דירה של 80 מ"ר ב-1.83 מיליון אירו: איפה הכי יקר באירופה?
ציריך וז'נבה מובילות עם יותר מ-19 אלף אירו למ"ר ולונדון יקרה מפריז בכ-35%; אך באמסטרדם נדרשות 15.4 משכורות שנתיות לרכישת דירה
כמה צריך לשלם כדי לקנות דירה במרכז אחת הערים הגדולות באירופה? בציריך, דירה של 80 מ"ר מגיעה לכ-1.83 מיליון אירו. בז'נבה מדובר בכ-1.56 מיליון אירו, בלונדון בכ-1.38 מיליון ובפריז במעט יותר ממיליון אירו.
אלה המספרים שעולים מהמהדורה החדשה של "Mapping the World's Prices 2026" של מכון המחקר של דויטשה בנק, שבחנה 69 ערים בעולם, מהן 28 באירופה. לפי הדוח, מחירו של מ"ר בדירה במרכז ציריך מגיע ל-22,910 אירו, בז'נבה ל-19,439 אירו ובלונדון ל-17,241 אירו. פריז מדורגת רביעית באירופה עם 12,771 אירו למ"ר, ואחריה וינה עם 12,483 אירו.
הנתונים ממחישים עד כמה התרחב הפער בין שוקי הדיור באירופה. אך המחיר האבסולוטי הוא רק חצי מהתמונה. עיר יכולה להיות יקרה מאוד ועדיין נגישה יחסית לתושביה בזכות שכר גבוה, ועיר אחרת יכולה להציג מחיר נמוך בהרבה אך להיות כמעט בלתי אפשרית לרכישה עבור משק בית מקומי.
זו הסיבה ששווייץ מספקת דוגמה מעניינת. ציריך וז'נבה הן מהערים היקרות באירופה, אך גם נמצאות בצמרת העולמית בהכנסה פנויה. בציריך ובז'נבה נשאר לתושבים יותר כסף אחרי הוצאות המחיה מאשר כמעט בכל עיר אחרת שנבדקה, כך שמחיר גבוה למ"ר אינו בהכרח מדד מספק לנטל על הרוכש המקומי.
בציריך מחירי הבתים גבוהים כיום בכ-60% לעומת לפני עשור. הם עלו בקצב כפול משכר הדירה ובקצב גבוה פי חמישה מההכנסות. המחירים כבר דוחפים חלק מהרוכשים אל הפרברים והרשויות הזולות יותר סביב העיר.
גם הסיכון בשוק עלה. ציריך נמצאת בין הערים בעלות הסיכון הגבוה לבועת נדל"ן, בעוד ז'נבה נמצאת ברמת סיכון מוגברת. המחירים הגבוהים נשענים בין היתר על היצע מוגבל, עלויות מימון נמוכות יחסית וביקוש מצד אוכלוסייה וחברות בעלות הכנסה גבוהה.
לונדון נמצאת במקום השלישי במחיר למ"ר, אך הסיפור שלה שונה. דירה של 80 מ"ר במרכז העיר עולה לפי הנתונים כ-1.38 מיליון אירו, כ-35% יותר מדירה מקבילה בפריז.
למרות זאת, מחירי הדיור הריאליים בלונדון נמוכים כיום בכ-20% מהשיא שנרשם ב-2016. השחיקה לא הפכה את העיר לזולה. היצע הבנייה נותר מוגבל, שכר הדירה גבוה והיחס בין מחירי הנכסים להכנסות עדיין מקשה על רוכשים.
וינה סוגרת את החמישייה הראשונה עם כ-12.5 אלף אירו למ"ר, כמעט מיליון אירו לדירת 80 מ"ר. אחריה מינכן עם כ-11.4 אלף אירו למ"ר ולוקסמבורג עם כ-11 אלף.
קופנהגן, שטוקהולם ואוסלו נמצאות גם הן בצמרת, עם מחירים של כ-9.8 עד 10.2 אלף אירו למ"ר. השכר הגבוה במדינות הנורדיות מפצה על חלק מהפער, ולכן גם כאן מחיר הנכס לבדו אינו מספיק כדי לקבוע עד כמה הדיור נגיש לתושב המקומי.
15 משכורות שנתיות לדירה באמסטרדם ובאתונה
כאשר עוברים ממחיר למ"ר למספר שנות העבודה הדרושות לרכישת דירה, הטבלה משתנה.
אמסטרדם היא אחת הדוגמאות הבולטות. המחיר במרכז העיר עומד על כ-9,273 אירו למ"ר, נמוך משמעותית מציריך, ז'נבה ולונדון. אלא שרכישת דירה ממוצעת בעיר דורשת סכום השווה לכ-15.4 משכורות שנתיות ברוטו.
אתונה נמצאת מיד אחריה עם 15.3 משכורות שנתיות ופראג עם 15. פראג מעניינת גם במחיר האבסולוטי: כ-8,352 אירו למ"ר, יותר ממדריד שבה המחיר הוא כ-7,831 אירו ומברלין עם כ-7,613 אירו.
