שילם על 143 מ"ר, קיבל 192: רוכש משרדים ישלם עוד 210 אלף ש'
בית משפט השלום בראשון לציון קבע כי נתבע ששילם 858 אלף שקל על שתי יחידות משרדים בקניון ערי החוף, חייב לשלם עוד כ-210 אלף שקל. הסיבה: התברר שהשטח שלהן בפועל גדול משמעותית מזה שנרשם בהסכם המכר
עסקת נדל"ן שנחתמה לפני יותר מעשור, עבור שתי יחידות משרדים בקניון ערי החוף בראשון לציון, הגיעה החודש לסיומה בבית משפט השלום, כשהתברר שהשטח שנמכר בפועל גדול בהרבה מזה שהוסכם עליו בחוזה. השופטת שרית עבדיאן חייבה את הרוכש, אריה ארליך, לשלם לחברת מרציאנו שלמה, המוכרת, סכום כולל של 209,448 שקל בתוספת ריבית והצמדה, וכן הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 40 אלף שקל.
הסיפור התחיל בינואר 2014, אז נחתם הסכם חכירה בין הצדדים לתקופה של 999 שנה, עבור שתי יחידות משרדים בקניון. בהסכם צוין ששטח היחידות הוא כ-143 מ"ר ברוטו, והתמורה שנקבעה נקבעה על 858 אלף שקל - סכום ששולם במלואו, כשזכויות החכירה נרשמו בהתאם בטאבו.
אלא שבחוזה נקבע גם מנגנון ביטחון: סעיף 5.1 להסכם קבע כי אם יתגלה בעתיד פער של יותר מ-5% בין השטח שצוין למציאות, תבוצע התאמה בתשלום לפי תעריף של 6,000 שקל למ"ר בתוספת מע"מ. וזה בדיוק מה שקרה. כשש שנים וחצי אחרי החתימה, באוקטובר 2020, נערכה מדידה כללית של כל הפרויקט לצורך חלוקת דמי ניהול, ולפיה שטח היחידות של ארליך היה למעשה 192.52 מ"ר, כלומר גדול בכ-49.47 מ"ר ממה שצוין בחוזה המקורי.
ברוטו כפול ברוטו: הוויכוח שהגיע עד למומחה מטעם בית המשפט
מכאן והלאה התגלגלה המחלוקת האמיתית: איך בכלל מחשבים שטח ברוטו במשרדים? התובעת טענה שיש לחשב את השטח תוך הטלת חלק יחסי מהשטחים הציבוריים בקניון - מדרגות, מעליות, לובי, שירותים ומסדרונות - בדיוק כפי שנעשה מול כל שאר רוכשי היחידות בפרויקט, ששילמו על פי החוזים שלהם כ-29%-30% מעבר לשטח הנטו. הנתבע, לעומת זאת, טען שה-143 מ"ר שצוינו בהסכם הם השטח הסופי והמלא, כולל הכל, ושמנגנון האיזון כלל לא רלוונטי מכיוון שהמשרדים כבר היו בנויים בזמן החתימה.
השופטת דחתה את טענת הנתבע וקבעה כי "מדובר בהוראה בהסכם הרכישה שהיא הוראה מחייבת", והוסיפה כי הנתבע עצמו הודה שלאחר מסירת המשרדים נערכה התחשבנות נוספת בין הצדדים לגבי הגודל של הנכס. מומחה בית המשפט, המודד זוהר עירון, קבע בחוות דעתו שיטת חישוב שהוסיפה כ-10% לשטח, אך בחקירתו הוא הודה כי אין תקן מחייב לחישוב שטחי ברוטו במשרדים, ולדבריו "כולם ממציאים המצאות". השופטת בחרה שלא לאמץ את חוות דעתו, וקבעה כי יש להעדיף את השיטה שיושמה בפועל ביתר הסכמי הרכישה בפרויקט - שם הפער בין ברוטו לנטו היה כ-29%-30%.
בהתאם לכך, נקבע ששטח הברוטו הנכון של יחידות הנתבע הוא 183.88 מ"ר. אחרי הפחתת מרווח ה-5% הפטור מהתאמה, נותרה תוספת של 33.73 מ"ר שחייבת בתשלום לפי התעריף שנקבע בחוזה - סכום כולל של 238,808 שקל, שממנו הופחתו 75 אלף שקל ששולמו כבר על חשבון ההתחשבנות. כך הגיעה השופטת לחיוב נטו של 163,808 שקל עבור מנגנון האיזון בלבד.
מסדרון שלא נמכר, וחוב חשמל שכן הוכח
לא כל הטענות של התובעת התקבלו. תביעה נוספת בעניין מעין מסדרון או מרפסת סמוכה, שלטענת המוכרת נמכרה לנתבע בנפרד תמורת 63 מ"ר נוספים, נדחתה. השופטת הפנתה למכתב מ-2014, שבו התובעת עצמה כתבה לנתבע: "ידוע לנו, כי הנך עושה שימוש במרפסות הסמוכות ליחידה, והרינו להודיעך, כי אין לנו התנגדות". המכתב הזה, קבעה השופטת, מלמד שהשימוש הותר ללא תמורה, ולא הוכח כי בוצעה עסקת מכר בפועל.
מנגד, התקבלו טענות התובעת לגבי חובות נלווים: 20,489 שקל עבור חשבונות חשמל ו-25,151 שקל עבור דמי ניהול שלא שולמו - שתי טענות שהנתבע לא הצליח לסתור באופן עקבי. תביעה עבור תיקון אינסטלציה בסכום של 4,130 שקל נדחתה בשל חוסר הוכחה. גם טענות הקיזוז שהעלה הנתבע בכתב ההגנה, ובהן טענה כאילו התובעת לא פעלה להוצאת היתר לשימוש במשרדים - נדחו, בין היתר משום שהן כלל לא הוזכרו בסיכומים מטעמו ונראה היה שהן ננטשו. גם טענת השיהוי שהעלה הנתבע, שלפיה התביעה הוגשה שלא בתום לב שנים ארוכות לאחר תשלום מלוא התמורה - נדחתה.
