמבקש להישאר עם ההלוואה. משק בית ששילם את המשכנתה משתי הכנסות הופך עכשיו ללווה יחיד, ובמקביל אותו אדם צריך לממן לבדו ארנונה, חשמל, ועד בית, ביטוחים, תחזוקה ושאר הוצאות הבית. לפעמים הבית שאפשר היה להרשות לעצמנו כזוג פשוט אינו בית שאפשר להרשות לעצמנו אחרי הגירושים.
ויש גם אפשרות שלישית: לא למכור מיד. בני הזוג יכולים להסכים להמשיך להחזיק בדירה במשותף לתקופה, למשל כדי שהילדים יישארו בבית המוכר עד נקודת זמן שנקבעה מראש. זה יכול לדחות החלטה קשה, אבל הוא גם משאיר קשר כלכלי משמעותי בין שני אנשים שכבר החליטו להפריד את חייהם.
צריך לקבוע מי גר בדירה, מי משלם את המשכנתה, מי נושא בתיקונים ובהוצאות, מה קורה אם אחד רוצה למכור מוקדם יותר ומה יקרה אם ערך הנכס יעלה או ירד. ובעיקר, צריך לזכור שכל עוד שני בני הזוג נותרים קשורים למשכנתה, החוב המשותף יכול להשפיע גם על היכולת של מי שעזב את הבית לקבל מימון לדירה אחרת.
כלומר, דחיית המכירה יכולה לשמור לילדים על הבית שבו גדלו - אבל היא עלולה להקשות על אחד ההורים לבנות לעצמו בית חדש.
ויש גם גרסה אחרת, פחות נפוצה, של ההחזקה המשותפת: "נסטינג" - קינון. במודל הזה הילדים נשארים בבית המשפחתי באופן קבוע, וההורים הם אלה שמתחלפים בו בהתאם לזמני השהות. במקום שהילדים יארזו תיק ויעברו בכל כמה ימים בין שני בתים, אבא או אמא הם אלה שעוזבים וחוזרים.
- מחיר הנוחות: האם שווה לשלם עוד 2,000 שקל בחודש כדי לחסוך 20 דקות בדרך?
- האו מאץ': כמה עולה לגדל כלב מגור ועד זקנה?
מבחינת הילדים יש לכך יתרון ברור של יציבות, אבל מבחינה כלכלית זה פתרון שלא כל משפחה יכולה להרשות לעצמה. לצד הבית המשפחתי צריך לממן גם מקום מגורים להורים כשהם אינם נמצאים בו. יש זוגות שבהם כל אחד מחזיק דירה קטנה משלו, ובמקרים אחרים ההורים חולקים גם דירה נוספת שאליה הם עוברים לסירוגין.
כך המשפחה יכולה למצוא את עצמה מממנת שניים ואפילו שלושה מקומות מגורים, ובמקביל ממשיכה לשלם את המשכנתה, החשבונות והתחזוקה של הבית המשפחתי. המודל גם דורש מההורים להמשיך לקבל יחד החלטות על הבית ולשמור על רמה גבוהה יחסית של שיתוף פעולה דווקא אחרי שנפרדו.
קונים את החצי של בן הזוג - ומה עם המס?
כשאחד מבני הזוג נשאר בדירה ומעביר לשני כסף תמורת חלקו, קל לחשוב שמדובר בעסקת נדל"ן רגילה: אחד מוכר חצי דירה והשני קונה אותו. אלא שבגירושים יש כלל מיוחד שיכול לשנות את התמונה.
העברת זכויות בדירה שנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושים אינה נחשבת מכירה לצורך חוק מיסוי מקרקעין. המשמעות היא שהעברת החלק בדירה בין בני הזוג במסגרת הזאת אינה מחויבת במס שבח ובמס רכישה כמו עסקת מכר רגילה. הכלל חל גם אם בן הזוג שמקבל את הדירה מעביר לשני כסף תמורת חלקו.
נחזור לדירה מהדוגמה הקודמת. אם היא שווה 2.4 מיליון שקל, נותרה עליה משכנתה של 1.2 מיליון שקל וכל אחד מבני הזוג זכאי למחצית מההון הנקי, אחד מהם עשוי להעביר לשני 600 אלף שקל ולקבל את מלוא הזכויות בדירה. עצם התשלום אינו הופך בהכרח את העברת הזכויות לעסקת מכר רגילה לצורכי מס, כל עוד ההעברה נעשית במסגרת התנאים שקובע החוק.
