החשמל הוא הזהב החדש: מי ירוויח מהמרוץ לחוות השרתים בישראל?

לפני שנתיים חוות שרתים נראו כמו עוד סוג של נדל"ן מניב. היום הן הפכו לאחד הנכסים המבוקשים ביותר בשוק. הסיבה נמצאת במהפכת ה-AI: כל מודל חדש, כל שירות ענן וכל כלי שמייצר טקסט, וידאו או קוד צריך כוח מחשוב, והכוח הזה יושב בסופו של דבר בתוך מבנים עצומים מלאים בשבבים, מערכות קירור וציוד תקשורת.

הכסף בעולם כבר זורם לשם בקצב שקשה להתעלם ממנו. ענקיות הטכנולוגיה צפויות להשקיע השנה סביב 800 מיליארד דולר בתשתיות, שרתים, שבבים ומרכזי נתונים, וב-2027 ההוצאה עשויה לעבור טריליון דולר. מרוץ ה-AI מתקרב להוצאות של 800 מיליארד דולר השנה ויותר מטריליון ב-2027

עבור חברות הנדל"ן והאנרגיה הישראליות, זו הזדמנות לקבל חשיפה למהפכת ה-AI בלי לפתח מודל שפה או שבב. הן מספקות את הדבר הפיזי שה-AI צריך: קרקע, חשמל, מבנה, קירור, גיבוי ותקשורת. וזה עסק שיכול להיות אטרקטיבי מאוד. שוכר של חוות שרתים משקיע בעצמו סכומי עתק בציוד שנכנס למבנה ולכן נוטה לחתום על חוזים ארוכים. ברגע שחווה מקבלת חיבור חשמל גדול, מוקמת ומאוכלסת על ידי חברת ענן או AI, היא יכולה להפיק NOI גבוה משמעותית מזה של מחסן או בניין משרדים על אותו שטח.

למה כולם רוצים חוות שרתים ומהו המודל העסקי

אבל הקרקע הפכה לחלק הקל. החשמל הוא הנכס הנדיר.

מתחם איקאה בבאר שבע, מתחמי ביג בקריית גת, טבריה וקריית שמונה, שטחי מפעל אליאנס בחדרה ופארקי תעשייה ברחבי הארץ מופיעים כיום ברשימת הבקשות לחיבור חוות שרתים שנמצאת על שולחנה של נגה, מנהלת מערכת החשמל. בסך הכול מדובר בכ-100 בקשות, שממחישות עד כמה רחב החיפוש אחר קרקעות עם אפשרות לקבל הספקי חשמל גדולים.

מגה אור בנתה את ההימור הגדול ביותר

בראש המרוץ נמצאת מגה אור של צחי נחמיאס. מגה DC הגישה בקשות לחיבור בהיקף מצטבר של כ-12 ג'יגה-וואט במגוון אתרים, בהם חדרה, אשדוד, בית שמש, חיפה, מטה יהודה וציפורית. זה מספר עצום, והמשמעות שלו רחבה מתוכנית הקמה מיידית. חלק מהאסטרטגיה הייתה לייצר כמה אפשרויות חיבור במקביל, מתוך ידיעה שהרשת תאפשר בסופו של דבר חלק מהן.

המספר החריג ביותר מגיע מחדרה. במתחם של מגה אור בשטחי מפעל אליאנס הוגשה בקשה לחיבור של 1,111 מגה-וואט - יותר מג'יגה-וואט לפרויקט אחד. ברשימה מופיעות גם בקשות גדולות נוספות, ובהן 875 מגה-וואט ב-AI Factory בפארק קדמת גליל, 875 מגה-וואט בפרויקט SDS בנשר ו-720 מגה-וואט בנווה ימין.

גם מתחמי מסחר מוכרים נכנסו לרשימה. מופיעה בה בקשה בהיקף של 500 מגה-וואט במתחם איקאה בבאר שבע, וכן בקשות של 500 מגה-וואט במתחמי ביג בקריית גת, בטבריה ובקריית שמונה. עצם הופעת המתחמים אינה אומרת בהכרח שאיקאה או ביג הן היזמיות של חוות השרתים, אבל היא מראה עד כמה המרוץ אחר קרקע וחיבור חשמל התרחב מעבר לאזורי התעשייה המסורתיים.