אתונה ממחישה בצורה חדה עוד יותר מדוע מחיר למ"ר יכול להטעות. דירה במרכז העיר עולה כ-3,442 אירו למ"ר בלבד, מהמחירים הנמוכים בין הערים שנבדקו, אך ההכנסה המקומית הנמוכה הופכת את הרכישה לקשה במיוחד.
- כ-192 מיליון שקל על קרקע ל-258 דירות בנס ציונה
- רבוע כחול נדל"ן: ה-NOI ברבעון עלה 14%, והתפוסה במשרדים קפצה מ-54% ל-80%
גם הוצאות הדיור השוטפות מכבידות על משקי הבית ביוון. שיעור גבוה מתושבי הערים במדינה מוציא יותר מ-40% מההכנסה הפנויה על דיור, הרבה מעל הממוצע באיחוד האירופי.
בקצה הנגיש יותר נמצאות ערים שבהן היחס בין השכר למחיר הדירה נמוך בהרבה. באודנסה שבדנמרק ובטורינו שבאיטליה נדרשות כ-4.9 משכורות שנתיות ברוטו לרכישת דירה ממוצעת, ובמנצ'סטר כ-5.3.
הפער בין ציריך לאתונה מסביר מדוע קשה לענות על השאלה "איפה הכי יקר לגור באירופה" באמצעות רשימת מחירים בלבד. ציריך יקרה פי כמה במחיר למ"ר, אך משק הבית המקומי נהנה גם מהכנסה גבוהה בהרבה.
בתחתית דירוג המחירים נמצאת איסטנבול עם כ-2,646 אירו למ"ר. אחריה אתונה עם 3,442 אירו ובריסל עם 4,380 אירו. בברמינגהם המחיר עומד על כ-4,671 אירו, בבודפשט על 5,243 אירו ובוורשה על 5,443 אירו.
הממוצע הפשוט של 28 הערים האירופיות שנבדקו עומד על כ-9,090 אירו למ"ר, כ-727 אלף אירו לדירת 80 מ"ר. רק בציריך, ז'נבה, לונדון ופריז עוברת דירה בגודל כזה את רף מיליון האירו. וינה נמצאת ממש מתחתיו.
אירופה התייקרה ב-5.1%, ואיפה תל אביב?
הפערים בין הערים מתקיימים בתוך שוק אירופי שבו המחירים ממשיכים לעלות. ברבעון הראשון של 2026 עלו מחירי הדירות באיחוד האירופי ב-5.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בעוד שכר הדירה עלה ב-3%.
המחסור בדירות ממשיך לתמוך במחירים בחלק גדול מאירופה גם כשהכלכלה נחלשת. הבעיה בולטת במיוחד בערים הגדולות, שבהן היצע הקרקע מוגבל והבנייה החדשה מתקשה לעמוד בביקוש.
התוצאה היא מעבר הדרגתי של רוכשים מהמרכזים היקרים לפרברים ולערים סמוכות. בציריך המחירים כבר דוחפים משקי בית לרשויות זולות יותר מחוץ לעיר, ותהליכים דומים מתרחשים בשווקים נוספים שבהם המרחק בין מחיר הנכס להכנסה המקומית התרחב.
בהשוואה הזאת מעניינת במיוחד תל אביב. המתודולוגיות השונות אינן מאפשרות להציב אותה ישירות מול דירוג מחירי מרכזי הערים, אך בדיקות אחרות מציבות אותה בקבוצת הערים היקרות באירופה.
מחירי הדירות בתל אביב כבר נמצאים ברמות שמתחרות בלונדון ובפריז ועוקפות ערים כמו ברלין ורומא. בישראל כולה נדרשות כיום כ-113 הכנסות חודשיות של משק בית לרכישת דירה ממוצעת, לפי חישוב עדכני של ביזפורטל, אף שההשוואה הזאת מבוססת על מתודולוגיה שונה מזו של מדדי הערים באירופה.
ההשוואה לישראל מעניינת גם בגלל הכיוון השונה בשווקים. בעוד מחירי הדירות באיחוד האירופי עלו ב-5.1% בשנה ברבעון הראשון, שוק הדיור בישראל עבר בתקופה האחרונה ירידות מחירים בחלק מהאזורים. למרות הירידות, רמת המחירים ביחס להכנסה עדיין גבוהה.
זו גם הנקודה החשובה בדירוג האירופי. המחיר למ"ר מספר כמה עולה הנכס, אך לא כמה קשה לקנות אותו.
בציריך הקונה מתמודד עם אחד ממחירי הנדל"ן הגבוהים בעולם, אך גם עם רמות שכר גבוהות. באתונה מחיר הדירה נמוך בהרבה, אך ההכנסה המקומית הופכת אותה לפחות נגישה. באמסטרדם היחס בין מחיר הדירה לשכר כבר דורש יותר מ-15 שנות הכנסה ברוטו.
לכן השאלה החשובה לרוכש אינה רק אם דירה עולה 3,500 או 20 אלף אירו למ"ר. היא כמה שנות עבודה נדרשות כדי לממן אותה, וכמה מההכנסה נשארת אחרי דיור.