אבל המס שלא משולם עכשיו לא בהכרח נעלם מהסיפור לתמיד. החוק שומר למעשה על ההיסטוריה של הנכס: כאשר מי שקיבל את הזכויות ימכור בעתיד את הדירה, לצורך חישובי המס הרלוונטיים הוא עשוי להיכנס לנעליו של בן הזוג שהעביר לו את חלקו. לכן העובדה שאין אירוע מס במועד חלוקת הדירה אינה אומרת שכדאי להתעלם מהמחיר שבו נרכשה הדירה, ממועד הרכישה ומהשלכות המס האפשריות ביום שבו היא תימכר.
ויש עוד עלויות בדרך. צריך להעביר את הזכויות בנכס, להסדיר את הרישום ולעתים לקבל אישורים נוספים בהתאם לאופן שבו הדירה רשומה. בנכס של רשות מקרקעי ישראל, למשל, קיימים כללים נפרדים להעברת זכויות; רמ"י מציינת שגרוש או גרושה המעבירים זכויות במסגרת הסכם גירושים נכללים בין המקרים שאינם מחויבים בדמי הסכמה, אך אופן הטיפול תלוי גם בסוג הזכויות והרישום בנכס.
כלומר, העובדה שהמדינה אינה מתייחסת לחלוקת הדירה אגב גירושים כאל מכירה רגילה יכולה לחסוך מס משמעותי במועד הפרידה. אבל היא עדיין לא פותרת את הבעיה העיקרית: מאיפה מביאים את מאות אלפי השקלים שצריך להעביר לבן הזוג - ואיך ממשיכים לממן את הבית אחרי שהוא עבר משתי משכורות לאחת.
הבית נשאר, אבל המשכורת השנייה עוזבת
הרצון להישאר בבית מובן. מעבר דירה בזמן גירושים מוסיף עוד שינוי לתקופה שגם כך מלאה בשינויים, ואם יש ילדים, הורים רבים רוצים לפחות להשאיר להם את החדר, השכונה, בית הספר והחברים שהם מכירים. אלא שהרצון לשמור על היציבות הזאת עלול לגרום לכך שאחד מבני הזוג לוקח על עצמו התחייבות שמתאימה למשק בית שכבר אינו קיים.
נניח שבני זוג שילמו יחד משכנתה של 6,000 שקל בחודש. כל עוד נכנסו לבית שתי משכורות נטו בסכום כולל של 25 אלף שקל, ההחזר תפס 24% מההכנסה המשפחתית. אם לאחר הגירושים נשאר בדירה בן זוג שמכניס 14 אלף שקל בחודש, אותו החזר בדיוק כבר תופס כמעט 43% מההכנסה שלו - עוד לפני ארנונה, ועד בית, חשמל, ביטוחים, תחזוקה והוצאות הילדים. ואם אותו בן זוג גם מעביר מדי חודש כסף עבור מזונות או הוצאות הילדים, מרווח הנשימה מצטמצם עוד יותר.
מבחינת הבנק זה הבדל משמעותי. שיעור ההחזר מחושב ביחס להכנסה החודשית נטו, לאחר הפחתת הוצאות קבועות מסוימות, ובהן גם תשלומי מזונות שנמשכים יותר מ-18 חודשים. בנק ישראל מגדיר משכנתה שבה שיעור ההחזר מההכנסה גבוה מ-40% כהלוואה בסיכון גבוה, ובפועל חלק ניכר מהמשכנתאות ניתנות בשיעורי החזר של כ-30%-40% מההכנסה.
וזה עוד לפני שמימנו את קניית חלקו של בן הזוג. אם בדוגמה שלנו צריך להעביר לו 600 אלף שקל ואין את הסכום בחיסכון, הרצון להישאר בבית עלול לדרוש מימון נוסף. פתאום לא מדובר רק בשאלה אם אפשר להמשיך לשלם את המשכנתה הישנה, אלא אם אפשר לשאת בחוב גדול יותר דווקא אחרי שההכנסה של משק הבית הצטמצמה.
אפשר לנסות להקטין את ההחזר החודשי באמצעות מחזור המשכנתה ופריסה ארוכה יותר, אבל גם כאן אין ארוחות חינם. פריסה לתקופה ארוכה יותר יכולה להקל על התזרים החודשי ובמקביל להגדיל את הסכום הכולל שישולם לאורך חיי ההלוואה. בנק ישראל מצא שכ-15% ממחזורי המשכנתאות שנבדקו כללו גם הארכת תקופת ההחזר וגם עלייה בריבית הכוללת החזויה - כלומר הלווים קיבלו הקלה חודשית במחיר של משכנתה יקרה יותר בסך הכול.