הפעילות המתקדמת בפועל של מגה אור קטנה בהרבה מהבקשות ועדיין גדולה מאוד במונחי השוק הישראלי. לחברה שבעה פרויקטים בהקמה בהיקף כולל של יותר מ-300 מגה-וואט IT, לצד פוטנציאל נוסף של מאות מגה-וואט. החברה מעריכה שמגה DC יכולה להפוך בתוך כמה שנים לחלק מרכזי מאוד מה-NOI של הקבוצה. מגה אור וחוות השרתים: הפעילות שיכולה לשנות את החברה

• ג׳יי פי מורגן בוחן חבילת חוב של 5 מיליארד דולר ל־Volta
• SKS מכפילה רווח ל-27 מיליון דולר אוסטרלי בזכות דאטה-סנטר

הבורסה כבר העניקה לחלום הזה מחיר גבוה. מגה אור נסחרת סביב שווי של כ-17 מיליארד שקל, אחרי שבשיא הגיעה לשווי גבוה בהרבה. מאז נחתכו כ-10 מיליארד שקל מהשיא, בעיקר כשהמשקיעים הבינו שחיבורי החשמל יקבעו כמה מהפרויקטים באמת יקומו. מגה אור איבדה כ-10 מיליארד שקל מהשיא בעקבות אי הוודאות בחיבורי החשמל

בחדרה נחמיאס בונה מאגר קרקעות גדול במיוחד. אחרי רכישת מתחם אליאנס בכמיליארד שקל, מגה אור הוסיפה קרקע סמוכה והגיעה לרצף של קרוב ל-200 דונם. מגה אור מרחיבה את מתחם חדרה סביב פרויקט הדאטה סנטר

100 בקשות - ורשת חשמל אחת

האתגר חורג ממספר הפרויקטים. חוות שרתים, ובמיוחד המתקנים הגדולים שנדרשים להפעלת מערכות AI, הן צרכניות חשמל כבדות במיוחד. הן זקוקות לאספקה רציפה, להספק גבוה ולרמת אמינות שמצמצמת מאוד את מספר המקומות שבהם ניתן לחבר אותן לרשת בלי השקעות נוספות.

לכן חשוב להפריד בין בקשה לחיבור לבין פרויקט שבאמת יקום. העובדה שיזם מבקש מאות מגה-וואט אינה אומרת שנגה יכולה לספק לו אותם, ובוודאי אינה אומרת שכל כ-100 הבקשות יתממשו. חלק מהפרויקטים עשויים להצטמצם, להידחות או לא לצאת לפועל כלל.

הפער הופך ברור כאשר משווים את הנתונים למשק החשמל כולו. היקף הבקשות לחוות שרתים הגיע לכ-27 ג'יגה-וואט, בעוד שיא הביקוש של כל מדינת ישראל נמצא באזור 17-18 ג'יגה-וואט והצריכה הממוצעת נמוכה משמעותית. כלומר, על הנייר חוות השרתים מבקשות לבדן יותר חשמל משיא הצריכה של המשק כולו.

• עסקת ענק לישראל: יוון רוכשת מערך הגנה אווירית ב-3 מיליארד אירו
• לבטל את הלימודים בשישי? יש בזה היגיון, אבל הבעיה של מערכת החינוך עמוקה בהרבה

התקנות החדשות משנות את כללי המשחק

ביולי רשות החשמל עצרה למשך כ-140 יום את הטיפול בחיבורי חוות שרתים גדולות. ההקפאה תקפה עד תחילת דצמבר וכוללת מתקנים בהספק של 8 מגה-וולט אמפר ומעלה. בתקופה הזאת נגה גם נמנעת מהתחייבויות חדשות לשמירת מקום ברשת על בסיס תשובות קודמות שטרם הפכו להתחייבות מחייבת. רשות החשמל עצרה את החיבורים החדשים לחוות שרתים

