לא כל איחור במסירת דירה יאפשר לממש את הערבויות

בקריאה ראשונה, קל להתרשם שפסק הדין שנתנה השופטת נועה גרוסמן מבית המשפט המחוזי בתל אביב מכיל מסר דרמטי: רוכש דירה בפרויקט שהתעכב, זכאי לבטל את העסקה ולקבל את כספו בחזרה באמצעות ערבויות חוק המכר.

המחוזי מאפשר לראשונה לרוכשים בתמ"א 38 לממש את ערבויות חוק המכר

במקרה שנדון לפניה, שתי משפחות שרכשו דירות בפרויקט תמ"א 38 ברחוב שלונסקי בתל אביב, קיבלו אישור לחלט את ערבויות חוק המכר שבידיהן ולצאת מהעסקה, חרף העובדה שהפרויקט ממשיך להתקדם, ולו באיטיות, בניהולו של כונס נכסים. האם משמעות הדבר היא שכל איחור במסירת דירה, בכל פרויקט, מזכה כעת בביטול העסקה?

התשובה לטעמי היא שלילית. קריאה מדוקדקת של פסק הדין מגלה שהמסקנה המפתה הזו אינה נכונה, ואינה יכולה להיות הכוונה שעמדה מאחורי ההחלטה. פסק הדין נולד מתוך נסיבות  ספציפיות וחריגות, וראוי לקרוא אותו רק בראי אותן נסיבות, ולא כהלכה גורפת המרעידה את יסודות שוק הנדל"ן.

התנאי הפורמלי לא התייתר

ראשית, כדאי להיזכר בעובדות. לא מדובר באיחור של כמה חודשים, אלא בפער של שנתיים עד שלוש וחצי שנים בין המועד שהובטח (2025) לבין המועד החדש שנקבע לאחר מינוי כונס נכסים (נובמבר 2027). שנית, ובעיקר, השופטת לא קבעה כלל גורף: היא הדגישה שוב ושוב שהרוכשים במקרה הזה התקשרו בעסקה "עצמאית, אישית ופרטנית" - להבדיל מרוכש בקבוצת רכישה, הכבול מטבעו לגורל יתר חברי הקבוצה. זו אבחנה מהותית, ולא רק סמנטית: מי שנכנס לעסקה כפרט, ולא ידע ולא היה עליו לדעת שהוא כפוף לשיקולים של רוכשים אחרים או של גורמי מימון, זכאי גם לצאת ממנה כפרט - כך נומק פסק הדין.

שלישית, ואולי החשוב מכל: התנאי הפורמלי לחילוט לפי החוק לא התייתר. סעיף 2(1) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע רשימה סגורה של נסיבות המזכות בחילוט - עיקול, הקפאת הליכים, פירוק, ומינוי כונס נכסים. במקרה שלפנינו, כונס נכסים כבר מונה בפועל.

החוק אף קובע במפורש, כי "ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת". כלומר: איחור לבדו, מבלי שהתרחש אירוע משברי נוסף מהסוג המנוי בחוק, אינו מספיק כדי להצדיק חילוט. פסק הדין לא ביטל את התנאי הזה; הוא רק פירש אותו בהרחבה במקרה שבו התנאי הפורמלי כבר התקיים במלואו.

לכן, הפרשנות הנכונה של פסק הדין היא צרה בהרבה מכפי שהיא עשויה להיראות. מדובר בשילוב נדיר של שלושה גורמים - רכישה עצמאית ופרטנית, איחור קיצוני החורג בשנים ולא בחודשים, ומינוי כונס נכסים כביטוי לקריסה פיננסית ממשית של היזם. רק כאשר שלושת התנאים הללו מתקיימים במצטבר, כפי שקרה כאן, עשויה להתגבש הזכות לביטול. פרויקט המתעכב בכמה חודשים בלבד, או פרויקט שממשיך להתקדם באופן תקין ללא צורך במינוי כונס, אינו נכנס בגדרי פסיקה זו.

מסר מרתיע לגורמי המימון

יש בהחלטה גם מסר מרתיע לגופי המימון. השופטת ציינה, כי רחשי הלב של הבנקים והמלווים אינם מספיקים כאשר אינם מתורגמים לפיקוח אמיתי על התקדמות הפרויקט מיומו הראשון, ולא רק בשעת משבר. זוהי קריאת השכמה לענף המימון לפתח מנגנוני הגנה מוקדמים לרוכשים, ולא רק כלים תגובתיים.

• החלטה נדירה בעליון: אמן יפונה מביתו בשל חובות עתק
• ביהמ"ש עיכב את הגרלות הדירות בשדה דב בשל זיהום הקרקע

עם זאת, מוטב לזכור: פסקי דין הנולדים ממצוקה אנושית קונקרטית, כמו זו שנשמעה באולם בית המשפט, נועדו לתת מענה לאותה מצוקה ספציפית, ולא לשמש כרישיון גורף לביטול כל עסקת מכר שהתעכבה. הדין הישראלי עדיין מבוסס על הכלל הישן ולפיו גישת הפסיקה כלפי חילוט ערבויות חוק המכר היא מצמצמת. פסק הדין של השופטת גרוסמן הוא חריג מוצדק לכלל הזה - לא ביטול שלו.

עו"ד הילה גולדפלד, שותפה במחלקת הליטיגציה במשרד וקסלר-ברגמן (צילום: יונתן ברמן)