זה המקום שבו צריך להפריד בין שתי שאלות שקל מאוד לערבב ביניהן בזמן גירושים: האם אני רוצה להישאר בבית, והאם אני יכול להרשות לעצמי להישאר בו. לפעמים מכירת הבית שבו המשפחה חיה במשך שנים מרגישה כמו עוד אובדן. אבל להחזיק בו בכל מחיר עלול להשאיר את מי שנשאר עם בית ששווה מיליונים - ועם מעט מאוד כסף פנוי לחיים שמתנהלים בתוכו.
מה קורה למי שעוזב?
גם קבלת מאות אלפי שקלים תמורת החלק בדירה אינה בהכרח סוף כלכלי נוח לסיפור. מי שעוזב את הבית צריך לגור במקום אחר, ובשוק שבו דירה חדשה דורשת הון עצמי משמעותי ומשכנתה נוספת, הכסף שקיבל על חלקו בדירה הישנה עשוי להפוך מהר מאוד להון העצמי של הדירה הבאה.
נחזור לדוגמה שלנו. בן הזוג שעזב קיבל 600 אלף שקל תמורת חלקו בדירה. זה סכום גדול, אבל אם הוא רוצה לקנות דירה אחרת, הוא צריך לבדוק מה אפשר לקנות באמצעותו וכמה משכנתה יוכל לקבל על בסיס ההכנסה שלו בלבד. אם במקום לקנות הוא עובר לשכירות, מצטרפים לתקציב החודשי שכר דירה, ארנונה, חשבונות ולעתים גם הוצאות על ריהוט וציוד לבית החדש.
כאן יש חשיבות גדולה גם לשאלה אם הוא באמת יצא מהמשכנתה הישנה. כל עוד שני בני הזוג רשומים כלווים, ההסכמה ביניהם שאחד ישלם מעכשיו את ההחזר אינה משחררת אוטומטית את השני מההתחייבות כלפי הבנק. לכן חשוב שהסדרת הדירה והמשכנתה לא תסתיים רק במשפט בהסכם הגירושים, אלא גם בשינוי שהגורם המלווה אישר וביצע בפועל.
הנקודה הזאת חשובה במיוחד אם מי שעזב רוצה לרכוש דירה. הוא יכול לקבל את חלקו בהון מהבית הישן ועדיין לגלות שהחוב שממנו חשב שנפרד ממשיך ללוות אותו מול המערכת הבנקאית. במילים אחרות, אפשר לצאת מהבית הרבה לפני שיוצאים מהמשכנתה.
ויש גם מחיר פחות גלוי. בית אחד שהכיל סלון אחד, מקרר אחד, מכונת כביסה אחת וחדרים לילדים הופך לשני בתים שצריך לצייד ולתחזק. גם אם הילדים נמצאים בכל אחד מהבתים רק חלק מהשבוע, הם עדיין צריכים מיטה, בגדים וציוד בשניהם. פתאום צריך שתי ארנונות, שני חשבונות חשמל, שתי תשתיות אינטרנט ולעיתים גם שני חדרי ילדים.
לכן ההחלטה להשאיר את הבית המשפחתי אצל אחד מבני הזוג צריכה להיבחן גם מהצד השני שלה. לפעמים היא באמת מאפשרת לילדים להישאר בסביבה המוכרת ומונעת מכירה בלחץ. אבל אם כדי לשמור על הבית הראשון אחד מבני הזוג נאלץ לקחת על עצמו חוב כבד והשני מתקשה לממן את הבית החדש, היציבות שניסו לשמר במקום אחד עלולה לבוא על חשבון היציבות בשני.
בסופו של דבר, דירה בגירושים היא גם נכס וגם בית, וקשה להפריד בין השניים. הרצון להישאר במקום שבו נבנו החיים המשותפים הוא מובן, במיוחד כשיש ילדים וזיכרונות של שנים. אבל ההחלטה מה לעשות בדירה צריכה להתאים לחיים שאחרי הפרידה, ולא רק לחיים שהיו לפניה.
לפעמים אחד מבני הזוג יכול לקנות את חלקו של השני ולהמשיך לגור בבית בלי להעמיד את עצמו בסיכון כלכלי. לפעמים נכון להחזיק בדירה יחד עוד כמה שנים. ובמקרים אחרים, דווקא המכירה - גם אם היא האפשרות שהכי קשה לקבל רגשית - מאפשרת לשני הצדדים לקחת את ההון שנשאר ולהתחיל מחדש. כי אחרי שהבית המשותף מתפרק, המטרה אינה בהכרח להציל את אותם ארבעה קירות. היא לוודא שלשני הצדדים יהיה בית שהם יכולים להרשות לעצמם לחיות בו.