המחסור כבר הפך את שאלת הקדימות למהותית. התחייבות לחיבור שניתנה לפרויקט שיתעכב במשך שנים יכולה לחסום קיבולת מפרויקט אחר שכבר מוכן לצאת לדרך. התחייבויות בהיקף של כ-1.5 ג'יגה-וואט כבר ניתנו, בעוד שהמידע לגבי זהות מקבלי ההתחייבויות והתנאים שבהם ניתנו אינו שקוף במלואו. המידע לגבי זהות מקבלי ההתחייבויות והתנאים שבהם ניתנו אינו שקוף במלואו

עכשיו נבנה מנגנון חדש. הכיוון הוא לדרוש מחברות להראות בשלות אמיתית של הפרויקט, לשלם עבור שמירת קיבולת ברשת ולהעדיף פרויקטים שמביאים איתם פתרון אנרגטי. חווה שמוקמת לצד תחנת כוח, מתקן סולארי או אגירה עשויה לקבל יתרון על פני יזם שמחזיק קרקע ומבקש מאות מגה-וואט מהרשת.

במקביל מתקדם שינוי תכנוני רחב יותר. חוות AI בהספק של לפחות 50 מגה-וואט מיועדות לקבל מעמד של תשתית לאומית ולהתקדם במסלול של הוועדה לתשתיות לאומיות. המסלול אמור לקצר שנים של תכנון, אך יוגבל במספר הפרויקטים שיוכלו להיכנס אליו בכל שנה, עם מגבלה מחמירה יותר באזור המרכז. המשמעות היא שהמדינה רוצה את חוות השרתים, אך היא רוצה אותן במקומות שבהם החשמל והקרקע יכולים לשאת את ההשקעה.

חיבור לחשמל הופך לחלק מהשווי של הקרקע

עבור חברות הנדל"ן והמשקיעים שנכנסו לתחום יש לכך משמעות כלכלית ישירה. קרקע באזור תעשייה יכולה להיראות מתאימה לדאטה סנטר מבחינת מיקום, שטח ונגישות, אבל בלי אפשרות לקבל מאות מגה-וואט היא אינה בהכרח שווה הרבה ליזם בתחום. במובן הזה, חיבור החשמל מתחיל להפוך לנכס בפני עצמו. שני מגרשים דומים יכולים לקבל שווי שונה לחלוטין אם לאחד מהם קיימת אפשרות ממשית להתחבר לרשת בהספק הדרוש ולשני לא. עבור המשקיעים בחברות שמדווחות על תוכניות להקמת חוות שרתים, השאלה החשובה לכן אינה רק כמה מגה-וואט מופיעים במצגת, אלא כמה מהם כבר קיבלו התחייבות ממשית לחיבור.

הגדלת הייצור לבדה גם אינה פותרת את הבעיה. כדי להעביר כמויות גדולות של חשמל למתחם מסוים נדרשים קווי הולכה, תחנות משנה ותשתיות מקומיות, והקמתן יכולה לקחת שנים. לכן המיקום של חוות השרתים צפוי להיקבע יותר ויותר לפי מצב הרשת, ולא רק לפי מחיר הקרקע או הקרבה למרכז.

פרויקטים בפריפריה עשויים לקבל כאן יתרון. רשות החשמל הודיעה שתעניק עדיפות לפריפריה בהקמת חוות שרתים, כך שקרקעות באזורים שבהם קיימת קיבולת רשת מתאימה יכולות להפוך לאטרקטיביות יותר, בעוד מגרשים יקרים במרכז יתקשו להתקדם אם אין להם חיבור זמין.

קרדן ישראל כבר בתוך התחום

קרדן ישראל היא אחת החברות הציבוריות שכבר בנתה פעילות ממשית. היא מפעילה חוות שרתים בכפר סבא ומקדמת קמפוס נוסף בשוהם, וביוני ריכזה את התחום בחברה בת ייעודית לדאטה סנטרס ותשתיות AI. החברה גם פועלת להגדלת היקפי החשמל באמצעות תחנות משנה, בדיוק החלק שהפך היום לקריטי. קרדן ישראל מרכזת את פעילות חוות השרתים בחברה בת

החיבור לקרדן מעניין גם מבחינת הערך של הקרקע. פרויקט שוהם תוכנן כבר לפני שנים כמתחם לוגיסטי שמשלב חוות שרתים. באותה תקופה ההשקעה כולה הוערכה במאות מיליוני שקלים. היום, עם ביקוש גבוה ל-AI ועם מחסור בחיבורים, קרקע שמגיעה עם אפשרות אמיתית למאות מגה-וואט נמצאת בעולם תמחור אחר.

נופר קונה קרקע, דוראל ואמפא מחברות אנרגיה לנדל"ן

נופר של עופר ינאי נכנסה השנה גם כן באופן ברור לתחום. היא רכשה זכויות בכ-30 דונם בשוהם תמורת כ-360 מיליון שקל עבור חווה מתוכננת של כ-45 מגה-וואט IT, ובמקביל החלה לחפש שוכר. נופר נכנסת לחוות שרתים עם פרויקט בשוהם

דוראל ואמפא בחרו מודל אחר. הן מקדמות באזור בית שמש פרויקט של כ-75 מגה-וואט IT, כשהחיבור בין חברת אנרגיה לבעלת קרקע הופך לחלק מהיתרון. בעולם החדש, מי שיודע להביא גם את המבנה וגם את החשמל נמצא במקום טוב יותר ממי שמביא קרקע בלבד.

אנלייט וישראל קנדה פועלות באותו כיוון. השתיים בוחנות חוות שרתים בנכסים של ישראל קנדה לצד מתקני אגירה וייצור סולארי. אנלייט וישראל קנדה בוחנות שילוב של חוות שרתים, אגירה וסולאר אנלייט גם רואה את התהליך מהצד השני של האטלנטי. היא כבר חתמה עם גוגל על הסכם ארוך טווח לאספקת חשמל ירוק לחוות שרתים בארה"ב. אנלייט תספק לגוגל חשמל לפרויקט דאטה סנטר בארה"ב

עזריאלי כבר הפכה את הדאטה סנטרס לעסק בינלאומי

עזריאלי היא הדוגמה הישראלית הבשלה ביותר לפעילות גלובלית בתחום. באמצעות גרין מאונטיין היא מחזיקה ומפתחת חוות שרתים באירופה, ובאוגוסט חתמה על חוזה לשמונה שנים בקמפוס בלונדון שצפוי לייצר NOI שנתי של כ-25 מיליון ליש"ט. עזריאלי חתמה על חוזה דאטה סנטר ארוך בלונדון

הפעילות הזאת גם ממחישה את השווי שהשוק מוכן לתת לתשתית איכותית. עזריאלי בחנה הכנסת שותף לגרין מאונטיין לפי שווי של מיליארדי אירו. מצד שני, ההקמה צורכת הון גדול, מימון ותשתיות, והערך האמיתי של הפרויקט מתחיל רק כאשר קיימים חיבור חשמל, שוכר ומועד ברור להפעלה.

בארצות הברית הוויכוח כבר הגיע לחשבון החשמל

מה שקורה בארצות הברית מספק הצצה לשלב הבא של התהליך. שם חוות השרתים כבר הפכו בחלק מהמדינות מסוגיה תשתיתית לסוגיה פוליטית, כאשר תושבים ורשויות מקומיות שואלים גם מי משלם על הרחבת המערכת שנדרשת עבורם, מעבר לשאלה אם יש מספיק חשמל לפרויקטים.

סקר גאלופ מצא כי 71% מהאמריקאים מתנגדים להקמת מרכזי נתונים של בינה מלאכותית בקרבת מקום מגוריהם. בין החששות שעולים נמצאים צריכת החשמל והמים, האפשרות לעלייה בחשבונות והעלות שתשתיות חדשות עלולות להטיל על הקהילה המקומית. מנגד, תומכי הפרויקטים מצביעים על השקעות, הכנסות לרשויות ויצירת מקומות עבודה.

בישראל הדיון נמצא עדיין בעיקר סביב השאלה כמה חוות ניתן לחבר והיכן. אלא שהיקף הבקשות מראה שהשאלה הכלכלית הרחבה יותר עשויה להגיע בהמשך: אם המדינה תידרש להאיץ השקעות של מיליארדי שקלים בייצור, בהולכה ובתחנות משנה כדי לאפשר את התרחבות הענף, יהיה צורך לקבוע כמה מהעלות תוטל על היזמים וכמה על מערכת החשמל כולה.